Открытие Московского центрального кольца (МЦК) вряд ли стимулирует девелоперов к строительству офисной недвижимости на близлежащих к ее станциям территориях, считают эксперты ГК «ЭКООФИС».
Запуск МЦК, который состоялся в минувшие выходные, стал важным событием для рынка жилой и коммерческой недвижимости столицы. Новая железнодорожная линия, фактически стала второй кольцевой веткой Московского метро. Предполагается, что в ближайшей перспективе после ее открытия, транспортная доступность многих районов города, прежде всего тех, где ранее не было действующих станций «подземки», существенно вырастет, что в свою очередь повысит инвестиционную привлекательность близлежащих к станциям МЦК свободных для строительства земельных участков. По мнению экспертов ГК «ЭКООФИС», в большинстве случаев на них будут появляться новые торговые центры, жилье, многофункциональные и апарт-комплексы, а вот количество офисных объектов будет минимальным. Это связано с несколькими факторами.
Во-первых, потому что спрос на офисную недвижимость сегодня находится на невысоком уровне и кардинальных улучшений в ближайшее время ожидать не стоит. Да, конечно, сейчас наблюдаются определенные позитивные тренды, в частности плавное сокращение вакансии в среднем ценовом сегменте, это бизнес-парки класса В и С. Но в целом пока предложение существенно превышает спрос. И для того, чтобы рынок поглотил имеющиеся площади, потребуется еще не один год. «К тому же учитывая текущее дорогое и труднодоступное банковское финансирование строить новые бизнес-центры девелоперам пока не выгодно,– рассказывает Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». – Ведь при таких условиях реальные сроки окупаемости сегодня могут доходить до 20 лет и более».
Во-вторых, если говорить об офисных центрах расположенных внутри МКАД, то непосредственная близость к метро, конечно, является одним из важных, но не единственным фактором успешности объекта. Сегодня все большую роль в привлечении и удержании арендатора играет сервисная составляющая – то есть количество и качество услуг, которые оказывает управляющая компания, а также адекватные ставки и качество офисных площадей. А удаленность бизнес-центра от метро собственник может всегда компенсировать, запустив бесплатные автобусы для сотрудников. Поэтому появление станций МЦК даже в тех районах, где, сегодня нет метро, вряд ли станет существенным стимулом для строительства новых офисных центров.
В-третьих, потому, что значительная часть свободных для застройки участков около станций МЦК расположена фактически посередине между ТТК и МКАД. «Данные территории, как правило, менее интересны для возведения офисной недвижимости, поскольку основные точки деловой активности, впрочем, как и большинство бизнес-центров в столице находятся именно в границах ТТК», – объясняет Андрей Ковалев.
При этом для уже действующих офисных проектов новое «кольцо» может принести позитивные перемены. Значимое улучшение транспортной доступности повысит спрос на эти объекты и – как следствие – снизит уровень вакантных площадей и позволит собственникам подумать о повышении ставок. «Однако, рост ставок вряд ли будет существенным – не более 5-10%», - уверен Андрей Ковалев. При попытке собственников более значительно увеличить арендную плату арендаторы просто-напросто уйдут в другие бизнес-центры: выбор сейчас большой. К тому же в рамках строящихся ТПУ на станциях кольцевой железной дороги, доля офисных помещений будет меньше, чем объемы жилья и торговых площадей. Всего, согласно данным из открытых источников, предполагается создание 178,5 тыс. кв. м офисных площадей.
Таким образом, запуск значимого для жителей города МЦК, скорее всего, серьезно не повлияет на ситуацию в офисном сегменте столичного рынка недвижимости.
