Неправильная реконцепция существенно снизит цену объекта

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

5018

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

Масштабная реконцепция объектов коммерческой недвижимости в Москве началась еще в 2000-е годы, когда фабрики и промышленные объекты в центре столицы в рамках реконструкции превращались в современные деловые комплексы и арт-пространства. Среди знаковых проектов перепрофилирования того времени можно выделить Деловой квартал «Красная роза», «Новоспасский двор», Центр современного искусства «Винзавод».

Отдельные промышленные объекты в спальных районах были перепрофилированы под торговые объекты: так, административно-производственное здание «Автокомбината №16» в рамках реконструкции превратилось в торговый центр «Конфетти». Некоторые промышленные объекты в Москве стали спортивными центрами: например, в бывшем производственном здании в Бумажном проезде расположились скалодром BigWall и картинг ArenaGP.

В последние два года одним из наиболее популярных трендов на рынке недвижимости является перевод новых офисных объектов в апартаменты. Ввиду рекордного объема ввода офисных площадей в 2014-2015 гг. и низкого уровня поглощения доля вакантных помещений в этом сегменте достигла 15-25% в зависимости от класса. При этом строительство коммерческих объектов ведется в большинстве случаев с привлечением заемного финансирования, поэтому собственники вынуждены менять функциональное назначение невостребованных офисных объектов с целью обеспечения максимального денежного потока. Примерами перепрофилирования офисных проектов в жилые являются ЖК «Пресня Сити», Atlantic Apartments, МФК «Водный» и многие другие.

Практика последних лет показывает, что наиболее успешными проектами перепрофилирования офисных объектов были те, реконцепция которых проводилась на ранних стадиях строительства или еще в ходе проектирования. На начальных стадиях реализации проекта стоимость перепрофилирования незначительна и не оказывает существенного влияния на изменение срока окупаемости проекта. А чем выше стадия, тем дороже становится проведение реконцепции, к тому же у девелопера остается меньше возможностей для изменения функциональных составляющих проекта.

«Стоимость объекта реконцепции в первую очередь определяется его качественными характеристиками. В случае, когда объект перепрофилирования оснащен современными инженерными системами, обладает эффективными планировками и грамотным зонированием, развитой инфраструктурой и паркингом, его стоимость будет рыночной, - отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. -  А при наличии существенных недостатков в планировочных решениях и концепции стоимость продажи такого объекта может оказаться на 20-30% ниже рыночной».

По оценке эксперта, удачная реконцепция объекта коммерческой недвижимости позволяет девелоперу получить востребованный объект с высоким и стабильным денежным потоком. Однако этот процесс сопряжен со значительными  рисками, такими как нерентабельность инвестиций в результате создания некачественного объекта, который не будет пользоваться спросом. Поэтому реконцепция объектов должна проводиться на основе тщательного анализа возможных изменений объемно-планировочных решений, спроса и предложения в соответствующих сегментах недвижимости, потребительских предпочтений со стороны потенциальных покупателей / арендаторов.

В среднесрочной перспективе процесс реконцепции объектов недвижимости продолжится.

 

 



иГРОКИ РЫНКА

Израиль пьет минеральные воды в Кисловодске

Консалтинг и брокеридж

Blackwood

Материалы по теме

Экспертный анализ

Реконцепция московских кинотеатров – игра стоит свеч?..

По мнению специалистов компании Blackwood, проекты реконцепции кинотеатров в Москве сопряжены с высокими рисками, но при этом имеют большой потенциал. 

29.03
Экспертный анализ

Реновация промзон лишает Москву дешевых офисов С-класса

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International
19.02

Реновация гостиниц советской постройки

Реновация старых отелей может принести их собственникам существенное увеличение дохода, а все недостатки таких проектов при правильном подходе можно легко нивелировать.

26.07

журнал CRE 9-10 (408-409)

Май 2022
Журнал выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум http://spectrum-group.ru/   Raven Russia www.rrpa.ru Nikoliers https://www.nikoliers.ru/   Radius Group www.radiusrussia.com   Knight Frank www.kf.expert   Metrika Investments https://metrikainvestments.com/ CORE.XP https://rentnow.ru   ricci https://ricci.ru/ В НОМЕРЕ:  Фоторепортаж CRE MOSCOW АWARDS-2022: «ДЕНЬ РОЖДЕНИЯ ЗАВТРА»   Актуально РАБОТНИК НЕ ВОЛК За два месяца кадровый «рынок кандидата» трансфо...

Популярное

Источник: cre.ru
CRE News

Барометр офисного рынка

17 мая в Москве прошло первое мероприятие серии «Барометр рынка», организованное CRE event, посвященное офисной недвижимости.
17.05
Источник: tourjournal.ru
Назначения

Nikoliers усиливает офисное направление

Консалтинговая компания Nikoliers продолжает усиливать свои позиции на рынке офисной недвижимости.
 
17.05
Источник: Mercury Tower
Назначения

В Mercury Tower новый управляющий

Наталья Тарсиа назначена генеральным управляющим знакового МФК в «Москва-Сити».
16.05
Источник: Ведомости
Проект

PNK Group делает ставку на Новосибирск

Компания планирует построить в столице Западной Сибири около 900 тыс. кв. м, включая «PNK Парк Толмачево» на 245 тыс. кв. м и порядка 630 тыс. кв. м в «PNK Парке Пашино».
16.05
Источник: ЦИАН
Сделка

Nikoliers сдала офис в БЦ «Павловский»

Новым арендатором принадлежащего Central Properties бизнес-центра стала компания ОТЭКО. Площадь арендованных помещений составляет более 1 300 кв. м.
16.05
Источник: amatascl.com
Проект

Индустриальный парк «Магнита» принял первого резидента

Компания, специализирующаяся на промышленной переработке стекла, займет в парке 2 га. Если бы речь шла о классических складах А-класса, мы бы оценили площадь сооружений в 8-10 тыс. кв. м, но производство может занимать больший процент от участка. Общая площадь индустриального парка составляет 236 га, то есть, позволяет возвести более 1 млн. кв. м складских и производственных помещений по полу.

16.05
Источник: Яндекс
Сделка

Becar обслужит штаб-квартиру FM Logistic

Becar займется обслуживанием штаб-квартиры FM Logistic в России.
 
16.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre