Офисный сегмент остается наиболее понятным и востребованным у инвесторов, несмотря на высокий уровень вакансий и проблемы с арендаторами.
В 2015 г. объем инвестиций в офисы в России составил $1,107 млрд, в результате доля этого сегмента в общей структуре сделок увеличилась с 21% до 37%. На первый взгляд, это странно, но инвесторы руководствуются соображением, что качественные офисные активы с долгосрочными договорами аренды лучше прогнозируемы и менее подвержены волатильности в кризисное время, а это, в свою очередь, способствует успешному завершению инвестиционных транзакций. При этом всего по итогам года в коммерческую недвижимость было вложено около $3 млрд, что является худшим показателем за последние 10 лет, как следует из отчета Colliers International.
Несмотря на макроэкономическую нестабильность и девальвационные риски, активность на рынке инвестиций остается высокой, и некоторые игроки воспользовались текущей ситуацией, чтобы нарастить свой портфель недвижимости. При этом большая часть сделок была закрыта во II-м и III-м кварталах, когда курс национальной валюты опускался до уровня 50 руб. за доллар.
Инвестиции в торговую недвижимость по итогам 2015 г. составили $811 млн, в результате чего доля этого сегмента увеличилась до 27%, в том числе за счет крупных сделок – продажи торговой галереи «Модный сезон» и портфеля ИК «Платформа» в Москве. В гостиничный сектор было привлечено $496 млн, большая часть которых была сформирована транзакцией по продаже отеля Four Seasons, который является частью бывшей гостиницы «Москва». В то время как все сегменты коммерческой недвижимости продемонстрировали падение объемов закрытых сделок, инвестиции в склады увеличились до $562 млн по сравнению с $59 млн по итогам 2014 г. Это связано с тем, что цена продажи на складские объекты опустилась до минимального значения, и многие ритейлеры предпочитали приобретать площади по снизившейся стоимости.
Среди наиболее значимых сделок в 2015 г. можно отметить покупку компанией «Мегафон» БЦ «Оружейный» за $282 млн, приобретение CDSGroup галереи «Модный сезон» ориентировочно за $250-270 млн и покупку Mercedes-Benz Plaza ИК «Регион» за $90-100 млн.
В 2015 г. наблюдалось существенное сокращение среднего размера сделки. В 2012-2013 гг. он составлял $100 млн, тогда как сейчас - $58 млн, при этом за прошедший год не было заключено ни одной сделки более $300 млн. Российские инвесторы продолжают доминировать на рынке инвестиций – их доля в общем объеме транзакций составляет 82%. Доля иностранного капитала снизилась до 18% с 25% в 2014 г., однако основные зарубежные игроки – Hines и PPF Real Estate - продолжают заключать знаковые сделки. Ставки капитализации остаются на уровне 2014 г. и составляют 9,5-10,5% для офисов и торговых центров и 12-13% для складов.
Станислав Бибик, исполнительный директор, руководитель департамента рынков капитала Colliers International Россия, комментирует: «Несмотря на ожидаемое сокращение объемов, мы продолжаем фиксировать стабильный интерес инвесторов к российским активам. Заключению сделок в настоящий момент препятствуют проблемы с анализом объектов. Арендный поток коммерческой недвижимости практически полностью стал рублевым, за исключением некоторых офисных объектов класса А, а временные скидки и фиксации курсов в договорах аренды создали еще больший разрыв между предложениями инвесторов и ценовыми ожиданиями собственников. В связи с этим многие инвесторы ждут стабилизации ситуации, продолжая активно анализировать потенциальные объекты для приобретений. При этом мы позитивно оцениваем перспективы 2016 г. и прогнозируем сохранение объема сделок на текущем уровне».
