Рустам Доминов, управляющий партнер, директор направления строительства гостиниц компании STEP.
Значительная часть гостиничного фонда России (в том числе в обеих столицах) по-прежнему представлена морально устаревшими отелями советской постройки. Только в Москве, по оценкам экспертов, на долю таких гостиниц приходится более 50% номерного фонда. Что уж говорить о региональных городах, во многих из которых, объекты постройки советского периода – единственные возможные варианты размещения.
Вместе с тем, эксперты отмечают дефицит качественных гостиничных объектов уровня 3* и, соответственно, высокий спрос на такие объекты. А ведь именно старые гостиницы при сравнительно небольших затратах могут быть доведены до такой категории в случае реконструкции номерного фонда и повышения уровня сервиса.
Следует выделить несколько факторов, показывающих, что рынок реновации отелей советской постройки имеет хорошие перспективы. Так, при оптимальном подходе к реконструкции и последующем правильном позиционировании отеля, такой проект можно окупить в течение 6-8 лет против 11-13 лет – при строительстве гостиницы «с нуля». Возведение нового отеля с большим номерным фондом может позволить себе только крупная девелоперская компания или гостиничная сеть, тогда как для большинства российских инвесторов реконструкция остается единственно возможным вариантом вложений в этот сектор. Стоимость реконструкции обычно составляет около 85% от объема инвестиций в строительство нового здания. Однако расходы можно уменьшить и до 30%, в зависимости от проекта. В среднем затраты на полную реконструкцию гостиницы составляют около $45-60 тыс. на номер без НДС, включая отделку, меблировку и оборудование.
При этом немаловажно, что реновация отеля может проводиться поэтапно, продолжая приносить доход действующему и стабильному бизнесу. Для минимизации единовременных затрат можно не закрывать объект на реконструкцию, а ремонтировать его постепенно в течение нескольких лет, перекрывая различные этажи и разводя потоки гостей. Кроме того, реконструкция положительно влияет на статус объекта, поскольку зачастую проводится одновременно с ребрендингом, повышением уровня отеля и сменой управляющей компании (в том числе включение в международную сеть).
Конечно, реновация отелей советской постройки сопряжена с некоторыми трудностями. К примеру, далеко не всегда можно соблюсти технические требования, которые сегодня являются неотъемлемой частью современных отелей. Так, практически все советские отели устарели с точки зрения современных норм и стандартов (маленькая площадь номеров, неэффективная организация помещений общего пользования, устаревшие инженерные системы, низкие потолки, отсутствие современных противопожарных систем и пр.). Все это накладывает известные ограничения и затрудняет работу проектировщиков, однако при правильном подходе не критично.
Вторая сложность вытекает из выше сказанного и связана с тем, что после реконструкции звездность гостиницы советской постройки редко можно поднять выше 3*. Однако стоит ли это делать? Общепризнанный факт – гостиницы среднего ценового сегмента имеют тенденцию гибко и быстро реагировать на меняющуюся конъюнктуру туристского рынка, экономически выгодны и окупаются быстрее нежели ее конкуренты классом повыше. Спрос на сравнительно недорогие средства размещения остается стабильным всегда. Поэтому не секрет, что качественные трехзвездочные отели нередко приносят своим собственникам гораздо большую прибыль, нежели объекты уровня 4-5*. А позиционируя отель в сегменте эконом-класса, вы вполне можете предложить посетителям сервис на уровне не ниже четырехзвездночной гостиницы, в том числе включив в объект дополнительные функции (ресторан, ночной клуб, боулинг, бильярд, конференц-залы). Уверен, посетители оценят эти нововведения по достоинству и приедут к вам снова.
В Петербурге реновации в том или ином виде прошли уже многие отели. К примеру, гостиница «Прибалтийская», которая в 2006 году была приобретена норвежским холдингом Wenaas и вошла в международную сеть Park Inn. Обновление коснулось номерного фонда, ресторанов и конференц-залов (открыты 30 новых конференц-залов различной величины и большой конгресс-зал вместимостью до 1,5 тыс. человек). Та же участь постигла другой отель, вошедший в сеть – «Park Inn Пулковская». Полной реконструкции подверглись конференц-залы отеля, здесь были открыты новые рестораны, обновлены холлы, бары, бизнес-центр.
В гостиницах «Москва» и «Октябрьская», получивших с 2008 года статус четырехзвездочных, также были существенно повышены уровень сервиса и качество номерного фонда. Из заявленных проектов – глобальное переустройство ждет в ближайшее время гостиницу «Нева» (ул. Чайковского, 17). Общая площадь отеля должна увеличиться с 7,5 тыс. до 12 тыс. кв. м – за счет пристройки мансардного этажа. В этом году должна открыться после реконструкции гостиница «Южная» (Расстанная ул., 2А, корп. 1). Номерной фонд отеля изменяется кардинально. Вместо двух-шестиместных номеров без удобств, рассчитанных на студентов, туристов, командированных, появятся 115 более комфортных двухместных номеров и 5 одноместных класса «стандарт».
Наконец, наша компания завершает реновацию части номерного фонда отеля «Азимут» (бывшая «Советская»). Заказчиком на объекте выступила управляющая компания AZIMUT Hotels. Она приобрела вторую по величине петербургскую гостиницу «Советская» на Лермонтовском проспекте, 43/1 с номерным фондом около 1 000 номеров, еще в 2006 году. С того времени осуществлялась постепенная реновация (без закрытия) построенной в конце 60-х годов прошлого века гостиницы под современный отель бизнес-класса. Компания STEP по договору с AZIMUT Hotels провела реновацию четырех этажей гостиницы общей площадью 4,4 тыс. кв. м. В планах собственника – дальнейшая реконструкция.
Помимо сети AZIMUT о реновации своих отелей в Петербурге уже заявили владельцы гостиниц «Октябрьская» у Московского вокзала и «Санкт-Петербург» на Пироговской набережной. Состояние этих отелей уже не соответствует их центральному месторасположению и для привлечения сюда дополнительных посетителей, а, следовательно, повышения доходности бизнеса, собственникам необходимо как минимум качественное обновление номерного фонда.
Как видно из примеров, пока девелоперов привлекают только удачно расположенные гостиницы (например, в историческом центре города), между тем многие потенциальные объекты под реконструкцию находятся на окраинах или в так называемом депрессивном окружении. В любом случае, ключевой залог успеха любого отеля – организация грамотного управления, в том числе процессом реновации. Это позволит не только вернуть затраченные средства в приемлемые сроки, но и воспитать лояльных вашему отелю посетителей.
