Великое превращение. Как бывшие промзоны становятся жилыми районами

Новый тренд в девелопменте и проектировании – трансформация промышленных объектов в гражданские. Что ожидает инвестора, который решился взяться за предприятие советской эпохи, чтобы превратить его в новый микрорайон?

7918

Новый тренд в девелопменте и проектировании – трансформация промышленных объектов в гражданские. Что ожидает инвестора, который решился взяться за предприятие советской эпохи, чтобы превратить его в новый микрорайон?

Ближайшие годы станут знаковыми для изменения облика объектов промышленного назначения, которые перестали быть эффективными, а то и вовсе закрылись. Не секрет, что Москва нуждается в том, чтобы по максимуму использовать внутренние земельные резервы и площади. Промышленные комплексы, которые находятся в черте города, но не приносят прибыли, попали под пристальное внимание как властей, так и потенциальных инвесторов.

Главное преимущество бывших промзон - их удачное расположение. Когда-то они ютились на городских окраинах, а сегодня оказались практически в центре столицы и стали привлекательным местом под застройку в мегаполисе.

«Все больше растет популярность промышленных объектов, расположенных возле воды, - рассказывает коммерческий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. - Раньше реки выполняли сугубо транспортную функцию, а сегодня девелоперы превращают такие участки в рекреационные зоны».

Но главное преимущество такого лакомого участка в том, что можно превратить его в маленький город внутри большого. Промзона «Южный порт» предполагает реорганизацию с созданием трех крупных функциональных зон: жилой, коммерческой, а также инновационно-производственной. Но, пожалуй, самый крупный на сегодняшний день проект «превращения»: огромная территория завода «ЗИЛ» в жилой комплекс «ЗИЛАРТ» от «Группы ЛСР» (площадью 65 га). Компания до 2022 г. обещает обеспечить город жилыми кварталами со всей необходимой инфраструктурой - набережная вдоль Москвы-реки, пешеходный бульвар протяженностью 1200 м, музейный центр современного искусства «Эрмитаж - Москва».

«Застройщики, конечно же, заинтересованы в реализации комплексных проектов редевелопмента территорий, - констатирует Юрий Ильин, - это позволяет создать новую комфортную городскую среду на месте устаревшей депрессивной застройки. Заинтересовано в таких проектах и государство. Существующая транспортная сеть района, где ведется строительство жилого комплекса «ЗИЛАРТ», к примеру, в ближайшем будущем будет дополнена новыми инфраструктурными объектами: мостами, дорогами, новыми станциями метро и платформой кольцевой железной дороги».

По сведениям департамента градостроительной политики Москвы, на территории промышленно-коммунальных предприятий строится сегодня около четверти всей недвижимости, вводимой в эксплуатацию.

«ЗИЛ», завод им. Хруничева, «Серп и Молот» (один из самых амбициозных проектов редевелопмента - микрорайон «Символ»), территория Рижского грузового двора – эти масштабные проекты преобразования рассчитаны почти на 5 млн кв. м жилой недвижимости.
Подтверждают активность девелоперов в отношении промзон и проектные компании.

По мнению Анны Данченок, директора департамента консалтинга NAI Becar, сегодня в стадии планирования и реализации находится порядка 20 площадок, где предполагается возведение примерно 30 млн кв. м недвижимости. В будущем данные площади способны увеличить бюджет Москвы на на 60 млрд руб. в год и более. Однако, с учетом приостановки экономического роста, мы будем наблюдать замедление в темпах реализации проектов. Это связано как со снижением спроса со стороны населения, так и с дефицитом доступного финансирования для девелоперов. Таким образом, в первую очередь на рынок будут выходить проекты, подразумевающие низкую стоимость квадратного метра, рассчитанные на массового потребителя, расположенные на наиболее востребованных направлениях. 

Начинается преобразование промзон достаточно прозаично. Самый первый проект, который должен быть реализован на месте существующей старой застройки, – это проект организации демонтажа. Он нужен, чтобы снять со здания прежний кадастровый номер и показать его в плане как демонтированное.

«Организация демонтажа - довольно сложная и дорогостоящая процедура, особенно если это крупное строение. Впоследствии сам проект демонтажа должен быть согласован с соответствующими организациями и внесен в топографический план, - объясняет главный инженер проектов ГЕНПРОЕКТ Александр Смолянюк, - затем выдается новая геоподоснова уже без старого строения, либо же здание показано как снесенное. И только после этого мы приступаем к процессу нового проектирования».

Чудеса превращения обходятся девелоперам и застройщикам недешево. Чтобы на месте промзоны появился жилой дом или парк, необходимо убрать старые конструкции, ненужное дорожное полотно, вывезти строительный мусор на полигон для утилизации. Все инженерные сети также выносятся из зоны застройки. Это первое, с чем столкнется инвестор. В чистом поле построить дешевле, но земля здесь не будет стоить так же, как земля на месте старого завода в центре Москвы. Кстати, земля из чистого поля тоже понадобится, чтобы заменить грунт в будущем зеленом микрорайоне.

Вообще с целевым назначением участка нужно определиться на самом раннем этапе, так же как и провести инженерные изыскания. Отчет по геологии грунтов, их химическим свойствам дает очень важную информацию. Во-первых, можно ли жить на этой территории, не загрязнены ли почва, вода опасными для жизни элементами, которые могут навредить здоровью будущих жильцов. Но и, конечно, для проектировщиков и инженеров результаты изысканий нужны для проведения расчетов.

Сама стройплощадка при этом также представляет собой непростой участок для деятельности. Застройщику необходимо согласовать экологические нормы на обеспыливание, вывоз мусора и т.п. Стройплощадка в центре города должна быть обеспечена защитными козырьками, ограждением, освещением и охраной. Даже такой элемент в обустройстве площадки, как пункт мойки колес, имеет значение, поскольку техника не должна выезжать на городские магистрали с грязными колесами.

Города разрастаются, промзоны остаются практически в центре. При Советском Союзе к ним подтягивались линии метро и все необходимые коммуникации. Освоить эти участки – кропотливый труд многих специалистов. Но впоследствии великое превращение, будь то в жилой квартал, торговый центр или офисное здание, не только изменит облик столицы, но и принесет свои дивиденды.

 

 



Материалы по теме

Экспертный анализ

Неправильная реконцепция существенно снизит цену объекта

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

12.04

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (12-18 мая)

Итоги посещения Москвы Си Цзиньпином, новый актив в портфеле владельцев «Мария-Ра», новости CORE.XP, CMWP и NF Group, нижегородский проект Central Properties, открытие Ленты в Тюмени, Сбербанк забирает «Новоспасский», а ДОМ.РФ открывает складской паевой фонд.
18.05
Источник: cre.ru
Игроки рынка

Си Цзиньпин вновь остановился в отеле Soluxe Hotel Moscow

Глава КНР и его делегация уже второй раз останавливаются во время своего визита в Россию в этом отеле под управлением CORE.XP.
 
15.05
Источник: ПИК
Игроки рынка

CORE.XP займется управлением ОМА от ПИК

По итогам тендера компания заключила договор на оказание услуг технической эксплуатации комьюнити-центра площадью 18 тыс. кв. м у станции метро Аминьевская.
15.05
Источник: cre.ru
Проект

В Нижнем построят склад на 150 тысяч «квадратов»

В Нижнем Новгороде будет построен самый крупный логистический комплекс.
 
15.05
Источник: «Лента»
Открытие

Тюменцы получили «Супер Ленту»

«Супер Лента» открыла первый магазин в Тюмени.
 
 
15.05
Источник: CRE
Игроки рынка

CMWP завершила сделку по покупке PRO Realty

Основными заказчиками PRO Realty являются крупнейшие банки, такие как Альфа-Банк и Т-Банк, Сбербанк Технологии, НПФ Благосостояние, компании группы РЖД, Фонд Сколково и его структуры, кофеобжарочный завод МилФудс (Poetti) и другие.
12.05
Источник: Пресс-служба NF Group
Назначения

Марина Малахатько стала партнером NF Group

Марина Малахатько присоединилась к NF Group в статусе партнера и вошла в состав департамента финансовых рынков и инвестиций.
 
15.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre