Аналитики Colliers International порассуждали о том, что будет происходить с рынком коммерческой недвижимости в 2016 г.
Тенденция последнего времени – острая конкуренция в борьбе за арендатора и покупателя между собственниками. Соответственно в 2015 г. предлагались выгодные коммерческие условия и различные бонусы при заключении сделок. При этом девелоперы уже адаптировались к текущим реалиям, пересмотрев планы по вводу новых объектов. По мнению экспертов, это должно привести к постепенному восстановлению баланса рынка с середины 2016 г.
Рынки капиталов
В 2015 г. общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость, по предварительным данным, составил $3 млрд. Офисная недвижимость лидирует по количеству привлеченных средств – на ее долю пришлось 38% от общего объема сделок ($1,1 млрд). Торговая недвижимость увеличила свою долю в инвестициях до 27% ($810 млн) за счет крупных сделок – продажи торговой галереи «Модный сезон» и портфеля ИК «Платформа» в Москве.
Российские инвесторы остаются главными игроками на рынке коммерческой недвижимости – их доля составляет 81,5%.
В 2015 г. наблюдалось существенное сокращение среднего размера сделки: если в 2012-2013 гг. он составлял $100 млн, то в 2015-м - всего $58 млн, при этом за год не было заключено ни одной сделки более $300 млн. По прогнозам Colliers, в 2016 г. объем инвестиций останется на уровне 2015 г. либо немного превысит его.
Станислав Бибик, исполнительный директор департамента рынков капитала Colliers International,отметил, что активность инвесторов увеличилась, что говорит о том, что капитал на рынке присутствует. «Единственная причина, почему сделки не всегда доходят до финальной стадии, – это несовпадение ценовых ожиданий покупателей и продавцов», – пояснил он.
Офисы
Сегмент офисной недвижимости в 2015 г. по многим показателям стремился к минимальным значениям за всю историю рынка. В 2015 г. в Московском регионе было введено, по предварительным оценкам, 700 тыс. кв. м офисных площадей, что может стать рекордно низким показателем за последние 10 лет. При этом объем сделок составил 900 тыс. кв. м.
Падение ставок аренды продолжилось, но уже более медленными темпами. Ставки аренды, номинированные в долларах, снизились на 20% в классе А и на 10% в классе B. При этом ставки в рублях остались на уровне 2014 г.
Средние типовые условия заключения сделок в 2015 г. существенно изменились. Рынок стал преимущественно рублевым: в классе B и В+ 100% и 90% сделок соответственно совершаются в рублях, в классе А 70% договоров остаются в долларах, тогда как в 2014 г. их было 90%.
Дисконт при заключении сделок увеличился до 20-30%. Срок аренды перестал влиять на размер ставки, сами собственники зачастую заинтересованы в заключении краткосрочных договоров.
В 2015 г. в два раза выросла доля сделок по пересмотру условий аренды – с 15% до 33%.
В 2016 г. офисный рынок продолжит оставаться рынком арендатора. Высокая стоимость и низкая доступность финансирования стали причиной замедления темпов ввода новых объектов, в 2016 г. на рынок выйдет не более 600-700 тыс. кв. м офисных площадей. Умеренный рост ввода новых офисных объектов приведет к тому, что вакантность повысится незначительно - до 16% в первой половине 2016 г.
В 2016 г. доля продаж в общей структуре сделок вырастет до 15%. Снижение базовых ставок аренды на фоне их приближения к минимальным значениям составит не более 5%.
Вера Зименкова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами ColliersInternational Россия, прогнозирует: «В 2016 г. мы ждем существенного увеличения доли продаж в сегменте офисной недвижимости. Это говорит о том, что, во-первых, рынок сбалансировался, а во-вторых, коммерческие условия вышли на тот уровень, когда для многих инвесторов и компаний выгодным станет именно приобретение собственного объекта».
Торговая недвижимость
В 2015 г. в Москве и городах-сателлитах открылось 14 торговых центров совокупной арендной площадью 620 тыс. кв. м, при этом в начале 2015 г. девелоперы заявляли о планах по вводу 26 проектов, но открытие практически половины из них было перенесено на более поздние сроки.
Текущая ситуация в экономике побудила некоторых девелоперов, давно функционирующих на рынке торговых центров, адаптировать их концепции к новым реалиям рынка и провести полную либо частичную реновацию объектов. Кроме того, для повышения качества своих объектов девелоперы, долгое время управлявшие своими проектами самостоятельно, начали привлекать профессиональные управляющие компании.
Первую половину 2015 г. ритейлеры оптимизировали свои бизнес-процессы, и лишь во втором полугодии многие из них начали размораживать планы по развитию и выборочно смотреть новые проекты ТРЦ. Вакантность в сегменте торговых площадей стабильно растет последние два года и по итогам 2015 г. достигла 8%. В 2016 г. к открытию заявлено 476 тыс. кв. м арендных площадей в качественных ТРЦ. Небольшой объем ввода наряду с постепенным заполнением открывшихся в 2015 г. проектов, по оценкам аналитиков, будет способствовать сохранению вакантности на текущем уровне.
Склады
Складской сегмент, как известно, чувствует себя лучше всех по сравнению с остальным рынком коммерческой недвижимости. В 2015 г. объем сделок в Московском регионе превысил объемы ввода этого года – 1,4 млн кв. м против 900 тыс. кв. м.
Рынок стал рублевым, при этом долларовые ставки предлагают единичные игроки. Ставки аренды в 2015 г. продемонстрировали отрицательную динамику и опустились до 4100 руб. за кв. м в год.
Доля проектов built-to-suit в 2015 г. составила 22%, при этом в 2016 г. доля таких проектов в объеме ввода будет расти как в Московском регионе, так и в целом по России, так как девелоперы считают этот формат наиболее эффективным в текущих экономических условиях.
Доля торговых компаний в структуре спроса составила 86%, более половины из них – продуктовые компании, которые в кризис оказались наиболее устойчивым сегментом и получили возможность усовершенствовать и нарастить свою логистическую инфраструктуру. Ожидается, что в ближайшие 2-3 года именно фуд-ритейлеры будут оставаться основными драйверами спроса на качественные складские площади.
Количество свободных площадей достигло максимального объема с 2010 г. и составило более 1 млн кв. м. Однако на 2016 год запланирован умеренный ввод новых объектов (600 тыс. кв. м), что поможет удержать вакантность на уровне 8-9%.
Рынок управления торговыми центрами
В 2015 г. на рынок управления торговой недвижимостью большое влияние оказало изменение в структуре потребления и снижение покупательной способности. В этих условиях собственники торговых центров, чтобы уменьшить или избежать падения чистого операционного дохода и сохранить хороший tenant-mix, взяли курс на оптимизацию: предлагали выгодные условия аренды, сокращали эксплуатационные расходы и сфокусировались на smartmarketing.
В 2015 г. в Москве объем торговых площадей под внешним управлением увеличился на 71%, а в целом по России вырос на 23%. По прогнозам Colliers, в 2016 г. рост объемов площадей под внешним управлением продолжится, при этом собственники торговых центров, чтобы удержать арендаторов и сохранить покупательский трафик, будут разрабатывать новые форматы, отдавая предпочтение детским развлечениям с акцентом на edutainment.
Маргарита Аристархова, руководитель коммерческого управления департамента управления недвижимостью Colliers International Россия: «Падение доходов населения привело к изменению структуры потребления. Мы наблюдаем, что, например, сейчас многие посетители предпочитают ресторану фуд-корт. 2016 г. определенно останется рынком покупателя, и собственникам торговых центров нужно будет совершенствовать свои концепции для поддержания трафика».
