Секреты «выживания» - владельцам офисов, ТЦ и складов

2015 год стал для рынка коммерческой недвижимости не столь катастрофичным, как предрекали многие эксперты. В этом году сформировался целый ряд совершенно новых для рынка тенденций, которые раньше либо не проявлялись вообще, либо оказывались исключением, подтверждающим правило.

6157

2015 год стал для рынка коммерческой недвижимости не столь катастрофичным, как предрекали многие эксперты. В этом году сформировался целый ряд совершенно новых для рынка тенденций, которые раньше либо не проявлялись вообще, либо оказывались исключением, подтверждающим правило.

«2015 год без всяких сомнений можно назвать годом арендатора, — комментирует собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. — Рынок увидел все соответствующие признаки: требования по пересмотру ставок, ротацию арендаторов, массовое расторжение договоров аренды и т.д. Но важно то, что все эти перемены произошли в начале года — рынок перестроился на работу по новым правилам. В отличие от кризиса 2009-го, когда рынок продолжало трясти в течение как минимум года, сейчас «новый порядок» установился уже к концу первого квартала». По мнению Андрея Ковалева, во многом этому помог опыт предыдущего кризиса: многие компании усвоили урок и подошли к новому кризису уже с рублевыми кредитами и рублевыми же арендными ставками, а также с проработанной «программой выживания» в сложных экономических условиях. Это спасло рынок от волны массовых банкротств.

ОФИСЫ

Ротация арендаторов в бизнес-центрах, которая наметилась в начале 2015 г., носила вполне определенный характер: до 25-30% компаний, переезжавших из высококлассных БЦ классов В, В+ и даже А, выбрали для себя офисы категорий В- или С. При этом спрос в низшем ценовом сегменте не распределился равномерно: востребованы оказались наиболее качественные объекты - преимущественно центральной локации либо расположенные вблизи от станций метро, обладающие полноценной инфраструктурой, с хорошими планировками и качественной отделкой. Характерным отличием от кризиса 2009 г. является то, что арендаторы, выбрав оптимальный вариант для переезда, остаются постоянны, а не переезжают в поисках лучших условий.

Основным конкурентным преимуществом в сегментах В- и С в 2015 г. стали «сервисные» опции, а не цена. В топ-3 требований, определяющих востребованность офисных помещений данных сегментов, вошли, по данным ГК «ЭКООФИС», наличие комплекса дополнительных услуг для арендатора (первое место), развитая инфраструктура и необычная концепция офисного центра (второе и третье места соответственно). Сама по себе низкая арендная ставка перестала являться серьезным конкурентным преимуществом.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Кризис не мог не сказаться на сегменте торговой недвижимости, и особенно уязвимы оказались вновь открываемые торговые центры. «Это те проекты, которые начинались без расчета на кризис, и в новых условиях им приходится работать с минимальной заполняемостью, буквально с одним-двумя якорными арендаторами, — поясняет Андрей Ковалев. — Шансом на спасение для таких объектов может стать акцент на сервисы и развлечения, а также на развитие общепита: даже если жители соседних районов не готовы в кризис к масштабному шопингу, «вдохнуть жизнь» в новые объекты и помочь перенести сложные времена сможет культура времяпрепровождения в ТЦ, где собраны недорогие развлечения». Уязвимыми оказались и специализированные торговые центры: по данным ГК «ЭКООФИС», поток покупателей в специализированных ТЦ таких категорий, как электроника, автомобили, хобби, товары для спорта снизился за год на треть и более, а товаров для дома и ремонта, детских товаров — примерно на 20%. Выходом для таких объектов станет расширение специализации и привлечение арендаторов тех категорий, которые характерны для классических торговых центров.

Еще одна кризисная тенденция торгового рынка — возросший спрос со стороны арендаторов из сферы услуг и торговли на помещения в столичных бизнес-центрах. Это туристические компании, салоны красоты, стоматологические клиники, магазины товаров ежедневного спроса и даже косметики и аксессуаров. Востребованность площадей в БЦ объясняется расчетом на стабильный ежедневный платежеспособный поток посетителей — сотрудников компаний-арендаторов. Только в бизнес-парках «Дербеневский» и «Кожевники» в первые месяцы осени количество обращений арендаторов такой категории увеличилось примерно на 30%.

СКЛАДЫ

В складском сегменте влияние кризиса также сказалось увеличением доли вакантных площадей, и в первую очередь — в высококлассных объектах (А, В+ и В-класс). Как и офисный сегмент с его 30-35 и даже 40% пустых помещений в А-классе и порядка 15-20% — в В, складской сегмент обновил в 2015 г. свой «антирекорд» по этому показателю. Уровень пустующих площадей в уже существующих складских комплексах приближается к 10-12%, в новых объектах показатель в течение года мог достигать и 25%.

В качестве характерной тенденции складского рынка можно отметить снижение активности арендаторов «золотой середины» — компаний среднего бизнеса — при одновременной активизации спроса со стороны малого бизнеса. Отчасти этому поспособствовали политика импортозамещения, отчасти — переход некоторых компаний из ранга среднего бизнеса в малый, отчасти — оптимизация расходов на аренду помещений. «В качестве сопутствующих трендов стоит отметить курс на переезд небольших компаний-арендаторов из Подмосковья в пределы МКАД и стремление объединить склад и офис либо складские помещения с производственными, — отмечает Андрей Ковалев. — Причина — все в той же оптимизации расходов, как логистических, так и на аренду офиса. Статистика наших объектов — бизнес-парка «Кожевники», технопарков «Медведково» и «Перово Поле» — свидетельствует о росте спроса на такой продукт на 10-15%». 



иГРОКИ РЫНКА

ЭКООФИС

Ковалев Андрей

Управление и эксплуатация недвижимости

ЭКООФИС

журнал CRE 1(446)

Февраль 2025
Из печати вышел традиционный ежегодный номер прогнозов журнала Commercial Real Estate. Более шестидесяти топ-менеджеров российских компаний рассуждают о будущем рынка недвижимости, ритейла, e-commerce, логистики и индустрии гостеприимства. Инвестиции. Коллективное и сознательное Девелопмент. Рубль сберегут Управление недвижимостью. В имени тебе моём Консалтинг. Команда молодости нашей Право. По закону и по душе Читать PDF версию журнала

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 февраля)

Еще один бизнес-центр построят на Белорусской, NF Group закрепится на Бали, в Level Box Терехово состоялась крупная сделка, Becar FM расширяет сотрудничество с DDX, у Nikoliers новый проект в Петербурге. Эти и другие новости, а также отчет о первом мероприятии CRE Events в новом году - в нашей традиционной подборке.
16.02
Источник: CMWP
Проект

CMWP разработала мастер-план «СмартСити – Новосибирск»

Компания представила мастер-план и эффективные модели по реализации инновационного микрорайона на заседании Правительства Новосибирской области 4 февраля 2025 г. На территории более 180 га появится новая жилая и деловая инфраструктура: дома, школы, детские сады, уникальный парк, а также научно-исследовательские, производственные и спортивные объекты. Проект был успешно утвержден. 
19.02
Источник: CRE
Аукцион

На Селигере продают базу отдыха

В лот включены земельные участки общей площадью 32,3 га и 12 летних домиков общей площадью 333 кв. м. Начальная цена - 173,7 млн рублей.
19.02
Источник: Источник: ТРЦ "Весна!", Central Properties. Автор идеи - Александра Бартель. Дизайн - Ася Воронцова
Экспертный анализ

Ноги в тепле: как возможные изменения в геополитике отразятся на рынке недвижимости

Геополитические изменения и «отклонения от прежнего курса» в последние три недели стали причинами десятков «тёплых» прогнозов: от возможного возвращения в Россию в разном формате и статусе покинувших её в 2022-м инвесторов, девелоперов, консультантов и юристов до возвращения же в торговые центры транснациональных брендов уже к концу года. Однако второй – с девяностых – «великий приход» западных и прозападных игроков может стать для российской отрасли и всей экономики намного более серьёзной проблемой, чем их уход.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
19.02
Источник: KravtGroup
Назначения

Андрей Жамкин присоединился к KravtGroup

Андрей назначен исполнительным директором гостиничной управляющей компании.
20.02
Источник: CRE
Игроки рынка

БЦ White Stone задолжал Сбербанку 20 миллиардов

Кредитная организация подала иск о банкротстве компании «Старгланс», на балансе которой находится бизнес-центр арендопригодной площадью 39,7 тыс. кв. м у метро «Белорусская».
17.02
Источник: NC Logistic
Сделка

NC Logistic арендовал 10 000 кв. м в «Северном Домодедове»

3PL-оператор арендовал дополнительный блок под конкретного клиента, который является крупным поставщиком и производителем косметических средств.
19.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre