Секреты «выживания» - владельцам офисов, ТЦ и складов

2015 год стал для рынка коммерческой недвижимости не столь катастрофичным, как предрекали многие эксперты. В этом году сформировался целый ряд совершенно новых для рынка тенденций, которые раньше либо не проявлялись вообще, либо оказывались исключением, подтверждающим правило.

6177

2015 год стал для рынка коммерческой недвижимости не столь катастрофичным, как предрекали многие эксперты. В этом году сформировался целый ряд совершенно новых для рынка тенденций, которые раньше либо не проявлялись вообще, либо оказывались исключением, подтверждающим правило.

«2015 год без всяких сомнений можно назвать годом арендатора, — комментирует собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. — Рынок увидел все соответствующие признаки: требования по пересмотру ставок, ротацию арендаторов, массовое расторжение договоров аренды и т.д. Но важно то, что все эти перемены произошли в начале года — рынок перестроился на работу по новым правилам. В отличие от кризиса 2009-го, когда рынок продолжало трясти в течение как минимум года, сейчас «новый порядок» установился уже к концу первого квартала». По мнению Андрея Ковалева, во многом этому помог опыт предыдущего кризиса: многие компании усвоили урок и подошли к новому кризису уже с рублевыми кредитами и рублевыми же арендными ставками, а также с проработанной «программой выживания» в сложных экономических условиях. Это спасло рынок от волны массовых банкротств.

ОФИСЫ

Ротация арендаторов в бизнес-центрах, которая наметилась в начале 2015 г., носила вполне определенный характер: до 25-30% компаний, переезжавших из высококлассных БЦ классов В, В+ и даже А, выбрали для себя офисы категорий В- или С. При этом спрос в низшем ценовом сегменте не распределился равномерно: востребованы оказались наиболее качественные объекты - преимущественно центральной локации либо расположенные вблизи от станций метро, обладающие полноценной инфраструктурой, с хорошими планировками и качественной отделкой. Характерным отличием от кризиса 2009 г. является то, что арендаторы, выбрав оптимальный вариант для переезда, остаются постоянны, а не переезжают в поисках лучших условий.

Основным конкурентным преимуществом в сегментах В- и С в 2015 г. стали «сервисные» опции, а не цена. В топ-3 требований, определяющих востребованность офисных помещений данных сегментов, вошли, по данным ГК «ЭКООФИС», наличие комплекса дополнительных услуг для арендатора (первое место), развитая инфраструктура и необычная концепция офисного центра (второе и третье места соответственно). Сама по себе низкая арендная ставка перестала являться серьезным конкурентным преимуществом.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Кризис не мог не сказаться на сегменте торговой недвижимости, и особенно уязвимы оказались вновь открываемые торговые центры. «Это те проекты, которые начинались без расчета на кризис, и в новых условиях им приходится работать с минимальной заполняемостью, буквально с одним-двумя якорными арендаторами, — поясняет Андрей Ковалев. — Шансом на спасение для таких объектов может стать акцент на сервисы и развлечения, а также на развитие общепита: даже если жители соседних районов не готовы в кризис к масштабному шопингу, «вдохнуть жизнь» в новые объекты и помочь перенести сложные времена сможет культура времяпрепровождения в ТЦ, где собраны недорогие развлечения». Уязвимыми оказались и специализированные торговые центры: по данным ГК «ЭКООФИС», поток покупателей в специализированных ТЦ таких категорий, как электроника, автомобили, хобби, товары для спорта снизился за год на треть и более, а товаров для дома и ремонта, детских товаров — примерно на 20%. Выходом для таких объектов станет расширение специализации и привлечение арендаторов тех категорий, которые характерны для классических торговых центров.

Еще одна кризисная тенденция торгового рынка — возросший спрос со стороны арендаторов из сферы услуг и торговли на помещения в столичных бизнес-центрах. Это туристические компании, салоны красоты, стоматологические клиники, магазины товаров ежедневного спроса и даже косметики и аксессуаров. Востребованность площадей в БЦ объясняется расчетом на стабильный ежедневный платежеспособный поток посетителей — сотрудников компаний-арендаторов. Только в бизнес-парках «Дербеневский» и «Кожевники» в первые месяцы осени количество обращений арендаторов такой категории увеличилось примерно на 30%.

СКЛАДЫ

В складском сегменте влияние кризиса также сказалось увеличением доли вакантных площадей, и в первую очередь — в высококлассных объектах (А, В+ и В-класс). Как и офисный сегмент с его 30-35 и даже 40% пустых помещений в А-классе и порядка 15-20% — в В, складской сегмент обновил в 2015 г. свой «антирекорд» по этому показателю. Уровень пустующих площадей в уже существующих складских комплексах приближается к 10-12%, в новых объектах показатель в течение года мог достигать и 25%.

В качестве характерной тенденции складского рынка можно отметить снижение активности арендаторов «золотой середины» — компаний среднего бизнеса — при одновременной активизации спроса со стороны малого бизнеса. Отчасти этому поспособствовали политика импортозамещения, отчасти — переход некоторых компаний из ранга среднего бизнеса в малый, отчасти — оптимизация расходов на аренду помещений. «В качестве сопутствующих трендов стоит отметить курс на переезд небольших компаний-арендаторов из Подмосковья в пределы МКАД и стремление объединить склад и офис либо складские помещения с производственными, — отмечает Андрей Ковалев. — Причина — все в той же оптимизации расходов, как логистических, так и на аренду офиса. Статистика наших объектов — бизнес-парка «Кожевники», технопарков «Медведково» и «Перово Поле» — свидетельствует о росте спроса на такой продукт на 10-15%». 



иГРОКИ РЫНКА

ЭКООФИС

Ковалев Андрей

Управление и эксплуатация недвижимости

ЭКООФИС

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03
Источник: NF Group
Открытие

В Питере заработает мебельный шоурум

Летом 2025 г. в центре Санкт-Петербурга откроется мебельный шоурум Boca Room.
 
27.03
Источник: Azimut Hotels
Открытие

Azimut открывает отель в Курортном районе Петербурга

Фонд Azimut Парк Отель&Спа Репино 4* составят 109 номеров различных категорий. Инфраструктура включает 2 ресторана, 2 бара, 2 конференц-зала, комнаты для переговоров, 25-метровый бассейн, термы и тренажерный зал.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre