О юридических аспектах покупки коммерческой недвижимости

На вопросы сегодня отвечает Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства международной юридической фирмы CMS, Россия, к.ю.н.

12905

На вопросы сегодня отвечает Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства международной юридической фирмы CMS, Россия, к.ю.н.

На какие пункты договоров нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости?

- Выбор конкретных видов и содержание договоров, заключаемых в процессе приобретения коммерческой недвижимости, в первую очередь, конечно, зависят от того, каким образом структурируется данное приобретение: напрямую, посредством заключения договора купли-продажи недвижимости, либо через покупку 100% долей или акций общества, в чьей собственности находится объект. Каждая из указанных форм приобретения имеет свои преимущества и недостатки и должна быть проанализирована с финансовой, налоговой и юридической точек зрения с учетом особенностей и интересов конкретного покупателя и продавца.

Кроме этого, в рамках структуры сделки нужно оценить, будет ли соответствующий договор купли-продажи недвижимости или долей (акций) заключаться сразу, или ему будет предшествовать предварительный договор. Как правило, если покупатель считает невозможным приобретение объекта без выполнения некоторых важных условий (например, завершение и оформление надлежащим образом работ по реконструкции или строительству здания, получение в отношении него каких-либо разрешительных или иных документов и проч.), то на первоначальном этапе стороны могут заключить лишь предварительный договор купли-продажи, предусматривающий взаимные обязательства покупателя и продавца подписать основной договор купли-продажи в течение определенного срока. При подготовке такого предварительного договора следует согласовать четкий перечень условий, которые необходимы для заключения основного договора купли-продажи, а также сроки и процедуру проверки выполнения этих условий сторонами.

В случае, когда здание или помещения приобретаются посредством заключения договора купли-продажи недвижимости, то в данном договоре важно обратить внимание на следующие условия:

(i) подробное и точное описание самого объекта недвижимости с учетом сведений кадастрового учета и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (включая, в том числе, адрес, технические параметры объекта и сведения об обременениях права собственности);

(ii) порядок передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, включая переход риска его случайной гибели и повреждения, и условия, которые должны быть выполнены продавцом в связи продажей объекта (например, передача продавцом покупателю соответствующей технической документации в отношении здания, содействие в переоформлении на имя покупателя договоров с организациями, снабжающими здание коммунальными ресурсами и эксплуатирующими сети инженерно-технического обеспечения и т.п.);

(iii) порядок расчетов, с одной стороны, предоставляющий продавцу гарантии своевременного получения всей суммы цены за отчуждаемый объект недвижимости, а с другой стороны, защищающий интересы покупателя, обеспечивая выплату цены не ранее государственной регистрации перехода к нему права собственности на данный объект (например, в качестве подобного механизма расчетов может использоваться безотзывный аккредитив, открываемый покупателем в пользу продавца);

(iv) заверения продавца об определенных обстоятельствах в отношении объекта недвижимости, которые имеют существенное значение для покупателя (например, определенные эксплуатационные характеристики здания, отсутствие каких-либо споров или судебных разбирательств в его отношении и проч.) и недостоверность которых может являться основанием для предъявления покупателем требований о возмещении убытков или уплаты неустойки.

Если же приобретение объекта коммерческой недвижимости осуществляется не напрямую, а посредством покупки 100% долей или акций общества, в чьей собственности он находится, то при заключении договора купли-продажи долей или акций важно учитывать момент перехода прав в отношении долей или акций от продавца к покупателю, а также иные требования действующего корпоративного законодательства. Как и в случае с заключением договора купли-продажи недвижимости, при приобретении долей или акций общества покупателю также необходимо защитить свои интересы при определении порядка расчетов за приобретаемые доли или акции и предусмотреть в договоре заверения продавца о  соответствующих обстоятельствах в отношении объекта недвижимости.

- Какие меры предосторожности могут обезопасить юридических лиц от заключения сделки с мошенниками?

- Вне зависимости от способа приобретения объекта коммерческой недвижимости для защиты своих интересов от недобросовестных продавцов покупателю настоятельно рекомендуется проводить предварительную детальную юридическую экспертизу (legalduediligence) как самого объекта (включая, в том числе, историю и основания возникновения права собственности на здания или помещения, отсутствие споров по поводу объекта и проч.), так и правового положения продавца. При этом если продавцом здания или помещений либо долей или акций общества, в чьей собственности находятся данное здание или помещения, является физическое лицо, то необходимо внимательно проверить его дееспособность (в частности, отсутствие каких-либо психических заболеваний, алкогольной или наркотической зависимости) и убедиться в отсутствии ограничений на совершение им сделки по отчуждению объекта недвижимости, либо долей или акций общества (например, следует потребовать предоставления нотариально удостоверенного согласия супруга продавца на совершение сделки в случае нахождения продавца в зарегистрированном браке).

Кроме того, до приобретения объекта недвижимости должны быть получены все необходимые согласия на совершение сделки (в частности, согласия, предусмотренные корпоративным законодательством, согласие залогодержателя на отчуждения объекта недвижимости в случае нахождения последнего в залоге и т.п.)

Все вышеуказанные мероприятия будут способствовать минимизации рисков последующего оспаривания действительности совершенных сделок в отношении объекта коммерческой недвижимости и защите от мошеннических и иных недобросовестных действий со стороны продавца.

 



журнал CRE 17 (395)

Октябрь 1
Журнал CRE №17 (395) доступен как в печтной версии, так и в PDF-формате. Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Union Brokers unionbrokers.ru/     MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:  Актуально НЕПРОСТОЕ БУДУЩЕЕ ВРЕМЯ Прогнозы на ближайшие перспективы исключают локдаун   Тема номера ВРЕМЯ КУРЬЕРА Почему доставка остается ложкой дегтя для развития e-commerce и омникан...

Популярное

Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (4 - 10 октября)

Назначения в CBRE, FM-оператор для Павелецкой Плазы, открытие ТРЦ Грозный Молл и отчет об офисной конференции, организованной CRE Event.
11.10
Игроки рынка

LCM выделила услуги для ритейлеров в отдельное направление

Сейчас LCM Retail сотрудничает с 20 ритейлерами, заинтересованными в активной экспансии в регионы.
11.10
Проект

«Пионер» приступил к строительству торгово-офисного центра

Общая площадь ТОЦ Botanica составит почти 90 тыс. кв. м. Ввод запланирован на 2024 год.
13.10
Назначения

В Cushman & Wakefield 5 новых назначений

Компания объявила о назначениях международных партнеров и партнеров по региону ЕМЕА.
14.10
Открытие

В Москве появился крупнейший даркстор Vprok.ru Перекрёсток

X5 Group открыла самый крупный даркстор Vprok.ru Перекрёсток общей площадью 37 тыс. кв. м в Саларьево.
13.10
Назначения

Павел Люлин расстался с SVN

Павел Люлин, бывший управляющий директор SVN Eastward Property Management, заявил об уходе из компании. 
14.10
Сделка

«Сберлогистика» арендует 55 000 кв. м под Воронежем

Компания займет складские помещения в логистическом комплексе «XXI век», первая очередь которого будет введена в эксплуатацию в 2022 году.
12.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre