Top-10 юридических событий 2016 г. в сфере законодательства. Часть 1

Международная юридическая фирма «Дебевойз энд Плимптон ЛЛП» представляет вашему вниманию краткий обзор наиболее значимых событий в российском законодательстве за 2016 год.

5920

1. Новые правила системы регистрации недвижимости

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости, который существенным образом реформирует текущие правила государственной регистрации недвижимости.

Закон объединил сведения, находящиеся в настоящий момент в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственном кадастре недвижимости. Таким образом, будет создан новый Единый государственный реестр недвижимости («ЕГРН»), в который будут входить: (i) реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), (ii) реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, (iii) реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, (iv) реестровые дела, (v) кадастровые карты, (vi) книги учета документов.

Предлагаем вашему вниманию наиболее существенные положения принятого закона:

· Отменяется свидетельство о регистрации права. Доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости будет выписка из ЕГРН, выдаваемая как в бумажной, так и электронной форме;

· Проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее будет один орган – Росреестр (его территориальные органы);

· Установлены случаи одновременного проведения кадастрового учета и регистрации недвижимости: создание, образование, прекращение существования объекта недвижимости, образование или прекращение существования части объекта недвижимости. Раздельное проведение кадастрового учета и регистрации прав будет, например, при переходе права на объект недвижимости, возникновении и прекращении обременений и ограничений и пр. при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимости. Кроме того, только кадастровый учет будет проводиться при создании объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предоставленного уполномоченным органом в порядке межведомственного взаимодействия с Росреестром;

· Установлен расширенный перечень оснований (55) для приостановления Росреестром регистрационных действий (многие из таких оснований ранее являлись основаниями для отказа в регистрации). Речь идет о непредставлении необходимых документов, представлении неподлинных или недостоверных документов и т.д. Что касается отказа в регистрации, Росреестр сможет отказать, только если в течение установленного законом срока нарушения, вызвавшие приостановление регистрационных действий, не были устранены;

· При осуществлении регистрационных действий Росреестр проводит проверку законности поданных на регистрацию документов и может отказать в регистрации, если документы-основания не соответствуют закону. Исключением является регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки;

· Сокращаются сроки регистрации и кадастрового учета до 7 и 5 дней соответственно;

· Появляется возможность подачи документов для осуществления регистрационных действий в любое территориальное подразделение Росреестра без привязки к месту расположения объекта недвижимости.

(См. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

2. Регулирование оборота машино-мест

До недавнего времени в законодательстве отсутствовало определение машино-места, не были определены правовая природа, особенности государственного кадастрового учета, а также правила гражданского оборота машино-мест.

17 июня 2016 г. были приняты изменения, которые урегулировали большинство спорных вопросов, связанных с машино-местами. В большинстве своем данные изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

В статью 130 Гражданского кодекса РФ («ГК РФ») в определение недвижимого имущества было добавлено, что недвижимым имуществом признаются также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий и сооружений (машино-места), если границы таких частей зданий или сооружений описаны в государственном кадастровом учете.

В Градостроительный кодекс РФ было введено понятие машино-места, под которым понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в государственном кадастровом учете. Таким образом, основными признаками машино-места как недвижимого имущества являются:

· целевое использование – только под размещение транспортных средств;

· часть здания или сооружения;

· должно быть свободно или частично свободно от строительных или иных ограждающих конструкций;

· границы подлежат отражению в государственном кадастровом учете.

Правила кадастрового учета и регистрации машино-мест установлены в новом Законе о регистрации недвижимости. Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения – на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Границы машино-места определяются проектной документацией и закрепляются осуществляющим строительство лицом или правообладателем машино-места, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Минэкономразвития РФ установит минимально / максимально допустимые размеры машино-мест, которым должны соответствовать машино-места в здании / сооружении.

Установлены правила оборота и признания машино-мест, зарегистрированных до вступления в силу изменений о машино-местах. Объект недвижимости, отвечающий требованиям машино-места (независимо от своего размера) и зарегистрированный в установленном порядке, признается машино-местом. При этом ранее выданные правоустанавливающие документы на такой объект сохраняют полную юридическую силу и не подлежат переоформлению. Правообладатель может подать в Росреестр заявление о приведении вида объекта в соответствие с требованиями законодательства.

В случае наличия зарегистрированной общей долевой собственности на машино-места правообладатель доли вправе осуществить выдел в натуре своей доли в части определения границ машино-места. При этом согласие иных сособственников не требуется, если имеется соглашение между всеми сособственниками либо решение общего собрания, определяющее порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности.

Имущество, которое остается после выдела долей из общей долевой собственности и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

Новое законодательное регулирование машино-мест позволит участникам рынка недвижимости заключать различные сделки в отношении машино-мест как отдельных объектов недвижимости, поставленных на кадастровый учет и зарегистрированных в реестре недвижимости. Совершение сделок в отношении машино-меcт будет возможно вне зависимости от наличия у продавца / покупателя прав на помещение в здании, где расположено машино-место.

Таким образом, ушел в прошлое возможный риск наличия преимущественного права на машино-место у других собственников машино-мест или помещений в здании, риск необходимости заключения договора между сособственниками машино-мест о распределении машино-мест и другие риски, которые возникали при иных возможных толкованиях правового статуса машино-места.

(См. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

3. Изменения в Законе о ГЧП и в Законе о концессионных соглашениях

15 июля 2016 г. вступили в силу поправки в Федеральный закон о государственно-частном партнерстве.

Предусмотрено, что в соглашении о ГЧП возможно предусмотреть предоставление публичным партнером имущества, образующего единое целое с объектом соглашения о ГЧП и (или) предназначенного для деятельности частного партнера.

Кроме того, в соглашение о ГЧП разрешается включить условие об обеспечении публичным партнером эксплуатации объекта ГЧП при осуществлении частным партнером его технического обслуживания.

Важной новеллой является возможность заключения прямых соглашений одновременно с несколькими финансирующими лицами. Уточнен также порядок предоставления частному партнеру земельного участка, а именно в соглашении о ГЧП должен быть предусмотрен срок заключения договора аренды и размер арендной платы или порядок ее определения.

(См. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Изменения коснулись и Федерального закона о концессионных соглашениях. С 1 января 2017 г. закон дополняется нормами, регулирующими особенности концессионных соглашений в отношении объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения.

В частности, закрепляется обязанность соответствующего субъекта РФ участвовать в соглашении в качестве третьей стороны, если концедентом является муниципальное образование и ему не переданы полномочия по регулированию тарифов.

Устанавливается запрет иностранным юридическим лицам быть концессионерами. Допускается передача концессионеру имущества, права на которое не были зарегистрированы.

(См. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 275-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях»).

 



Материалы по теме

Рейтинг

Топ-5 изменений в законопроектах, посвященных рынку недвижимости, строительства и инфраструктуры

Международная юридическая фирма «Дебевойз энд Плимптон ЛЛП» представляет краткий обзор пяти наиболее значимых изменений в законопроектах, посвященных сфере недвижимости, строительства и инфраструктуры, за 2015 год.


18.01

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: CRE
Экспертный анализ

Смена, товарищи, в ногу: почему ситуация в российском франчайзинге называется самой здоровой за тридцать лет

CRE продолжает серию публикаций о том, как и чем жил российский франчайзинг после ухода из страны большей части иностранных игроков, почему сегодня ситуация в сегменте оценивается как самая здоровая за тридцать лет, куда теперь лучше вкладываться потенциальным франчайзи и как выбирать арендаторов с франшизой собственникам торговых, бизнес-центров и помещений в стрит-ритейле.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
16.07
Источник: IBC Global
Проект

В Башкортостане построят склад на 112 тыс. кв. м

Консультантом проекта и эксклюзивным брокером выступила компания IBC Global. Общий объем инвестиций в строительство составит более 7,4 млрд руб.
16.07
Источник: CRE
Игроки рынка

Accent Capital выходит из ряда активов

Компания продала 6 га в Твери, где собиралась построить торговый центр, а также может продать ТЦ «Сокольники» в Москве. Средства от продажи активов компания планирует направить в новые инвестиционные проекты.
16.07
Источник: Пресс-служба Malltech
Открытие

Красноярская «Планета» отведает блинов

В ТРЦ «Планета» в Красноярске открылся «БлинБери».
 
15.07
Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: Union Brokers
Сделка

В Шушарах сдали 14 000 кв. м складов

Консультантом сделки выступила компания Union Brokers. Арендатор - федеральный ритейлер.
16.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre