Неправильная реконцепция существенно снизит цену объекта

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

6287

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

Масштабная реконцепция объектов коммерческой недвижимости в Москве началась еще в 2000-е годы, когда фабрики и промышленные объекты в центре столицы в рамках реконструкции превращались в современные деловые комплексы и арт-пространства. Среди знаковых проектов перепрофилирования того времени можно выделить Деловой квартал «Красная роза», «Новоспасский двор», Центр современного искусства «Винзавод».

Отдельные промышленные объекты в спальных районах были перепрофилированы под торговые объекты: так, административно-производственное здание «Автокомбината №16» в рамках реконструкции превратилось в торговый центр «Конфетти». Некоторые промышленные объекты в Москве стали спортивными центрами: например, в бывшем производственном здании в Бумажном проезде расположились скалодром BigWall и картинг ArenaGP.

В последние два года одним из наиболее популярных трендов на рынке недвижимости является перевод новых офисных объектов в апартаменты. Ввиду рекордного объема ввода офисных площадей в 2014-2015 гг. и низкого уровня поглощения доля вакантных помещений в этом сегменте достигла 15-25% в зависимости от класса. При этом строительство коммерческих объектов ведется в большинстве случаев с привлечением заемного финансирования, поэтому собственники вынуждены менять функциональное назначение невостребованных офисных объектов с целью обеспечения максимального денежного потока. Примерами перепрофилирования офисных проектов в жилые являются ЖК «Пресня Сити», Atlantic Apartments, МФК «Водный» и многие другие.

Практика последних лет показывает, что наиболее успешными проектами перепрофилирования офисных объектов были те, реконцепция которых проводилась на ранних стадиях строительства или еще в ходе проектирования. На начальных стадиях реализации проекта стоимость перепрофилирования незначительна и не оказывает существенного влияния на изменение срока окупаемости проекта. А чем выше стадия, тем дороже становится проведение реконцепции, к тому же у девелопера остается меньше возможностей для изменения функциональных составляющих проекта.

«Стоимость объекта реконцепции в первую очередь определяется его качественными характеристиками. В случае, когда объект перепрофилирования оснащен современными инженерными системами, обладает эффективными планировками и грамотным зонированием, развитой инфраструктурой и паркингом, его стоимость будет рыночной, - отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. -  А при наличии существенных недостатков в планировочных решениях и концепции стоимость продажи такого объекта может оказаться на 20-30% ниже рыночной».

По оценке эксперта, удачная реконцепция объекта коммерческой недвижимости позволяет девелоперу получить востребованный объект с высоким и стабильным денежным потоком. Однако этот процесс сопряжен со значительными  рисками, такими как нерентабельность инвестиций в результате создания некачественного объекта, который не будет пользоваться спросом. Поэтому реконцепция объектов должна проводиться на основе тщательного анализа возможных изменений объемно-планировочных решений, спроса и предложения в соответствующих сегментах недвижимости, потребительских предпочтений со стороны потенциальных покупателей / арендаторов.

В среднесрочной перспективе процесс реконцепции объектов недвижимости продолжится.

 

 



Материалы по теме

Экспертный анализ

Реконцепция московских кинотеатров – игра стоит свеч?..

По мнению специалистов компании Blackwood, проекты реконцепции кинотеатров в Москве сопряжены с высокими рисками, но при этом имеют большой потенциал. 

29.03
Экспертный анализ

Реновация промзон лишает Москву дешевых офисов С-класса

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International
19.02

Реновация гостиниц советской постройки

Реновация старых отелей может принести их собственникам существенное увеличение дохода, а все недостатки таких проектов при правильном подходе можно легко нивелировать.

26.07

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03
Источник: NF Group
Открытие

В Питере заработает мебельный шоурум

Летом 2025 г. в центре Санкт-Петербурга откроется мебельный шоурум Boca Room.
 
27.03
Источник: Azimut Hotels
Открытие

Azimut открывает отель в Курортном районе Петербурга

Фонд Azimut Парк Отель&Спа Репино 4* составят 109 номеров различных категорий. Инфраструктура включает 2 ресторана, 2 бара, 2 конференц-зала, комнаты для переговоров, 25-метровый бассейн, термы и тренажерный зал.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre