Инвестиции в московский рынок недвижимости показывали стабильный рост на протяжении всего I полугодия 2016 г., и особенно активно они росли во II квартале. За шесть месяцев текущего года в квадратные метры Москвы инвесторы вложили $1 609 млн или 111 390 млн руб. Лидером по количественному и денежному объему транзакций традиционно стала коммерческая недвижимость.
Инвестиционный климат Москвы улучшался на фоне общего укрепления макроэкономических показателей. К концу I полугодия курс российской валюты вырос на 12% и составил 65,78 руб. за 1 дол. США, а в июне 2016 г. Банк России снизил ключевую ставку до 10,5%. Одновременно продолжил снижение уровень инфляции, который в мае снизился до 3,5%, то есть упал на 5,8 процентных пунктов по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. Уровень инфляции за апрель-май 2016 г. составил всего 1,2%, что соответствовало показателю II квартала 2015 г.
В условиях стабилизации цен на энергоносители замедлились и темпы спада внешнеторгового оборота. По итогам I квартала 2016 г. он сократился только на 26,2% по отношению к аналогичному периоду 2015 г. и составил $40,28 млрд, причем на долю импортной составляющей пришлось $15 млрд (снижение только на 8,4%). По данным департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, плавное восстановление импорта в отчетном периоде – это первый положительный сигнал, за которым может последовать дальнейший рост внешнеторгового оборота.
Итоги II квартала
II квартал 2016 г. отметился на рынке Москвы ростом инвестиционной активности. Денежный объем сделок составил в отчетном периоде $930 млн или около 60 380 млн руб., увеличившись в долларовом эквиваленте на 37% и в рублевом на 18% по сравнению с I кварталом 2016 г. Как обычно, львиную долю – 77% – в объеме транзакций занял сектор коммерческой недвижимости. В абсолютных показателях инвестированная в него сумма составила $712 млн или 46 300 млн руб., увеличившись за квартал на 56% в долларовом эквиваленте и на 35% – в рублевом.
Внутри рынка коммерческой недвижимости первое место занял офисный сегмент. Именно в нем состоялась одна из крупнейших сделок рынка – покупка компанией «Транснефть» офисной части Evolution Tower в ММДЦ «Москва-Сити». Общая площадь выкупленных площадей составила 80 тыс. кв. м, стоимость сделки – 21,7 млн руб.
Земельный рынок в отчетном периоде не показал заметной активности. Объем инвестиций в участки был близок к показателю I квартала 2016 г. и составил $217 млн или 14 076 млн руб. В долларовом эквиваленте он сократился на 3%, в рублевом – на 16%. Эксперты NAI Becar оценивают это падение как стандартное колебание, не являющееся свидетельством критических изменений спроса. Крупнейшей сделкой отчетного периода на земельном рынке стала покупка MR Group участка площадью 7 га на Дмитровском шоссе у компании «Дон строй инвест». Инвестор планирует построить здесь жилой комплекс на 300 тыс. кв. м.Стоимость транзакции составила 6,3 млрд руб.
Во II квартале торговая недвижимость заняла всего 8% от общего объема инвестиций в коммерческий сектор. Торговый сегмент был отмечен только одной сделкой – Швейцарский инвестиционный фонд ITD Properties купил за 3 млрд руб. ТРЦ «Торговый квартал Домодедово». В производственно-складском сегменте значимых сделок не было отмечено совсем.
Только одна, зато крупная по объему площадей и сумме инвестиций сделка прошла на рынке апартаментов, и она может повлиять на рынок арендного жилья. В рамках программы по развитию последнего, которую планируется реализовать в России в ближайшие годы, АИЖК выкупило у «ВТБ Проекта» апартаменты площадью 46 тыс. кв. м в МФК «Match Point», принеся, таким образом, свой вклад объемом 23% в рынок инвестиций Москвы.
Итоги I полугодия
Инвестиции в недвижимость Москвы увеличились в I полугодии на 10% в долларах и на 39% в рублях, составив соответственно $1 609 млн и 111 390 млн руб. Наибольший рост вложений отмечен в коммерческую недвижимость (+53% в рублевом эквиваленте).
«Если говорить об итогах I полугодия 2016 г., то нужно отметить, что Москва по-прежнему остается наиболее привлекательным для инвесторов рынком России и занимает 86% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость страны. В то же время стоит обратить внимание на восстановление интереса к регионам, доля инвестиций в которые составила 8% против 2% в предыдущем полугодии. Наибольшим интересом со стороны инвесторов, как и во II квартале, пользовался офисный сегмент, доля которого в общем объеме инвестиций составила 70%, против 49% в аналогичном периоде 2015 г.»,- отмечает вице-президент NAI Becar Дмитрий Сороколетов.
Иностранные инвестиции в недвижимость Москвы остались на уровне I полугодия прошлого года и составили около $170 млн, то есть 11 880 млн руб. Эксперты NAI Becar отмечают растущий интерес инвестиционных фондов и большое число сделок, находящихся в стадии переговоров. В частности, китайская компания Fosun International рассматривает покупку МФК «Воздвиженка-центр», инвестиционный фонд - ITD Properties, который в последнее время особенно активно приобретает объекты в Москве и Подмосковье. Также он ведет переговоры о приобретении еще одного торгового центра в Московской области и бизнес-центра в столице, может купить несколько торговых центров и фонд Morgan Stanley.
Выводы
По оценкам NAI Becar, макроэкономические показатели Москвы во II квартале 2016 г. говорят о приближении экономики к фазе восстановительного роста. На этом фоне возросла и деловая активность, в том числе на рынке недвижимости. Увеличивается число российских и иностранных компаний, заинтересованных в покупке новых проектов и готовых для этого вкладывать инвестиции. Например, ГК «Эталон» планирует в 2016 г. купить в Петербурге и Москве 3-4 новых проекта, «Росевродевелопмент» рассматривает возможность вложиться в торговые центры Москвы и регионов. Среди зарубежных игроков – американские компании Zeckendorf Development и Goldman Sachs, которые недавно заявили о намерении выйти на российский рынок.
