Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства международной юридической фирмы CMS, Россия, к.ю.н., рассказывает о том, что делать представителям бизнеса, если арендодатель не соблюдает условия договора и выгоняет их из помещения.
В случае, когда арендодатель требует у арендатора покинуть помещение несмотря на то, что срок договора еще не истек, в первую очередь арендатор должен определить, чем обусловлены данные требования. Если они связаны с какими-либо нарушениями условий договора аренды со стороны самого арендатора (например, нарушение сроков перечисления арендной платы или других платежей, повреждение или неправильная эксплуатация помещений), дающими право арендодателю досрочно расторгнуть договор в судебном порядке на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ или отказаться от него в одностороннем внесудебном порядке на основании положений самого договора (при наличии в нем таких положений), то арендатор должен по возможности прекратить соответствующие нарушения своих договорных обязательств и может попытаться провести с арендодателем переговоры в целях поиска путей сохранения аренды (например, согласование размеров возмещения арендатором вреда, причиненного повреждением или неправильной эксплуатацией помещений, полная уплата арендатором всех неустоек и процентов, связанных с просрочкой перечисления арендодателю арендной платы, и т.п.). При этом результаты таких переговоров целесообразно зафиксировать в письменном документе (соглашение, протокол или меморандум), в котором арендодатель, в частности, подтвердит удовлетворение своих требований и отсутствие каких-либо претензий к арендатору в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды. При невозможности достижения согласия между арендатором и арендодателем последний вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды и имеет шансы на удовлетворение своих исковых требований. Однако даже в случае такого негативного развития ситуации для арендатора следует учитывать, что при отсутствии специальных положений в самом договоре аренды до вступления в силу решения суда договор аренды будет считаться действующим, и арендатор вправе оставаться в помещениях несмотря на требования арендодателя покинуть их.
В случае же если арендодатель требует у арендатора покинуть помещение до истечения срока аренды без каких-либо законных оснований, арендатор может проигнорировать указанные требования, поскольку имеет все законные права пользования помещениями. Однако если одновременно с предъявлением требований об освобождении помещений арендодатель создает арендатору препятствия в пользовании ими (например, блокирование входа в помещения), алгоритм действий арендатора может быть следующим:
(1) Фиксирование требований арендодателя
Арендатор должен зафиксировать факты предъявления требований арендодателя об освобождении помещений и создания препятствий в пользовании ими. Данные факты могут быть зафиксированы в соответствующих письмах арендодателя, полученных арендатором, фотографиях и актах обследования помещений и проч.
(2) Приостановление арендатором уплаты платежей по договору аренды (арендная плата и проч.)
На основании статьи 328 ГК РФ арендатор вправе приостановить перечисление арендодателю арендной платы в качестве встречного неисполнения обязательств в связи с тем, что посредством создания препятствий в пользовании помещениями арендодатель не исполняет свои обязательства по договору аренды.
(3) Обращение в суд с иском об устранении нарушений прав арендатора
Арендатор вправе обратиться в суд с иском к арендодателю об устранений нарушений прав арендатора и препятствий в пользовании помещениями на основании статей 304 и 305 ГК РФ и о возмещении убытков, причиненных указанными нарушениями прав арендатора (например, невозможность осуществления хозяйственной деятельности арендатора в связи с препятствиями в пользовании помещениями). При этом письменные и иные доказательства, собранные арендатором и подтверждающие факты создания препятствий в пользовании помещениями, должны быть представлены в суд для обоснования исковых требований.
(4) Обращение в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды и возмещении убытков и одновременный поиск новых помещений для аренды
Вместо подачи иска об устранений нарушений прав арендатора и препятствий в пользовании помещениями арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды и возмещении убытков на основании пункта (1) статьи 620 Гражданского кодекса РФ, согласно которому договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, когда арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора. При этом если арендатор принимает решение полностью освободить помещения, то предварительно следует зафиксировать текущее состояние (желательно, с приложением фотографий) в форме акта и постараться по возможности обеспечить подписание акта со стороны представителей арендодателя. Одновременно арендатору следует осуществлять активный поиск новых помещений. Расходы же на хранение имущества арендатора, которое было вывезено из арендованных помещений, равно как и расходы арендатора по поиску и аренде новых помещений могут быть заявлены в качестве убытков, подлежащих возмещению арендодателем одновременно с расторжением договора аренды.
