Неправильная реконцепция существенно снизит цену объекта

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

4815

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

Масштабная реконцепция объектов коммерческой недвижимости в Москве началась еще в 2000-е годы, когда фабрики и промышленные объекты в центре столицы в рамках реконструкции превращались в современные деловые комплексы и арт-пространства. Среди знаковых проектов перепрофилирования того времени можно выделить Деловой квартал «Красная роза», «Новоспасский двор», Центр современного искусства «Винзавод».

Отдельные промышленные объекты в спальных районах были перепрофилированы под торговые объекты: так, административно-производственное здание «Автокомбината №16» в рамках реконструкции превратилось в торговый центр «Конфетти». Некоторые промышленные объекты в Москве стали спортивными центрами: например, в бывшем производственном здании в Бумажном проезде расположились скалодром BigWall и картинг ArenaGP.

В последние два года одним из наиболее популярных трендов на рынке недвижимости является перевод новых офисных объектов в апартаменты. Ввиду рекордного объема ввода офисных площадей в 2014-2015 гг. и низкого уровня поглощения доля вакантных помещений в этом сегменте достигла 15-25% в зависимости от класса. При этом строительство коммерческих объектов ведется в большинстве случаев с привлечением заемного финансирования, поэтому собственники вынуждены менять функциональное назначение невостребованных офисных объектов с целью обеспечения максимального денежного потока. Примерами перепрофилирования офисных проектов в жилые являются ЖК «Пресня Сити», Atlantic Apartments, МФК «Водный» и многие другие.

Практика последних лет показывает, что наиболее успешными проектами перепрофилирования офисных объектов были те, реконцепция которых проводилась на ранних стадиях строительства или еще в ходе проектирования. На начальных стадиях реализации проекта стоимость перепрофилирования незначительна и не оказывает существенного влияния на изменение срока окупаемости проекта. А чем выше стадия, тем дороже становится проведение реконцепции, к тому же у девелопера остается меньше возможностей для изменения функциональных составляющих проекта.

«Стоимость объекта реконцепции в первую очередь определяется его качественными характеристиками. В случае, когда объект перепрофилирования оснащен современными инженерными системами, обладает эффективными планировками и грамотным зонированием, развитой инфраструктурой и паркингом, его стоимость будет рыночной, - отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. -  А при наличии существенных недостатков в планировочных решениях и концепции стоимость продажи такого объекта может оказаться на 20-30% ниже рыночной».

По оценке эксперта, удачная реконцепция объекта коммерческой недвижимости позволяет девелоперу получить востребованный объект с высоким и стабильным денежным потоком. Однако этот процесс сопряжен со значительными  рисками, такими как нерентабельность инвестиций в результате создания некачественного объекта, который не будет пользоваться спросом. Поэтому реконцепция объектов должна проводиться на основе тщательного анализа возможных изменений объемно-планировочных решений, спроса и предложения в соответствующих сегментах недвижимости, потребительских предпочтений со стороны потенциальных покупателей / арендаторов.

В среднесрочной перспективе процесс реконцепции объектов недвижимости продолжится.

 

 



иГРОКИ РЫНКА

Израиль пьет минеральные воды в Кисловодске

Консалтинг и брокеридж

Blackwood

Материалы по теме

Экспертный анализ

Реконцепция московских кинотеатров – игра стоит свеч?..

По мнению специалистов компании Blackwood, проекты реконцепции кинотеатров в Москве сопряжены с высокими рисками, но при этом имеют большой потенциал. 

29.03
Экспертный анализ

Реновация промзон лишает Москву дешевых офисов С-класса

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International
19.02

Реновация гостиниц советской постройки

Реновация старых отелей может принести их собственникам существенное увеличение дохода, а все недостатки таких проектов при правильном подходе можно легко нивелировать.

26.07

журнал CRE 20 (398)

ноябрь 2
 CRE №20 (398) ноябрь 2 Номер выпущен при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru CBRE www.cbre.ru В НОМЕРЕ: Тема номера ВРЕМЕНА КОДА   Опрос ПРОДУКТ НЕПРОТИВЛЕНИЯ СТОРОН   Тренды ТЦ ЭПОХИ ВОЗРОЖДЕНИЯ   Классификация ОФИСЫ ЛИШАТСЯ БУКВЫ «С»   Тенденции ЗДРАВСТВУЙТЕ   Ре ПОЛУОСТРОВ ГРИНВИЧ, ЛОНДОН, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ  ...

Популярное

Открытие

В Преображенском открыли «Место встречи Янтарь»

В Преображенском открылся новый районный центр «Место встречи Янтарь». Среди якорных арендаторов - «Перекресток», DNS и Tele2. 
30.11
CRE News

Онлайн и офлайн: противостояние или коллаборация? Итоги 35-го Russian Breakfast

1 декабря в легендарной гостинице Hilton Ленинградская успешно прошел очередной традиционный Russian Breakfast – уже 35-й по счету.
 
 
01.12
Проект

«Леруа Мерлен» заработает на солнце в Волгоградской области

ГК «Вершина» построит для «Леруа Мерлен» солнечную электростанцию в Волгоградской области. 
29.11
Открытие

OZON открыл dark store в Москва-Сити

Площадь нового пространства составляет 1 000 кв. м. 
02.12
Сделка

«Иннотех» выбрал Renaissance Plaza

East Real привел IT компанию в бизнес-центр класса А в Санкт-Петербурге. Площадь арендованного офиса составила около 500 кв. м. 
29.11
Проект

В Сочи начали строить пятизвездочный отель

Гостиница на 400 номеров появится в составе комплекса делюкс-класса Mantera Seaview residence.
30.11
Сделка

БЦ «Лотос» увидел НЕБО

Строительная компания НЕБО арендовала ВИП-офис 588.6 кв. м в бизнес-центре «Лотос». 
30.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre