Общее развитие рынка недвижимости России характеризуется как количественным, так и качественным ростом различных категорий инвесторов. В частности, в последние годы активное развитие получила группа частных инвесторов. Если раньше эти люди не обладали большим выбором и были вынуждены хранить сбережения только в банках, то сегодня специально для них разработан целый спектр инвестиционных продуктов. Эксперты компаний NAI Becar Apartments и «Хайтэк Девелопмент» проанализировали прибыльные механизмы инвестирования.
Так как рынок недвижимости наконец-то оценил частные инвестиции как значимый источник капитала для развития крупных проектов, в том числе коммерческого сектора, профессиональные компании обратились к формированию специальных продуктов, рассчитанных на частного инвестора с учетом специфики его запросов.
Как правило, частный инвестор – это физическое лицо с относительно небольшой в отношении институциональных инвестиционных траншей суммой на руках. В большей степени это люди в возрасте 35-50 лет. В границах вербальной диаграммы распределение по возрастам выглядит следующим образом: 20-30 - 10%, 30-40 - 25%, 40-50 - 30%, 50-и выше - 25%, 70% составляют мужчины. Среди них присутствуют как достаточно образованные участники рынка с опытом выбора прибыльных инструментов, так и first-time инвесторы, не имеющие пока широкого «инвестиционного» кругозора и потому заточенные под классические продукты, такие как, например, покупка жилья на стадии строительства.
Между тем сегодня на рынке есть разные варианты для частных инвестиций – шесть основных инвестиционных продуктов, каждый из которых отличается своими условиями и положительными сторонами. Среди них есть как привычные предложения - приобретение квартир с последующей сдачей в аренду и/или перепродажей, так и более современные решения, созданные специалистами специально для частных инвестиций, например, готовый арендный бизнес или краудфандинг.
Вообще рынок коммерческой недвижимости традиционно принято считать территорией крупных финансовых воротил. Однако сегодня во всем мире девелоперы обращаются к частным инвестициям, поскольку объем денежных средств, находящийся у физических лиц, весьма значителен.
Инвестиции в жилую недвижимость
Порог входа – 3 млн руб. в Подмосковье; 6-8 млн руб. – в границах МКАД.
Средняя доходность – 8% годовых.
Инвестиции в покупку жилья – самый традиционный и настолько очевидный способ инвестирования средств, что в принципе он не требует специального рассказа. Единственное, о чем стоит упомянуть отдельно, так это об уровне доходности этого продукта, ведь не многие оценивают его всесторонне. Минимальная стоимость покупки квартиры в хорошем районе Москвы сегодня составляет порядка 8 млн руб. Мы говорим о вторичном жилье, так как оно позволяет получать арендный доход с первого дня владения. Сумма арендного платежа составляет в среднем по городу 30-40 тыс. руб., то есть около 5 % годовых. К этому нужно прибавить и рост стоимости самого актива примерно на 3% в год.
Таким образом, жилье приносит доход на уровне 8% годовых. Эту цифру можно ретранслировать и на более дешевые объекты, расположенные в отдаленных районах Москвы или за ее пределами, с соответствующим понижающим коэффициентом. Неплохой показатель, но он проигрывает в сравнении с другими инвестиционными продуктами. Кроме того, минус жилого сегмента, условно говоря, mass-market, – в дополнительной нагрузке на инвестора в виде оценки рисков проекта, в который он входит, поиске арендаторов и оплате эксплуатационных расходов. Словом, этот вид недвижимости требует дополнительных затрат.
Инвестиции в street-retail
Порог входа – 30-50 млн. руб.
Средняя доходность – 10-12% годовых.
Помещения на первых этажах жилых и административных зданий, сдаваемые под торговлю или предприятия сферы услуг, до недавнего времени были единственным коридором, ведущим частных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости. В зависимости от суммы накоплений они могли позволить себе купить помещения на центральных улицах Москвы или в спальных районах. В последние 10-15 лет существенный толчок для развития этого сектора дало активное строительство жилья в столице. Во-первых, квартиры на первых этажах наименее ликвидны, и девелоперы предпочитали отдавать эти помещения под инфраструктуру. Таким образом, предложение в этом сегменте существенно выросло. Во-вторых, при покупке коммерческих площадей в новостройке на стадии котлована можно получить высокую доходность, доходящую до 30%.
Если же говорить о вторичном рынке, то наиболее востребованными под street-retail в среднем по Москве являются площади 50-200 кв. м. Порог входа в такие проекты составляет 30-50 млн руб. За эти деньги можно купить небольшое помещение площадью 100-150 кв. м с уже работающим арендатором. Есть вариант приобретения квартиры за 20-30 млн и перевода ее из жилого помещения в статус нежилого. Средняя доходность инвестора в этом сегменте составляет 10-12% в год в зависимости от ряда условий, таких как локация, пешеходный трафик, транспортная доступность и т.д. Срок окупаемости инвестиций составит от 9 до 12 лет. В последние годы изменения возможностей парковки автомобилей существенно снизили доходность street-retail.
Инвестиции в лофты
Порог входа – 5 млн руб.
Средняя доходность – 10-12% годовых.
Эксперты «Хайтэк Девелопмент» решили выделить этот вид недвижимости в отдельный инвестиционный продукт в связи с тем, что он имеет несколько принципиальных отличий как от жилья, так и от сектора коммерческой недвижимости. Лофты, как правило, располагаются в реконструированных промзонах и обладают несколькими характерными свойствами. Во-первых, они имеют статус апартаментов. Во-вторых, обладают хорошей, зачастую уникальной локацией с развитой транспортной инфраструктурой. Например, Клубный дом «Парк Плаза», расположенный непосредственно в парке на берегу Головинских прудов.
«Приобретая лофты, вы становитесь собственником двух активов одновременно: помещения для проживания и помещения под бизнес, например, арендный, - объясняет Роман Аблаев, генеральный директор «Хайтэк Девелопмент». - Законодательных ограничений нет, а значит, принимая решение о сдаче, например, вы уже потенциально имеете как минимум в два раза больше потенциальной целевой аудитории: тех, кто ищет стильную квартиру в удачной локации, и тех, кто хочет такую снять. У арендаторов лофт-проекты пользуются спросом, поскольку это не только стильно и подчеркивает особый статус их обладателей, но и, как правило, расположены они в интересных местах, с развитой инфраструктурой».
Безусловно, промзоны продолжают осваивать. Сегодня в активной стадии находятся 20 проектов комплексного освоения территорий, в том числе и такие гиганты как ЗИЛ и Мневниковская пойма. Тем не менее проекты в стиле лофт остаются штучным, эксклюзивным товаром. За счет этой уникальности формируется добавленная стоимость актива. Например, собственник может продать или сдать помещение. А в таких проектах, как, например, МФК The Loft Club, решив сделать бизнес в лофте, он сэкономит на ремонте, отделке и рекламе бренда.
Готовый арендный бизнес: инвестиции в апарт-отели
Порог входа – 3,3 млн руб.
Средняя доходность – 15% годовых.
Апарт-отели – достаточно новый продукт, с которым в настоящее время работают только два оператора в России: NAI Becar, реализующая проекты под брендом VERTICAL, и ГК «Пионер», развивающая сеть апарт-отелей Y’ES. Что представляют собой апарт-отели и чем они отличаются от классических комплексов апартаментов или отелей?
Апарт-отели – это вид коммерческой недвижимости, рассчитанный на средне- и долгосрочное проживание. Объект находится под управлением профессиональной компании и предлагает полностью оборудованные, готовые для жизни апартаменты и комплекс сервисов, таких как служба рецепшн, обслуживание в апартаментах, служба такси – словом, полный набор услуг, предоставляемых в гостинице уровня 4 звезды. «Апартаменты в апарт-отелях можно приобрести для собственного проживания или в инвестиционных целях, - отмечает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.- В этом случае апартаменты будут сданы в аренду. Как показывает опыт европейских стран, такие проекты пользуются широкой популярностью у экспатов. Они предоставляют понятный уровень жизни. Управляющая компания берет на себя не только обслуживание, но и дает финансовые гарантии инвесторам. Минимальная сумма инвестиций в проект составляет 3,3 млн руб., что на 10-20% ниже, чем в жилом секторе, о котором мы еще будем говорить, а инвестору предлагается полное сопровождение, в том числе по подбору арендаторов. Арендные платежи и рост цены квадратного метра в совокупности приносят годовую доходность на уровне 15%. Кроме того, девелоперы предлагают программы гарантированной доходности. Так, в Aparthotel Vertical Otrada от NAI Becar Apartments действует программа «Гарантированная доходность», в которой инвестор получает 9% процентов годовых».
Готовый арендный бизнес: инвестиции в бизнес-центр под профессиональным управлением
Порог входа – 2,5 млн руб.
Средняя доходность – 10% годовых.
Еще одно интересное предложение – классический объект коммерческой недвижимости, офисный центр со сформированным арендным доходом. Это предложение NAI Becar разработала с учетом возможностей и интересов частных инвесторов. Порог входа в проект – от 2,5 млн руб. Доходность – 10% годовых. Важный и приятный бонус, свойственный всем качественным продуктам на рынке недвижимости, – рост стоимости квадратного метра, который, по оценкам аналитиков, дорожает примерно на 3-4% в год. Бизнес-центр «Станция» находится в одном из центральных районов Москвы рядом со станцией метро «Бауманская». Он полностью сдан в аренду надежному арендатору, структурам ОАО «РЖД», на условиях долгосрочного арендного договора. Это значит, что сегодня и в последующие годы он будет приносить ежемесячный стабильный арендный доход. Плюсы этого актива – наличие платежеспособного, надежного арендатора с долгосрочным арендным договором и профессиональной управляющей компании, которая берет на себя всю нагрузку по эксплуатации здания и сопровождению договоров.
Готовый арендный бизнес: краудфандинг
Порог входа – 100 тыс. руб.
Средняя доходность – 12-15% годовых.
Краудфандинг можно назвать «темной лошадкой» российского рынка недвижимости. Эта схема имеет широкое распространение на Западе, но на отечественных просторах пока не прижилась, однако имеет хорошие перспективы развития. Ее несомненные плюсы: низкий порог входа, позволяющий практически любому частному инвестору, в том числе в регионах, принять в ней участие, и высокий процент со вклада. В рамках краудфандинга профессиональный оператор предоставляет возможность инвестировать средства через фонд путем покупки паевых долей, сопоставимых с вложенной суммой в объекте коммерческой недвижимости. Это может быть офисный или торговый центр, развлекательный или складской комплекс. Словом, речь идет о крупных объектах, вкладывать в которые частный инвестор при прочих равных не может – слишком дорого. Однако за счет того, что средства инвесторов привлекаются профессиональной компанией и аккумулируются через фонд, – это выгодно и объекту, который получает сразу крупную сумму, и инвесторам, получающим долю в крупном объекте и высокий доход.
