Парадокс: число ТЦ Москвы продолжает расти при падающем спросе арендаторов

За 2015 год темпы ввода торговой недвижимости в столице снизились на 32%: девелоперами было сдано порядка 560 тыс. кв. м GLA, то есть не более 70% от анонсированного ранее объема. Но даже этих площадей, отмечают эксперты NAI Becar, слишком много для падающего рынка.

6776

За 2015 год темпы ввода торговой недвижимости в столице снизились на 32%: девелоперами было сдано порядка 560 тыс. кв. м GLA, то есть не более 70% от анонсированного ранее объема. Но даже этих площадей, отмечают эксперты NAI Becar, слишком много для падающего рынка.

Торговля, как и остальные сферы экономики, страдает от геополитической ситуации и скачков курса валют. Кроме того, согласно исследованиям Банка России, население ожидает роста инфляции и, готовясь к плохим временам, приучает себя к режиму жесткой экономии.

Тем не менее, по данным департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar,к концу IV квартала 2015 г. темпы падения покупательских потоков в московских ТЦ площадью более 80 тыс. кв. м замедлились. Также относительно конца 2014 г. частично восстановились потоки в ТЦ площадью 40-80 тыс. кв. м. Конец 2014-го - 2015 год стали периодами низкого покупательского спроса, в связи с чем рынок  ритейла был вынужден подстраиваться под новые экономические реалии. В 2015 г. покупатели традиционно понесли деньги в ТЦ накануне Нового Года. Показательным в какой-то мере станет I квартал 2016 г., хотя стремительно падающий курс рубля вряд ли обещает повысить покупательскую активность.

Предложение и спрос

Ввод качественных торговых площадей, так же как и в остальных сегментах рынка коммерческой  недвижимости, замедлился. В 2015 г. открывались только те центры, которые к началу кризиса находились в высокой стадии готовности, и у девелопера не было другого выбора, кроме как достроить и ввести объект. В частности, в IV квартале было открыто 4 ТЦ совокупной арендопригодной площадью 204 тыс. кв. м. Благодаря им общий объем предложения на рынке торговой недвижимости Москвы вырос на 3,6%, составив к концу года 5,84 млн кв. м GLA.

Самым большим из новых объектов стал ТРЦ «Зеленопарк» – на него пришлось свыше половины введенных площадей. К этому же объекту относится и крупнейшая сделка аренды отчетного периода: 14,5 тыс. кв. м в «Зеленопарке» занял гипермаркет «Ашан», который стал одним из «якорей» комплекса вместо запланированного  ранее «О'Кей».

На фоне роста числа торговых объектов вырос и без того немаленький уровень вакансии. В IV квартале он повысился еще на 2 п.п. и поставил новый рекорд – 10,3%. Чтобы заполнить площади, отмечают аналитики, девелоперам приходится быть гибкими, осваивать непривычные форматы, приглашать ритейлеров, которых ранее не было на отечественном рынке. В частности, в том же  «Зеленопарке» на площади 1 тыс. кв. м открылся первый в России фудпаркинг «Басqиата». Это новый формат фудкорта, который объединяет фудтраки, стритфуд и молодые гастрономические проекты в атмосфере фестиваля.

Среди новых брендов, открывших свои магазины в IV квартале 2015 г., значатся первые монобрендовые бутики Dasha Gauser, Alena Goretskaya и итальянские fashion-марки MCS и Henry Cotton’s, первый в РФ моностор Wrangler, сети Mafrat, DeFacto и Tchibo, галерея киберспорта «Republic of Gamers» компании Asus и пр. Кроме того, в Москве начал работу первый розничный магазин компании «SeasonMarket», развивающей продажи фермерских товаров через интернет. Продолжилось развитие и сегмента общественного питания: в ТЦ «Черемушки» открылась новая сеть закусочных «#Пропельмени», на обновленном фудкорте ТРЦ «Мега Химки» заработала флагманская «Кулинарная студия Юлии Высоцкой».

Еще один путь, по которому идут девелоперы в борьбе с растущей вакансией, – открытие собственных торговых брендов. Так, ГК «Ташир» запустила новую сеть розничных магазинов товаров для дома «Goood’s House». Первые точки в Москве откроются в ТРЦ «РИО» на Киевском шоссе и в строящемся ТРЦ Avenue South-West. Для «Ташира» это не первый подобный опыт, у компании уже есть собственная сеть «Ташир пицца». Создание ритейлера на базе девелоперской компании помогает занять новую нишу, получить дополнительный доход и решить проблему вакантных площадей в ТЦ. Однако проект качественной торговой сети требует профессионального управления и понимания, что бренд является самостоятельным проектом, а не придатком к основному девелоперскому бизнесу.

Что касается сделок аренды отчетного периода, то крупнейшие из них были заключены в двух строящихся комплексах: ТРЦ «Ривьера» и целевом детском ТЦ «BabyStore», ввод которого запланирован на 2016 год. В ТРЦ «Ривьера» откроются город профессий «КидБург» в обновленном формате в 3,9 тыс. кв. м,  первый в России веревочный парк внутри торгового центра «Панда Парк» (1,87 тыс. кв. м) и сразу 5 магазинов польского ритейлера «LPP Group», которые в совокупности займут 3 тыс. кв. м.  В ТЦ «BabyStore» почти 1,5 тыс. кв. м арендовал центр йоги «Прана» и 1,3 тыс. кв. м – сеть супермаркетов «ДА!». Как видно, новые объекты также поддерживают тенденцию по привлечению нестандартных арендаторов. «Тренд на увеличение развлекательной, общественной, спортивной составляющей в ТРЦ активно развивается в последнее время, - отмечает директор департамента брокериджа NAI Becar Илья Фокин. - Раньше эти операторы приветствовались далеко не всеми девелоперами, так как занимают большие площади, а арендные ставки у них невысоки... Однако в сегодняшней ситуации управляющие смотрят на них под другим углом. Такие арендаторы повышают трафик, занимают некачественные для ритейла площади – верхние этажи или тупиковые зоны, наполняют объект при падающем спросе и генерят пусть и относительно небольшой, но поток прибыли».

Если говорить об уже знакомых брендах и традиционных форматах ритейла, то они тоже не отвергли полностью российский рынок. Многие из них, отказавшись от количественного развития, выходят на новые качественные проекты, тем более что сейчас девелоперы сговорчивы и легко идут на уступки по условиям аренды. В IV квартале был подписан договор, по которому H&M станет единственным арендатором торговой части площадью 5,8 тыс. кв. м в МФК «Галерея Актер». Еще одна заметная сделка последнего квартала прошлого года – аренда 5 тыс. кв. м с перспективой дальнейшего расширения ТВЦ «Мебель России» в МФК «Ханой-Москва».

Новое строительство и сделки купли-продажи

Планы по покупке объектов, новое строительство и развитие новых форматов торговли – все это было отмечено в последние три месяца 2015 г.

Многие эксперты придерживаются мнения, что когда кризисный рынок достигает дна, самое время – покупать. Следуя этой стратегии, «Morgan Stanley» претендует на приобретение крупнейшего из открывшихся в 2015 г. торговых центров - ТРЦ «Columbus» общей площадью 277,4 тыс. кв. м. Нужно отметить, что в 2016 г. аналитики NAI Becar прогнозируют рост числа подобных сделок, возможно, с участием азиатских инвесторов.

Не обошлось и без новых строек. Так, было объявлено о запуске в IV квартале 2016 г. II очереди «Fashion House Outlet Centre Moscow». По данным девелопера, общая площадь нового объекта составит 5,65 тыс. кв. м. Открытие бюджетного ТРЦ – удачное решение для кризисного рынка, но и сегмент люксовых объектов, как показал прошлый квартал, не простаивает. Так, в 2016 г. фонд «Romanov Property Holdings Fund» планирует начать на территории Барвихи возведение II очереди премиального ТЦ «Dream House» общей площадью 27 тыс. кв. м.

Наконец, в конце 2015 г. власти Москвы объявили конкурс на застройку территории у ТПУ «Ботанический сад». Согласно предложенной концепции, здесь предполагается возвести 45,4 тыс. кв. м торговых площадей, более 44,6 тыс. кв. м офисов и гостиницу. Многие эксперты считают, что именно строительство в составе транспортно-пересадочных узлов – оптимальный путь открытия успешных торговых объектов в сегодняшней ситуации на рынке. Траффик, формируемый ТПУ, привлечет покупателей, разумеется, при условии выбора правильной концепции и пула операторов.

Коммерческие условия

С началом кризиса и взлетом курса валют договоры аренды в торговой недвижимости перешли в индивидуальное русло, что затрудняет их анализ и унификацию. Каждый управляющий стремится удержать арендатора и в то же время не забыть про собственные интересы. В отличие от офисного сегмента, где переход к рублевым ставкам активизировался еще в начале года, на рынке торговой недвижимости этот процесс принял характер тенденции только ближе к концу 2015 г. Падение же ставок в рублях в IV  квартале продолжилось. Относительно III квартала они снизились на 2% и 10%, до 13-15 тыс. руб. за 1 кв. м в год и 40-45 тыс. руб. за 1 кв. м/год – для «якорей» и арендаторов торговой галереи соответственно. В торговых комплексах, которые продолжают удерживать ставки в валюте, ее размер для торговой галереи в среднем составил $1500/кв. м/год, оставшись на уровне III квартала 2015 г.

Каковы прогнозы?

По мнению аналитиков NAI Becar, основными арендаторами, обеспечивающими спрос на помещения свыше 1000 кв. м, остаются продуктовый ритейл, товары для детей и развлекательный кластер. В 2016 г. собственники ТЦ продолжат привлекать в свои объекты авторские бутики и новые концепции общественного питания. Но в целом ситуация с заполняемостью торговых центров в наступившем году существенно не изменится, и уровень вакансии не упадет. По предварительной оценке, объем ввода в 2016 г. может составить около 600 тыс. кв. м GLA. Из них порядка 230 тыс. кв. м – проекты, сроки реализации которых были перенесены с 2015 г.

По прогнозам Банка России, восстановление потребительского спроса ожидается не ранее 2018 г. Поэтому в ближайшие два года собственники и управляющие торговых объектов будут балансировать на грани прибыльности, но, скорее всего, не смогут повысить ставки для ритейлеров. 

 

 

 



журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (7-13 июля)

Ребрендинг KravtGroup, новые назначения в Blank и Manufaqtury, крупная офисная сделка «Магнита», новые магазины в МЕГАХ, цифровые активы Aspace, эксклюзивы Invest 7 и Ricci, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю. 
13.07
Источник: CRE
Экспертный анализ

Кто не рискует: как защищены участники фондов коллективных инвестиций

Фонды коллективных инвестиций уже стали для российского рынка недвижимости массовым продуктом, однако управляются они пока преимущественно в ручном режиме. Практически нет и «упакованных» решений для минимизации профильных рисков, в том числе страховых. Это беспокоит как собственников, управляющие компании и инвесторов, так и соответствующие государственные ведомства, и может затормозить развитие сегмента.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.07
Источник: CRE
Рейтинг

Топ-5 исследований рынка за июнь 2025 года

Уже не первый год мы регулярно составляем Топ-10 новостей за неделю по одному единственному показателю - читаемости. Пришло время попробовать составить похожий рейтинг аналитических материалов, но с оговоркой - попадают туда только материалы из разделов "Исследования рынка" и "Экспертный анализ", а количество мы сократили до пяти - эти материалы лидируют по читаемости с заметным преимуществом.
14.07
Источник: Instone Development
Сделка

Carville расширяется в “Южных Вратах”

Российский поставщик автомобильных запчастей и аксессуаров арендовал дополнительно 6 000 кв. м, увеличив совокупную площадь помещений, занимаемых в индустриальном парке, до 29 000 кв. м.
17.07
Источник: CRE
Аукцион

РАД реализует активы «Почты России»

Российский аукционный дом выставил на торги в Москве 11 непрофильных активов «Почты России» общей стоимостью более 5 млрд рублей. Крупнейшими из них стали объекты на Мясницкой улице и в Ростокине.
16.07
Источник: CRE
Проект

ПСБ может занять стадион «Шинник»

Площадка стадиона «Шинник» в центре Ярославля площадью свыше 10 гектаров рассматривается как ключевой участок под строительство нового головного офиса ПСБ.
15.07
Источник: АРКН
Законодательство

АРКН и workplacer собрали требования по ESG в единый документ

Специалисты представили методическое пособие «Законодательные ESG-требования и рекомендации при проектировании объектов недвижимости».
17.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre