Top-10 юридических событий 2016 г. в сфере законодательства. Часть 1

Международная юридическая фирма «Дебевойз энд Плимптон ЛЛП» представляет вашему вниманию краткий обзор наиболее значимых событий в российском законодательстве за 2016 год.

1. Новые правила системы регистрации недвижимости

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости, который существенным образом реформирует текущие правила государственной регистрации недвижимости.

Закон объединил сведения, находящиеся в настоящий момент в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственном кадастре недвижимости. Таким образом, будет создан новый Единый государственный реестр недвижимости («ЕГРН»), в который будут входить: (i) реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), (ii) реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, (iii) реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, (iv) реестровые дела, (v) кадастровые карты, (vi) книги учета документов.

Предлагаем вашему вниманию наиболее существенные положения принятого закона:

· Отменяется свидетельство о регистрации права. Доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости будет выписка из ЕГРН, выдаваемая как в бумажной, так и электронной форме;

· Проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее будет один орган – Росреестр (его территориальные органы);

· Установлены случаи одновременного проведения кадастрового учета и регистрации недвижимости: создание, образование, прекращение существования объекта недвижимости, образование или прекращение существования части объекта недвижимости. Раздельное проведение кадастрового учета и регистрации прав будет, например, при переходе права на объект недвижимости, возникновении и прекращении обременений и ограничений и пр. при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимости. Кроме того, только кадастровый учет будет проводиться при создании объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предоставленного уполномоченным органом в порядке межведомственного взаимодействия с Росреестром;

· Установлен расширенный перечень оснований (55) для приостановления Росреестром регистрационных действий (многие из таких оснований ранее являлись основаниями для отказа в регистрации). Речь идет о непредставлении необходимых документов, представлении неподлинных или недостоверных документов и т.д. Что касается отказа в регистрации, Росреестр сможет отказать, только если в течение установленного законом срока нарушения, вызвавшие приостановление регистрационных действий, не были устранены;

· При осуществлении регистрационных действий Росреестр проводит проверку законности поданных на регистрацию документов и может отказать в регистрации, если документы-основания не соответствуют закону. Исключением является регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки;

· Сокращаются сроки регистрации и кадастрового учета до 7 и 5 дней соответственно;

· Появляется возможность подачи документов для осуществления регистрационных действий в любое территориальное подразделение Росреестра без привязки к месту расположения объекта недвижимости.

(См. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

2. Регулирование оборота машино-мест

До недавнего времени в законодательстве отсутствовало определение машино-места, не были определены правовая природа, особенности государственного кадастрового учета, а также правила гражданского оборота машино-мест.

17 июня 2016 г. были приняты изменения, которые урегулировали большинство спорных вопросов, связанных с машино-местами. В большинстве своем данные изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

В статью 130 Гражданского кодекса РФ («ГК РФ») в определение недвижимого имущества было добавлено, что недвижимым имуществом признаются также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий и сооружений (машино-места), если границы таких частей зданий или сооружений описаны в государственном кадастровом учете.

В Градостроительный кодекс РФ было введено понятие машино-места, под которым понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в государственном кадастровом учете. Таким образом, основными признаками машино-места как недвижимого имущества являются:

· целевое использование – только под размещение транспортных средств;

· часть здания или сооружения;

· должно быть свободно или частично свободно от строительных или иных ограждающих конструкций;

· границы подлежат отражению в государственном кадастровом учете.

Правила кадастрового учета и регистрации машино-мест установлены в новом Законе о регистрации недвижимости. Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения – на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Границы машино-места определяются проектной документацией и закрепляются осуществляющим строительство лицом или правообладателем машино-места, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Минэкономразвития РФ установит минимально / максимально допустимые размеры машино-мест, которым должны соответствовать машино-места в здании / сооружении.

Установлены правила оборота и признания машино-мест, зарегистрированных до вступления в силу изменений о машино-местах. Объект недвижимости, отвечающий требованиям машино-места (независимо от своего размера) и зарегистрированный в установленном порядке, признается машино-местом. При этом ранее выданные правоустанавливающие документы на такой объект сохраняют полную юридическую силу и не подлежат переоформлению. Правообладатель может подать в Росреестр заявление о приведении вида объекта в соответствие с требованиями законодательства.

В случае наличия зарегистрированной общей долевой собственности на машино-места правообладатель доли вправе осуществить выдел в натуре своей доли в части определения границ машино-места. При этом согласие иных сособственников не требуется, если имеется соглашение между всеми сособственниками либо решение общего собрания, определяющее порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности.

Имущество, которое остается после выдела долей из общей долевой собственности и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

Новое законодательное регулирование машино-мест позволит участникам рынка недвижимости заключать различные сделки в отношении машино-мест как отдельных объектов недвижимости, поставленных на кадастровый учет и зарегистрированных в реестре недвижимости. Совершение сделок в отношении машино-меcт будет возможно вне зависимости от наличия у продавца / покупателя прав на помещение в здании, где расположено машино-место.

Таким образом, ушел в прошлое возможный риск наличия преимущественного права на машино-место у других собственников машино-мест или помещений в здании, риск необходимости заключения договора между сособственниками машино-мест о распределении машино-мест и другие риски, которые возникали при иных возможных толкованиях правового статуса машино-места.

(См. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

3. Изменения в Законе о ГЧП и в Законе о концессионных соглашениях

15 июля 2016 г. вступили в силу поправки в Федеральный закон о государственно-частном партнерстве.

Предусмотрено, что в соглашении о ГЧП возможно предусмотреть предоставление публичным партнером имущества, образующего единое целое с объектом соглашения о ГЧП и (или) предназначенного для деятельности частного партнера.

Кроме того, в соглашение о ГЧП разрешается включить условие об обеспечении публичным партнером эксплуатации объекта ГЧП при осуществлении частным партнером его технического обслуживания.

Важной новеллой является возможность заключения прямых соглашений одновременно с несколькими финансирующими лицами. Уточнен также порядок предоставления частному партнеру земельного участка, а именно в соглашении о ГЧП должен быть предусмотрен срок заключения договора аренды и размер арендной платы или порядок ее определения.

(См. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Изменения коснулись и Федерального закона о концессионных соглашениях. С 1 января 2017 г. закон дополняется нормами, регулирующими особенности концессионных соглашений в отношении объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения.

В частности, закрепляется обязанность соответствующего субъекта РФ участвовать в соглашении в качестве третьей стороны, если концедентом является муниципальное образование и ему не переданы полномочия по регулированию тарифов.

Устанавливается запрет иностранным юридическим лицам быть концессионерами. Допускается передача концессионеру имущества, права на которое не были зарегистрированы.

(См. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 275-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях»).

 



иГРОКИ РЫНКА

Юридическая поддержка

Debevoise & Plimpton LLP / Дебевойз энд Плимптон ЛЛП

Материалы по теме

Рейтинг

Топ-5 изменений в законопроектах, посвященных рынку недвижимости, строительства и инфраструктуры

Международная юридическая фирма «Дебевойз энд Плимптон ЛЛП» представляет краткий обзор пяти наиболее значимых изменений в законопроектах, посвященных сфере недвижимости, строительства и инфраструктуры, за 2015 год.


18.01

журнал CRE 2 (359)

16-31.01.2020
Девелопмент: Новая десятилетка Переход в фазу «рынка продавца», тотальная цифровизация, продолжающийся бум e‑commerce и новых технологий в строительстве, рациональное отношение к ресурсам – игроки говорят о начале сегмента девелопмента «новой десятилетки». Консалтинг: Ключевые консультации После пяти лет дефицита крупных проектов, ценовых и клиентских войн рынок консалтинга входит в новый цикл, основным трендом которого станут «сделки под кл...

Популярное

Исследования рынка

Colliers нашли миллион…

…квадратных метров свободных офисных площадей в Москве.
23.01
Рейтинг

«Короли Недвижимости» - по-прежнему Нисанов и Илиев

Forbes опубликовал очередной рейтинг ведущих рантье российского рынка.
23.01
Открытие

Грибной комплекс построили в Подмосковье

Завершено строительство комплекса по выращиванию шампиньонов ТД «Богородские овощи» в индустриальном парке в Электростали.
24.01
Исследования рынка

Где ваши склады, ребята?

Несмотря на растущие объемы нового строительства складской недвижимости, почти 80% площадей к моменту ввода законтрактованы, подсчитали аналитики JLL. Дефицит свободных площадей вынуждает арендаторов искать помещения среди строящихся и планируемых, а не уже существующих объектов.
24.01
Исследования рынка

IT и «Газпром» - драйверы спроса на БЦ Петербурга

Аналитики Knight Frank St Petersburg подвели итоги 2019 года на офисном рынке Северной столицы.
23.01
Переговоры

Кинотеатров CJ CGV в России не будет

Корейская сеть отказалась от планов по развитию в России. Предполагается, что ее место в проектах ADG Group займет «Каро». CJ CGV планировала открытие 33 точек (160 кинозалов) в проектах реконструкции старых советских кинотеатров, но успела запустить проекты в «Саларисе» и «Ангаре».
24.01
Переговоры

«Свобода» ускользает от «Инграда»

Московский индустриальный банк ищет нового девелопера для продажи территории фабрики площадью 11,5 га под застройку. Здесь разрешено строительство 370 тыс. кв. м недвижимости, в том числе, более 293 тыс. кв. м жилья.
24.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre