Как перевести жилое помещение в нежилое?

Леонид Титов, юрисконсульт юридической фирмы Alta Via

8077

В настоящее время вопрос перевода жилого помещения в нежилое нередко встает перед российскими предпринимателями. Актуальность и ценность перевода обусловлена следующими факторами:

· расположение торговой точки или общепита на первом этаже многоквартирного жилого дома позволит обеспечить предпринимателя необходимым кругом потребителей;

· коммерческая выгода размещения торговой точки в центральной части населенного пункта ввиду отсутствия мест для размещения в коммерческой недвижимости и дороговизны нового строительства.

Перевод жилого помещения в нежилое перед началом его использования для коммерческих целей является обязательным, так как в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством помещения должны использоваться в соответствии с их назначением.

Нормативная база

Основные положения, регламентирующие порядок перевода жилого помещения в нежилое, содержатся в:

· Жилищном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;

· Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ;

· Региональных нормативных актах (например: Постановление Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП);

· Муниципальных нормативных актах (например: Постановление главы администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области от 16.10.2007 N 1001; Постановление администрации г. Фрязино МО от 16.05.2014 N 311).

Обратимся к порядку, предусмотренному ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Этот порядок является общим для всех, и обычно положения, касающиеся перевода жилых помещений в нежилые, дублируется в региональных и муниципальных нормативных актах.

Перед началом процедуры перевода обратите внимание на следующие нюансы:

1) заявление о переводе жилого помещения в нежилое может подать лишь собственник или уполномоченное им лицо (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);

2) перевод жилого помещения в нежилое осуществляется, если помещение расположено на первом этаже здания, либо если помещение находится на втором этаже и выше, если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);

3) перевод жилого помещения в нежилое возможен только в случае, если в такое помещение есть отдельный вход или такой вход возможно оборудовать (ч.2 ст. 22 ЖК РФ);

4) не допускается перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования и для целей, связанных с осуществлением религиозной деятельности.

Алгоритм перевода

Этап № 1. Подготовка проекта переустройства и (или) перепланировки помещения

Описание этапа: обычно для того, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, в нем необходимо произвести перепланировку и переустройство. Это связано с тем, что у жилых и нежилых помещений различные технические характеристики. О необходимости таких действий могут сообщить в организациях, специализирующаяся на разработке соответствующих проектов, а также в отделении Роспотребнадзора и Госпожнадзора по месту нахождения помещения.

Кроме того, если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, часть стены многоквартирного жилого дома при оборудовании отдельного входа), необходимо согласие собственников в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Примечание: для того чтобы получить право на оборудование отдельного входа в многоквартирном доме, необходимо получить согласие всех жильцов этого многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Примерный срок: 14 календарных дней.

Ответственное лицо: организация, специализирующаяся на разработке проектной документации.

Этап 2. Подготовка документов

Необходимые для перевода документы (ч.2 ст. 23 ЖК РФ):

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием;

4) технический паспорт помещения;

5) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

6) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются).

Обратите внимание: региональные и муниципальные нормативные акты о переводе могут содержать более детальный перечень необходимых документов.

Этап 3. Обращение в уполномоченный орган за получением государственной услуги

Описание этапа. В соответствии с ч.1 ст. 23 ЖК РФ таким уполномоченным органом является  орган местного самоуправления.

Например: для Москвы — Департамент городского имущества города Москвы; Для городского округа Фрязино — Администрация городского округа Фрязино. 

Заявление может быть подано в МФЦ или непосредственно в уполномоченный орган посредством личного обращения или обращения в электронной форме (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Срок: максимальный срок подготовки решения о переводе помещения из жилого в нежилое составляет 45 календарных дней. Три дня составляет максимальный срок передачи готового решения о переводе помещения Заявителю. Итого общий срок от подачи заявления до принятия решения составляет 48 календарных дней (ч. 5. ст. 23 ЖК РФ).

Примечание: муниципальным или региональным нормативным актом срок предоставления муниципальной услуги может быть уменьшен.

Этап 4. Работы по переустройству и/или перепланировке помещения

Описание этапа: в случае если в решении уполномоченного органа содержится указание на необходимость проведения перепланировки и/или переоборудования помещения, потребуется выполнить такие работы в соответствии с проектом переустройства и перепланировки, подготовленном на первом этапе.

По завершении работ по перепланировке необходимо получить акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и/или перепланировки.

Получение акта приемочной комиссии означает окончание процедуры перевода помещения из жилого в нежилое (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Срок: Жилищным Кодексом РФ срок получения акта приемочной комиссии не установлен. В Москве срок его получения составляет 10 календарных дней (п. 2.17 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП).

Этап 5. Внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о технических характеристиках помещения (в случае если выполнялась перепланировка и/или переустройство)

Описание этапа: для включения в ЕГРН сведений о перепланированном помещении (технических характеристик — информации об отдельном входе, о возведенных/снесенных перегородках) необходимо подготовить Технический план перепланированного помещения. Он разрабатывается кадастровым инженером, являющимся членом Саморегулируемой организации кадастровых инженеров.

Технической план подается в Росреестр в виде электронного документа, заверенного электронной подписью кадастрового инженера (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Срок: от пяти до семи рабочих дней с даты подачи заявления об учете изменений (п.3,4 ч.1. ст. 16 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Этап 6. Внесение изменений в сведения ЕГРН о помещении

Описание этапа: помимо технических характеристик помещения, необходимо внести изменения в сведения ЕГРН о смене статуса помещения с жилого на нежилое. Такие действия обязан совершить орган, вынесший решение о переводе жилого помещения в нежилое (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Срок: 15 дней с даты получения от уполномоченного органа решения о переводе жилого помещения в нежилое или акта приемочной комиссии о перепланировке и/или переустройстве помещения.

Примечание: если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, заинтересованное лицо вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН (ч. 1 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).

Основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (ст. 24 ЖК РФ):

1) непредставление документов, определенных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ;

2) представление документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдение ограничений, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ;

4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Несмотря на то, что государственная услуга по переводу помещения из жилого в нежилое бесплатна, данный процесс является довольно затратным (потребуются средства на подготовку проекта перепланировки, саму перепланировку, изготовление технического плана и так далее). Кроме того, данный процесс является довольно длительным, в среднем он занимает около полугода, а возможно и больше. 



иГРОКИ РЫНКА

Alta Via

Титов Леонид

Юридическая поддержка

Alta Via

Государственная/городская структура

Правительство Российской Федерации

Государственная/городская структура

Правительство Москвы

журнал CRE 11-12 (389-390)

Июнь (1-2)
Журнала можно купить в редакции (тел. 8-499-490-04-79). Номер вышел при поддержке:   Алютех https://alutech-group.com/   MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru В НОМЕРЕ: Актуально ЛЕДНИКОВЫЙ ПЕРИОД Насколько холодное противостояние лидеров России и Запада заморозило инвестиции     Тема номера КОРОННЫЕ ФОРМАТЫ Какие решения будут актуальны уже завтра?   Тенденции СПАСИБО ЗА ПОКУПКУ В продуктовом ритейле продолжается консолидаци...

Популярное

Игроки рынка

На российский рынок выходит новый брокер

Компания Avison Young, входящая в топ-10 международного рейтинга брендов коммерческой недвижимости, будет развиваться в России на базе брокерского и консалтингового подразделений GVA Sawyer.
27.07
Проект

Если Агаларов не идет на рынок, то рынок идет к Агаларову

Филиал «Даниловского рынка» займет 3000 кв. м в проекте Эмина Агаларова Estate Mall.

26.07
Сделка

АШАН снял 40 000 кв. м в «Русич-Холмогоры»

Около 16 тыс. кв. м будут отданы под специфические температурные режимы ритейлера. Это возможно крупнейшая сделка для традиционного ритейла на складском рынке в этом году.
26.07
Сделка

БЦ «Автозаводский» приобрел китайский инвестор

Консультантом сделки по продаже делового центра площадью около 6 тыс. кв. м выступила входящая в ассоциацию КОКОН компания Century 21 Street Realty.

28.07
Сделка

Hochland выбрал для офиса Space1 ЛеФОРТ

Производитель сыра займет пространство площадью 1142 кв. м. Консультантом сделки выступила компания JLL.

26.07
Проект

На Вернадского объединят фуд-холл, коворкинг и барное пространство

Общая площадь семиэтажного здания 4Rooms City составит 36 тыс. кв. м. Открытие запланировано на ближайшую осень.
26.07
Открытие

«ДНС» открыл магазин нового формата в ТРЦ «Мозаика»

Площадь точки составляет 1 845 кв. м. В проекте реализованы сервисные зоны, кофе-зона, а также появится игровая зона с приставками Nintendo.
27.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre