Неправильная реконцепция существенно снизит цену объекта

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

5355

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

Масштабная реконцепция объектов коммерческой недвижимости в Москве началась еще в 2000-е годы, когда фабрики и промышленные объекты в центре столицы в рамках реконструкции превращались в современные деловые комплексы и арт-пространства. Среди знаковых проектов перепрофилирования того времени можно выделить Деловой квартал «Красная роза», «Новоспасский двор», Центр современного искусства «Винзавод».

Отдельные промышленные объекты в спальных районах были перепрофилированы под торговые объекты: так, административно-производственное здание «Автокомбината №16» в рамках реконструкции превратилось в торговый центр «Конфетти». Некоторые промышленные объекты в Москве стали спортивными центрами: например, в бывшем производственном здании в Бумажном проезде расположились скалодром BigWall и картинг ArenaGP.

В последние два года одним из наиболее популярных трендов на рынке недвижимости является перевод новых офисных объектов в апартаменты. Ввиду рекордного объема ввода офисных площадей в 2014-2015 гг. и низкого уровня поглощения доля вакантных помещений в этом сегменте достигла 15-25% в зависимости от класса. При этом строительство коммерческих объектов ведется в большинстве случаев с привлечением заемного финансирования, поэтому собственники вынуждены менять функциональное назначение невостребованных офисных объектов с целью обеспечения максимального денежного потока. Примерами перепрофилирования офисных проектов в жилые являются ЖК «Пресня Сити», Atlantic Apartments, МФК «Водный» и многие другие.

Практика последних лет показывает, что наиболее успешными проектами перепрофилирования офисных объектов были те, реконцепция которых проводилась на ранних стадиях строительства или еще в ходе проектирования. На начальных стадиях реализации проекта стоимость перепрофилирования незначительна и не оказывает существенного влияния на изменение срока окупаемости проекта. А чем выше стадия, тем дороже становится проведение реконцепции, к тому же у девелопера остается меньше возможностей для изменения функциональных составляющих проекта.

«Стоимость объекта реконцепции в первую очередь определяется его качественными характеристиками. В случае, когда объект перепрофилирования оснащен современными инженерными системами, обладает эффективными планировками и грамотным зонированием, развитой инфраструктурой и паркингом, его стоимость будет рыночной, - отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. -  А при наличии существенных недостатков в планировочных решениях и концепции стоимость продажи такого объекта может оказаться на 20-30% ниже рыночной».

По оценке эксперта, удачная реконцепция объекта коммерческой недвижимости позволяет девелоперу получить востребованный объект с высоким и стабильным денежным потоком. Однако этот процесс сопряжен со значительными  рисками, такими как нерентабельность инвестиций в результате создания некачественного объекта, который не будет пользоваться спросом. Поэтому реконцепция объектов должна проводиться на основе тщательного анализа возможных изменений объемно-планировочных решений, спроса и предложения в соответствующих сегментах недвижимости, потребительских предпочтений со стороны потенциальных покупателей / арендаторов.

В среднесрочной перспективе процесс реконцепции объектов недвижимости продолжится.

 

 



иГРОКИ РЫНКА

Израиль пьет минеральные воды в Кисловодске

Консалтинг и брокеридж

Blackwood

Материалы по теме

Экспертный анализ

Реконцепция московских кинотеатров – игра стоит свеч?..

По мнению специалистов компании Blackwood, проекты реконцепции кинотеатров в Москве сопряжены с высокими рисками, но при этом имеют большой потенциал. 

29.03
Экспертный анализ

Реновация промзон лишает Москву дешевых офисов С-класса

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International
19.02

Реновация гостиниц советской постройки

Реновация старых отелей может принести их собственникам существенное увеличение дохода, а все недостатки таких проектов при правильном подходе можно легко нивелировать.

26.07

журнал CRE 21 (420)

Декабрь 1
Вышел из печати CRE №21 (Декабрь 1). Журнал выпущен при поддержке: ADG group   Raven Russia   ТРЦ Щёлковский   Группа компаний Cristanval   Radius Group   Альфа-Сервис   MMG   Группа компаний «Пионер»   Nikoliers   Metrika Investments В НОМЕРЕ:   Тема номера ВЛОЖЕНИЯ В ДВИЖЕНИИ По прогнозам, к концу года будет побит прошлогодний рекорд инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость   Тренды УНИВЕРСАЛЬНЫЙ ФОРМАТ Эксперты назыв...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 ноября - 4 декабря)

Мультибрендовая сеть MOVE продолжает экспансию, KR Properties планирует расширение «Рассвета», Ghelamco продает свой логопарк, а промзоны «Грайвороново» и «Серп и Молот» получили новые проекты.
04.12
Источник: Malltech
Открытие

В пермской «Планете» открылся MOVE

Мультибрендовый магазин с товарами таких брендов, как Adidas, Reebok и Puma, занял 158 кв. м на втором этаже ТРЦ. Напомним, ранее MOVE также начал работу в ТРЦ «Планета» в Красноярске.
29.11
Источник: CRE
Экспертный анализ

На смену якорю

Уход брендов, сокращение и переформатирование контента в кинотеатрах, спад доходов и кардинальное изменение потребительского поведения продолжают влиять на торговые центры. Очевидно уже и то, что «батутные парки», «веревочные пространства» и «студии танца» точно не приведут трафик такого же уровня и качества, как некогда кинотеатры и знаковые бренды, и игрокам все-таки придется и искать новые «якоря», и – де-факто – работать с покупателями с чистого листа.

Текст: Иван Майоров. CRE Retail, ноябрь 2022г.

30.11
Источник: Ghelamco
Переговоры

Ghelamco продает свой логопарк на Дмитровском шоссе

Претендентами на складской комплекс площадью 243 тыс. кв. м и 30 га земли на севере Подмосковья в пределах ЦКАД называют Central Properties, «Венталл», Vesper и PLT. Консультантом сделки выступает CORE.XP. Стоимость оценивается в сумму около 11 млрд рублей. Инвестиции в складской сектор в этом году могут поставить новый рекорд с большим отрывом от предыдущих.
01.12
Источник: KR Properties
Проект

KR Properties откроет БЦ на 17 тыс. кв. м в «Рассвете»

Компания вывела на продажу помещения под офисы и стрит-ритейл в бизнес-центре «Королев». Сроки реконструкции исторического здания не уточняются.
29.11
Источник: Пресс-служба группы RBI
Проект

На бывшем питерском хлебозаводе приобщат к культуре

RBI ввела в эксплуатацию реконструированный Левашовский хлебозавод.
 
29.11
Источник: cre.ru
Назначения

«Самолет» займется гостеприимством

Экс-глава Cosmos Hotel Group и ТРЦ «Метрополис» перешел на работу в «Самолет».
 
30.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre