Компания IDEM опубликовала данные по обеспеченности Нижнего Новгорода торговыми площадями и представила краткий обзор рынка торговой недвижимости города на конец III квартала 2016 г.
Город обеспечен качественными торговыми площадями: среднегородской показатель обеспеченности составляет 619 кв. м/1000 чел. В 2016 г. Нижний Новгород поднялся на второе место в рейтинге обеспеченности среди городов РФ (уступив только Екатеринбургу).
За счет новых торговых центров, открытых в 2015-2016 гг., рынок прирос на 26,2% и получил 166 198 кв. м новых торговых площадей. Всего на территории Нижнего Новгорода консультанты выделяют для анализа 29 торговых центров общей площадью 1,188 тыс. кв. м, арендопригодной – 785 тыс. кв. м.
Из них эксперты компании IDEM отметили шесть наиболее посещаемых и популярных: СТЦ «Мега», ТРЦ «Фантастика», ТРЦ «Седьмое небо», ТРЦ «РИО» - и отметили перспективные новые торговые центры ТРЦ «Небо» и ТРЦ «Жар-Птица».
Ситуация на рынке
Рынок торговой недвижимости по-прежнему не восстановился и испытывает серьезные трудности. Платежеспособный спрос снизился, что отражается на всех сегментах ритейла.
Оборот розничной торговли за половину 2016 г. выше аналогичного периода 2015 г. всего на 1,2% в сопоставимых ценах (по данным РБК Нижний Новгород), предпосылок динамичного развития ритейла практически нет.
Потребители смещают фокус в сторону эконом-сегмента, меняется структура чека и покупок.
Развитие рынка идет за счет FMCG-сетей в эконом-сегменте и фаст-фуда. С учетом падения доходов населения и спроса рост демонстрируют только следующие сегменты торговли: продукты питания, товары для здоровья, товары для детей и фаст-фуд.
Отсутствие роста продаж все еще ощущают фешен-ритейлеры, хотя некоторые операторы, работающие в дисконт формате, наоборот, «обросли» новыми покупателями. Все еще не вышли на докризисные показатели магазины бытовой техники и электроники.
Стоимость аренды не изменилась, арендодатели сохраняют предоставленные скидки. Новые контракты заключаются по ставкам ниже 2014 г., фиксируя небольшие сроки договора. Прочно вошли в практику платежи за аренду, как процент от товарооборота арендатора, либо минимальная фиксированная ставка плюс % от оборота арендатора (12-15% для арендатора галереи и 1-3% для якорных арендаторов).
Вакантность торговых площадей в ТЦ сохраняется на высоком уровне, качественные объекты сократили разрыв относительно прошлого года и выдерживают хорошие показатели, фактически равные докризисному периоду. Объекты низкого качества, нуждающиеся в реконцепции, наоборот увеличивают долю вакантных площадей. Идет закономерная ротация «сильных» арендаторов в более качественные объекты.
Новые форматы торговых центров
Кризис 2015 г., поразивший страну внезапными санкциями, девальвацией рубля и падением общего уровня экономики, оставил свой отпечаток и на рынке торговой недвижимости. Особые трудности испытывают не только компании малого и среднего бизнеса, но и крупные сетевые игроки («Центробувь», «CarloPazolini», «Уютерра»). Потребитель начал щепетильно относиться к покупке товаров, а проведение ценового мониторинга стало для многих обязательной мерой.
В таких непростых условиях владельцы торговых комплексов продолжают искать новые эффективные и конкурентоспособные стратегии. Для обеспечения устойчивости на рынке торговой недвижимости УК вынуждены подстраиваться под современного покупателя. Девелоперы пересматривают концепции и развивают торговые комплексы в потенциально новых для России форматах: lifestyle и edutainment.
Нижегородские девелоперы, в свою очередь, принимая во внимание новый тренд, все чаще задумываются о реконцепции торговых центров. Так как вакантность арендных площадей все еще остается актуальной проблемой даже для качественных ТРЦ, то уход от классического шопинга и ставка на привлечение арендаторов нестандартного формата дает реальную возможность увеличить трафик торговых объектов.
Интересным трендом можно назвать некоторое перераспределение расходов населения в пользу развлечений и обучения. Посещение музеев, выставок, обучающих мастер-классов, развитие творческих способностей и талантов все больше интересуют нижегородцев.
Например, ТРЦ «НЕБО» намерен привлекать посетителей с помощью контактного зоопарка и батутного парка RAZGON, а также на пятом этаже торгового комплекса происходит подготовка запуска нового для города фудпроекта. «Маркет 5» – это пять кафе с разными концепциями здорового питания: вьетнамская и итальянская кухни, овощной грин-бар, бар с милкшейками и крафтовый кофе.
ТРЦ «Жар-Птица» открыл в III квартале
2016 г. сразу два нестандартных проекта: «фермерский рынок» (продуктовый рынок
высококачественного уровня), площадью 6 000 кв. м, и детский игровой центр «АрлеПарк».
Небольшие объекты также вынуждены искать новые ниши и точки отстройки от конкурентов, например, ТЦ «Олимп» в Верхних Печерах, где кроме батутного центра «Невесомость» открылся крытый веревочный парк «ПандаПарк», комплекс представляет собой три маршрута, расположенных на высоте от 1 до 10 м. Кроме этого, на территории парка есть скалодром и детские лазательные панели funwall.
СТЦ «МЕГА», имеющий статус суперрегионального объекта с достаточно низкой вакансией (около 2%), продолжает активно развивать концепцию центра семейного отдыха. Первой значимой новостью стало принятие компанией новой концепции «Вкусный Бульвар», касающейся кафе и ресторанов в торговых центрах МЕГА. По словам заместителя генерального директора IKEA Centres Russia Милена Генчева, «новая концепция кафе и ресторанов в МЕГЕ создает новые возможности для успешного бизнеса… Мы сделали так, чтобы каждый гость МЕГИ мог найти на фудкорте что-то свое вне зависимости от возраста, гастрономических предпочтений и уровня дохода».
Ко всему прочему, 20 августа 2016 г. в МЕГе прошло открытые edutainment-проекта «детский город профессий «КидБург», площадь которого превышает 1 800 кв. м. Этот проект позволяет детям осознать склонности к будущей профессии и открыть свои способности. Новые знания и навыки ребенок получает увлекательным и захватывающим путем, в процессе игры, одновременно наблюдая результат своей работы.
Развитие сегмента общепита
На Нижегородском рынке сегмент общественного питания является одним из немногих активно развивающихся на протяжении двух последних лет. Трендом можно назвать развитие новых концепций ресторанов и фаст-фуда. За звание «ресторанных» борются ул. Рождественская и Большая Покровская, где за последний год обновился состав кафе и ресторанов.
Появляются новые рестораны национальной кухни (ресторан русской кухни «В гости»), набирает силу стрит-фуд (стейк-кафе mEAT). На центральной улице города новые точки открыли «Butcher Burger Bar» сети LFR family, «GUSTOSOUP»– первый суп-бар в Нижнем Новгороде, а 25 июня фалафельная «Noot» открыла летнюю веранду. В этот же день в «Салют burgers» начала работать гастрономическая площадка. Дефицит качественных продуктов из-за эмбарго рождает новые форматы, например, сыроварня «Брынза» – новый ресторан М. Мерсиянова - открылся в ТРЦ «Фантастика».
Скоро на ул. Пискунова появится фреш-маркет и кафе известной местной сети. «Волконский», успешно стартовавший на Нижегородском рынке, открыл третью кондитерскую на Б. Покровской.
Ритейл
Следует отметить, что, несмотря на нестабильную ситуацию на рынке, федеральные и международные ритейлеры открывают в Н. Новгороде магазины. В нижней части города появился гипермаркет «Лента» общей площадью 12 380 кв. м и магазин спорттоваров «Декатлон» площадью 4 650 кв. м.
Прогнозы и перспективы:
· В настоящее время для девелоперов торговой недвижимости наиболее перспективными являются города с населением 0,5 – 1 млн чел., так как крупные города-миллионники (население > 1 млн) в достаточном количестве обеспеченны качественными торговыми площадями.
· На рынке торговой недвижимости наблюдается снижение темпов ввода новых торговых площадей. Причины заключаются в удорожании строительства и насыщении рынка.
· Так как рынок перенасыщен типовыми ТЦ, изменение концепции для многих объектов является единственным способом удерживать позиции. Многие региональные и окружные торговые центры в Нижнем Новгороде вынуждены искать свои ниши и проводить реконцепции.
· Набирают популярность концептуальные форматы lifestyle и edutainment– это центры, где можно не только совершить покупки по широкому перечню товарных групп, но и организовать досуг для достаточно широкой категории посетителей. Факторами притяжения выступают центры развлечений (кинотеатры, боулинг), спортивные объекты (фитнес центры, батутные парки), центры детского досуга и развития, рестораны и точки общественного питания.
· Происходит смещение в сторону строительства ТЦ районного и микрорайонного типа с небольшими торговыми площадями, а также строительство специализированных ТЦ.
· Консультанты прогнозируют появление новых торговых центров в строящихся жилых районах и микрорайонах, районах комплексной застройки территорий. Форматы таких проектов будут скорее напоминать общественные центры и иметь существенные отличия от классических шопинг-центров.
· Нижегордский рынок продолжит развитие в качественной плоскости за счет переформатирования и трансформации концепций существующих ТЦ.
· Стрит-ритейл будет развиваться за счет предприятий услуг и общественного питания, классические магазины все меньше будут размещаться на улице.
