Как сегодня развивается инвестиционный сектор на рынке недвижимости Москвы? С одной стороны, в 2015 г. общий объем инвестиций в столичные квадратные метры составил $3,6 млрд, т. е. оказался на $0,6 млрдвыше прогнозных показателей. С другой стороны, по сравнению с докризисным (2011-2013 гг.) уровнем в долларовом эквиваленте он упал на 54%.
Без сомнения, 2015 год продемонстрировал снижение инвестиционной активности и в принципе был тяжелым для рынка недвижимости. Как уже было отмечено, в долларах поток инвестиций сократился более чем наполовину, правда, в рублевом эквиваленте из-за ослабления национальной валюты он упал всего на 10%. Это негативная тенденция. С другой стороны, по данным департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, общий объем инвестиций превысил аналогичную цифру прошлого года на 82%, что, в принципе, неплохой показатель на фоне кризисной экономики.
Индикаторы рынка
По итогам 2015 г. общий объем инвестиций в недвижимость Москвы составил 244 млрд руб. (около $4 млрд), что на 82% выше итогов 2014 г. В IV квартале этот показатель достиг порядка $2 млрд, то есть 127 млрд руб., превысив на 231% аналогичную цифру III квартала 2015 г. Этот взрывной рост обеспечили транзакции в земельные участки, на которые пришлось 69% всех сделок или, в денежном эквиваленте, $1 348,5 млн (87 650 млн руб.). Речь идет в первую очередь о двух крупнейших земельных сделках: покупке группой БИН девелоперского проекта «А101» у Вадима Мошковича и совместном приобретении АФК «Система» и «Группой ЛСР» южного участка промзоны «ЗИЛ».
По данным СМИ, в первую сделку вошел земельный банк общей площадью 2,443 тыс. га в центре Новой Москвы, а также группа юридических лиц, занимающаяся строительством, подготовкой технической и проектной документации, продажей и эксплуатацией объектов недвижимости на территории Новой Москвы. Сумма сделки не раскрывается. Участок на «ЗИЛе» достался покупателям за 34,2 млрд руб. ($526 млн).
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость за IV квартал вырос всего на 4%, составив $609,3 млн или 39,6 млрд руб. Крупнейшая сделка квартала была проведена в офисном сегменте – компания «Мегафон» приобрела 50-процентную долю в Glanbury Investments, владеющей БЦ «Оружейный», расположенном на Оружейном переулке, вл. 41. Объем сделки составил около $282 млн/18,33 млрд руб. и закрыл 99% от общего объема транзакций в офисную недвижимость за последние три месяца 2015 г.
В торговом сегменте объем транзакций IV квартала был сформирован двумя сделками по покупке ТРЦ «Рига Молл» и части площадей ЦУМа за 8 125 млн и 4 300 млн рублей соответственно. В гостиничном сегменте к концу декабря на завершающей стадии находилась сделка по покупке группой БИН гостиницы SheratonPalace на Тверской. Сумма сделки составила 6 500 млн руб.
Москва традиционно оставалась в 2015 г. самым интересным для инвесторов городом страны – на ее долю пришлось около 89% всего годового инвестиционного потока в коммерческую недвижимость России, который в целом составил порядка 144 млрд руб. или $2,4 млрд, то есть снизился в национальной валюте на 12% по сравнению с 2014 г.
Тенденции
По данным NAIBecar, в общем объеме инвестиций в недвижимость Москвы за прошедший год 53% пришлось на транзакции в коммерческую недвижимость и 47% – на земельные участки. Дарья Брюховецкая, руководитель проектов NAI Becar, отмечает, что такой расклад обусловлен двумя тенденциями: во-первых, покупкой топовых объектов, таких как башни МФК «Метрополиса», складского комплекса «ПНК-Чехов» или торговой галереи «Модный сезон» на падающем рынке; во-вторых, продажей земельных участков под комплексное освоение и масштабное жилое строительство.Недвижимость в столице остается самым перспективным продуктом для инвесторов и девелоперов, поэтому площадки под строительство в Новой и «старой» Москве «уходят» несмотря на кризис. Этому способствует и то, что к середине 2016 г. должен быть утвержден очередной Генплан Новой Москвы, а значит, застройщикам станут понятны новые правила игры и то, что в «старой» Москве идет активный пересмотр функционала промышленных зон и передача их под городскую застройку.
Если говорить о коммерческой недвижимости, то стоимость ее продажи в долларовом эквиваленте продолжила свое снижение в 2015 г. и по сравнению с 2014 годом упала на 15%. Текущее падение долларовых цен обусловлено преимущественно ослаблением рубля. За аналогичный период доллар по отношению к рублю подорожал на 60% (рублевые цены продажи коммерческой недвижимости, согласно объявлениям о продаже, по сравнению с 2014 годом показали рост на 30%). Лидером по объему инвестиций на рынке коммерческой недвижимости стал офисный сегмент – 49% от общего объема транзакций, торговый сегмент привлек 27%, на производственно-складской пришлось около 20% всех инвестиционных вложений года.
Ухудшение внешнеэкономической конъюнктуры, ослабление рубля и относительно жесткие условия кредитования препятствуют снижению ставок капитализации, по итогам отчетного периода оставшихся на уровне III квартала 2015 г.
Невозможно адекватно оценить текущий кризис на рынке недвижимости без оценки общей геополитической и макроэкономической ситуации в стране. К концу 2015 г. внешнеэкономические условия оставались сложными. Продолжилось снижение цен на основной денежный ресурс России – за IV квартал нефть марки Brent подешевела еще на 18%, достигнув 21 декабря 2015 г. рекордно низкого за последние 11 лет значения в $36,36/ баррель. Кроме того, во II половине 2015 г. были введены экономические санкции в отношении Турции, что, вероятно, не замедлит сказаться на рынке недвижимости Москвы уже в ближайшее время.
Продолжилось ослабление рубля, на фоне которого, учитывая «увеличение инфляционных рисков при сохранении рисков охлаждения экономики», совет директоров Банка России 11 декабря 2015 г. принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 11% годовых.
В течение всего года демонстрировал снижение внешнеторговый оборот Москвы. За девять месяцев 2015 г. он составил $160 млрд, то есть минус 37,5% по отношению к аналогичному периоду 2014 г. В том числе на 39,4% до $54 млрд упал импорт, что, отмечают эксперты, не может не отразиться на развитии рынка торговой недвижимости и строительном рынке в целом.
В то же время, несмотря на сложные экономические условия в стране, инвестиции в основной капитал крупных организаций Москвы по итогам января-октября 2015 г. показали увеличение темпов роста и составили 599,9 млрд руб. – рост на 1,3% по отношению к аналогичному периоду 2014 г.
Прогнозы
2016 год будет, очевидно, непростым для девелоперов, работающих на столичном рынке. Если в конце 2015 г. в экономике Москвы были отмечены некоторые признаки стабилизации, такие как рост индекса промышленного производства в октябре-ноябре, рост инвестиций в основной капитал, снижение темпов роста инфляции, то возобновившееся затем инфляционное давление и снижение нефтяных цен повышает вероятность возникновения новых рисков.
С другой стороны, падение долларовых цен на коммерческую недвижимость стимулирует активность иностранных инвесторов, которым будет выгодно приобретать качественные объекты по низкой цене. По мнению Дмитрия Сороколетова, вице-президента NAI Becar, вероятно, что в 2016 г., наконец, произойдет то, о чем российские политики и бизнес-сообщество говорят уже как минимум два года – на отечественный рынок придут инвесторы с Востока, и мы увидим значительное количество сделок с участием азиатского и ближневосточного капитала. В то же время у недвижимости есть предел падения цены и в долларовом эквиваленте.
