Новый тренд в девелопменте и проектировании – трансформация промышленных объектов в гражданские. Что ожидает инвестора, который решился взяться за предприятие советской эпохи, чтобы превратить его в новый микрорайон?
Ближайшие годы станут знаковыми для изменения облика объектов промышленного назначения, которые перестали быть эффективными, а то и вовсе закрылись. Не секрет, что Москва нуждается в том, чтобы по максимуму использовать внутренние земельные резервы и площади. Промышленные комплексы, которые находятся в черте города, но не приносят прибыли, попали под пристальное внимание как властей, так и потенциальных инвесторов.
Главное преимущество бывших промзон - их удачное расположение. Когда-то они ютились на городских окраинах, а сегодня оказались практически в центре столицы и стали привлекательным местом под застройку в мегаполисе.
«Все больше растет популярность промышленных объектов, расположенных возле воды, - рассказывает коммерческий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. - Раньше реки выполняли сугубо транспортную функцию, а сегодня девелоперы превращают такие участки в рекреационные зоны».
Но главное преимущество такого лакомого участка в том, что можно превратить его в маленький город внутри большого. Промзона «Южный порт» предполагает реорганизацию с созданием трех крупных функциональных зон: жилой, коммерческой, а также инновационно-производственной. Но, пожалуй, самый крупный на сегодняшний день проект «превращения»: огромная территория завода «ЗИЛ» в жилой комплекс «ЗИЛАРТ» от «Группы ЛСР» (площадью 65 га). Компания до 2022 г. обещает обеспечить город жилыми кварталами со всей необходимой инфраструктурой - набережная вдоль Москвы-реки, пешеходный бульвар протяженностью 1200 м, музейный центр современного искусства «Эрмитаж - Москва».
«Застройщики, конечно же, заинтересованы в реализации комплексных проектов редевелопмента территорий, - констатирует Юрий Ильин, - это позволяет создать новую комфортную городскую среду на месте устаревшей депрессивной застройки. Заинтересовано в таких проектах и государство. Существующая транспортная сеть района, где ведется строительство жилого комплекса «ЗИЛАРТ», к примеру, в ближайшем будущем будет дополнена новыми инфраструктурными объектами: мостами, дорогами, новыми станциями метро и платформой кольцевой железной дороги».
По сведениям департамента градостроительной политики Москвы, на территории промышленно-коммунальных предприятий строится сегодня около четверти всей недвижимости, вводимой в эксплуатацию.
«ЗИЛ», завод им. Хруничева, «Серп
и Молот» (один из самых амбициозных проектов
редевелопмента - микрорайон «Символ»), территория Рижского грузового
двора – эти масштабные проекты преобразования рассчитаны почти на 5 млн кв. м
жилой недвижимости.
Подтверждают активность девелоперов в отношении промзон и проектные
компании.
По мнению Анны Данченок, директора департамента консалтинга NAI Becar, сегодня в стадии планирования и реализации находится порядка 20 площадок, где предполагается возведение примерно 30 млн кв. м недвижимости. В будущем данные площади способны увеличить бюджет Москвы на на 60 млрд руб. в год и более. Однако, с учетом приостановки экономического роста, мы будем наблюдать замедление в темпах реализации проектов. Это связано как со снижением спроса со стороны населения, так и с дефицитом доступного финансирования для девелоперов. Таким образом, в первую очередь на рынок будут выходить проекты, подразумевающие низкую стоимость квадратного метра, рассчитанные на массового потребителя, расположенные на наиболее востребованных направлениях.
Чудеса превращения обходятся девелоперам и застройщикам недешево. Чтобы на месте промзоны появился жилой дом или парк, необходимо убрать старые конструкции, ненужное дорожное полотно, вывезти строительный мусор на полигон для утилизации. Все инженерные сети также выносятся из зоны застройки. Это первое, с чем столкнется инвестор. В чистом поле построить дешевле, но земля здесь не будет стоить так же, как земля на месте старого завода в центре Москвы. Кстати, земля из чистого поля тоже понадобится, чтобы заменить грунт в будущем зеленом микрорайоне.
Вообще с целевым назначением участка нужно определиться на самом раннем этапе, так же как и провести инженерные изыскания. Отчет по геологии грунтов, их химическим свойствам дает очень важную информацию. Во-первых, можно ли жить на этой территории, не загрязнены ли почва, вода опасными для жизни элементами, которые могут навредить здоровью будущих жильцов. Но и, конечно, для проектировщиков и инженеров результаты изысканий нужны для проведения расчетов.
Сама стройплощадка при этом также представляет собой непростой участок для деятельности. Застройщику необходимо согласовать экологические нормы на обеспыливание, вывоз мусора и т.п. Стройплощадка в центре города должна быть обеспечена защитными козырьками, ограждением, освещением и охраной. Даже такой элемент в обустройстве площадки, как пункт мойки колес, имеет значение, поскольку техника не должна выезжать на городские магистрали с грязными колесами.
Города разрастаются, промзоны остаются практически в центре. При Советском Союзе к ним подтягивались линии метро и все необходимые коммуникации. Освоить эти участки – кропотливый труд многих специалистов. Но впоследствии великое превращение, будь то в жилой квартал, торговый центр или офисное здание, не только изменит облик столицы, но и принесет свои дивиденды.
