Неправильная реконцепция существенно снизит цену объекта

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

Масштабная реконцепция объектов коммерческой недвижимости в Москве началась еще в 2000-е годы, когда фабрики и промышленные объекты в центре столицы в рамках реконструкции превращались в современные деловые комплексы и арт-пространства. Среди знаковых проектов перепрофилирования того времени можно выделить Деловой квартал «Красная роза», «Новоспасский двор», Центр современного искусства «Винзавод».

Отдельные промышленные объекты в спальных районах были перепрофилированы под торговые объекты: так, административно-производственное здание «Автокомбината №16» в рамках реконструкции превратилось в торговый центр «Конфетти». Некоторые промышленные объекты в Москве стали спортивными центрами: например, в бывшем производственном здании в Бумажном проезде расположились скалодром BigWall и картинг ArenaGP.

В последние два года одним из наиболее популярных трендов на рынке недвижимости является перевод новых офисных объектов в апартаменты. Ввиду рекордного объема ввода офисных площадей в 2014-2015 гг. и низкого уровня поглощения доля вакантных помещений в этом сегменте достигла 15-25% в зависимости от класса. При этом строительство коммерческих объектов ведется в большинстве случаев с привлечением заемного финансирования, поэтому собственники вынуждены менять функциональное назначение невостребованных офисных объектов с целью обеспечения максимального денежного потока. Примерами перепрофилирования офисных проектов в жилые являются ЖК «Пресня Сити», Atlantic Apartments, МФК «Водный» и многие другие.

Практика последних лет показывает, что наиболее успешными проектами перепрофилирования офисных объектов были те, реконцепция которых проводилась на ранних стадиях строительства или еще в ходе проектирования. На начальных стадиях реализации проекта стоимость перепрофилирования незначительна и не оказывает существенного влияния на изменение срока окупаемости проекта. А чем выше стадия, тем дороже становится проведение реконцепции, к тому же у девелопера остается меньше возможностей для изменения функциональных составляющих проекта.

«Стоимость объекта реконцепции в первую очередь определяется его качественными характеристиками. В случае, когда объект перепрофилирования оснащен современными инженерными системами, обладает эффективными планировками и грамотным зонированием, развитой инфраструктурой и паркингом, его стоимость будет рыночной, - отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. -  А при наличии существенных недостатков в планировочных решениях и концепции стоимость продажи такого объекта может оказаться на 20-30% ниже рыночной».

По оценке эксперта, удачная реконцепция объекта коммерческой недвижимости позволяет девелоперу получить востребованный объект с высоким и стабильным денежным потоком. Однако этот процесс сопряжен со значительными  рисками, такими как нерентабельность инвестиций в результате создания некачественного объекта, который не будет пользоваться спросом. Поэтому реконцепция объектов должна проводиться на основе тщательного анализа возможных изменений объемно-планировочных решений, спроса и предложения в соответствующих сегментах недвижимости, потребительских предпочтений со стороны потенциальных покупателей / арендаторов.

В среднесрочной перспективе процесс реконцепции объектов недвижимости продолжится.

 

 



иГРОКИ РЫНКА

Израиль пьет минеральные воды в Кисловодске

Консалтинг и брокеридж

Blackwood

Материалы по теме

Экспертный анализ

Реконцепция московских кинотеатров – игра стоит свеч?..

По мнению специалистов компании Blackwood, проекты реконцепции кинотеатров в Москве сопряжены с высокими рисками, но при этом имеют большой потенциал. 

29.03
Экспертный анализ

Реновация промзон лишает Москву дешевых офисов С-класса

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International
19.02

Реновация гостиниц советской постройки

Реновация старых отелей может принести их собственникам существенное увеличение дохода, а все недостатки таких проектов при правильном подходе можно легко нивелировать.

26.07

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

Популярное

Открытие

ADG group открыла первый районный центр

В Москве в минувшую пятницу состоялось торжественное открытие районного центра «Ангара».
 
11.11
Проект

Ozon начал строительство нового хаба в Зеленодольске

Инвестиции в проект составят более 2 млрд рублей.
11.11
Открытие

BROSKO Mall – на низком старте

ТРК BROSKO Mall получил акт ввода в эксплуатацию.
 
12.11
Сделка

В Москве продан ТЦ «На Беговой»

Цена продажи составила 655 млн рублей.
11.11
Проект

«Пионер» построит деловой квартал у Останкино

Деловой квартал площадью 130 000 кв. м появится в Огородном проезде на севере Москвы.
13.11
Открытие

В ТРЦ «Мозаика» открылся KOTON

В ТРЦ «Мозаика» открылся магазин бренда KOTON в формате универмага площадью 1 227 кв. м.
12.11
Проект

PPF введет вторую очередь Comcity в 2022 году

Объект общей площадью 103 тыс. кв. м будет включать 61,6 тыс. кв. м офисов, 2,2 тыс. кв. м инфраструктуры и четырехзвездочную гостиницу под брендом Novotel.
12.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre