На вопросы сегодня отвечает Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства международной юридической фирмы CMS, Россия, к.ю.н.
- На какие пункты договоров нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости?
- Выбор конкретных видов и содержание договоров, заключаемых в процессе приобретения коммерческой недвижимости, в первую очередь, конечно, зависят от того, каким образом структурируется данное приобретение: напрямую, посредством заключения договора купли-продажи недвижимости, либо через покупку 100% долей или акций общества, в чьей собственности находится объект. Каждая из указанных форм приобретения имеет свои преимущества и недостатки и должна быть проанализирована с финансовой, налоговой и юридической точек зрения с учетом особенностей и интересов конкретного покупателя и продавца.
Кроме этого, в рамках структуры сделки нужно оценить, будет ли соответствующий договор купли-продажи недвижимости или долей (акций) заключаться сразу, или ему будет предшествовать предварительный договор. Как правило, если покупатель считает невозможным приобретение объекта без выполнения некоторых важных условий (например, завершение и оформление надлежащим образом работ по реконструкции или строительству здания, получение в отношении него каких-либо разрешительных или иных документов и проч.), то на первоначальном этапе стороны могут заключить лишь предварительный договор купли-продажи, предусматривающий взаимные обязательства покупателя и продавца подписать основной договор купли-продажи в течение определенного срока. При подготовке такого предварительного договора следует согласовать четкий перечень условий, которые необходимы для заключения основного договора купли-продажи, а также сроки и процедуру проверки выполнения этих условий сторонами.
В случае, когда здание или помещения приобретаются посредством заключения договора купли-продажи недвижимости, то в данном договоре важно обратить внимание на следующие условия:
(i) подробное и точное описание самого объекта недвижимости с учетом сведений кадастрового учета и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (включая, в том числе, адрес, технические параметры объекта и сведения об обременениях права собственности);
(ii) порядок передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, включая переход риска его случайной гибели и повреждения, и условия, которые должны быть выполнены продавцом в связи продажей объекта (например, передача продавцом покупателю соответствующей технической документации в отношении здания, содействие в переоформлении на имя покупателя договоров с организациями, снабжающими здание коммунальными ресурсами и эксплуатирующими сети инженерно-технического обеспечения и т.п.);
(iii) порядок расчетов, с одной стороны, предоставляющий продавцу гарантии своевременного получения всей суммы цены за отчуждаемый объект недвижимости, а с другой стороны, защищающий интересы покупателя, обеспечивая выплату цены не ранее государственной регистрации перехода к нему права собственности на данный объект (например, в качестве подобного механизма расчетов может использоваться безотзывный аккредитив, открываемый покупателем в пользу продавца);
(iv) заверения продавца об определенных обстоятельствах в отношении объекта недвижимости, которые имеют существенное значение для покупателя (например, определенные эксплуатационные характеристики здания, отсутствие каких-либо споров или судебных разбирательств в его отношении и проч.) и недостоверность которых может являться основанием для предъявления покупателем требований о возмещении убытков или уплаты неустойки.
Если же приобретение объекта коммерческой недвижимости осуществляется не напрямую, а посредством покупки 100% долей или акций общества, в чьей собственности он находится, то при заключении договора купли-продажи долей или акций важно учитывать момент перехода прав в отношении долей или акций от продавца к покупателю, а также иные требования действующего корпоративного законодательства. Как и в случае с заключением договора купли-продажи недвижимости, при приобретении долей или акций общества покупателю также необходимо защитить свои интересы при определении порядка расчетов за приобретаемые доли или акции и предусмотреть в договоре заверения продавца о соответствующих обстоятельствах в отношении объекта недвижимости.
- Какие меры предосторожности могут обезопасить юридических лиц от заключения сделки с мошенниками?
- Вне зависимости от способа приобретения объекта коммерческой недвижимости для защиты своих интересов от недобросовестных продавцов покупателю настоятельно рекомендуется проводить предварительную детальную юридическую экспертизу (legalduediligence) как самого объекта (включая, в том числе, историю и основания возникновения права собственности на здания или помещения, отсутствие споров по поводу объекта и проч.), так и правового положения продавца. При этом если продавцом здания или помещений либо долей или акций общества, в чьей собственности находятся данное здание или помещения, является физическое лицо, то необходимо внимательно проверить его дееспособность (в частности, отсутствие каких-либо психических заболеваний, алкогольной или наркотической зависимости) и убедиться в отсутствии ограничений на совершение им сделки по отчуждению объекта недвижимости, либо долей или акций общества (например, следует потребовать предоставления нотариально удостоверенного согласия супруга продавца на совершение сделки в случае нахождения продавца в зарегистрированном браке).
Кроме того, до приобретения объекта недвижимости должны быть получены все необходимые согласия на совершение сделки (в частности, согласия, предусмотренные корпоративным законодательством, согласие залогодержателя на отчуждения объекта недвижимости в случае нахождения последнего в залоге и т.п.)
Все вышеуказанные мероприятия будут способствовать минимизации рисков последующего оспаривания действительности совершенных сделок в отношении объекта коммерческой недвижимости и защите от мошеннических и иных недобросовестных действий со стороны продавца.
