В настоящее время вопрос перевода жилого помещения в нежилое нередко встает перед российскими предпринимателями. Актуальность и ценность перевода обусловлена следующими факторами:
· расположение торговой точки или общепита на первом этаже многоквартирного жилого дома позволит обеспечить предпринимателя необходимым кругом потребителей;
· коммерческая выгода размещения торговой точки в центральной части населенного пункта ввиду отсутствия мест для размещения в коммерческой недвижимости и дороговизны нового строительства.
Перевод жилого помещения в нежилое перед началом его использования для коммерческих целей является обязательным, так как в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством помещения должны использоваться в соответствии с их назначением.
Нормативная база
Основные положения, регламентирующие порядок перевода жилого помещения в нежилое, содержатся в:
· Жилищном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
· Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ;
· Региональных нормативных актах (например: Постановление Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП);
· Муниципальных нормативных актах (например: Постановление главы администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области от 16.10.2007 N 1001; Постановление администрации г. Фрязино МО от 16.05.2014 N 311).
Обратимся к порядку, предусмотренному ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Этот порядок является общим для всех, и обычно положения, касающиеся перевода жилых помещений в нежилые, дублируется в региональных и муниципальных нормативных актах.
Перед началом процедуры перевода обратите внимание на следующие нюансы:
1) заявление о переводе жилого помещения в нежилое может подать лишь собственник или уполномоченное им лицо (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);
2) перевод жилого помещения в нежилое осуществляется, если помещение расположено на первом этаже здания, либо если помещение находится на втором этаже и выше, если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);
3) перевод жилого помещения в нежилое возможен только в случае, если в такое помещение есть отдельный вход или такой вход возможно оборудовать (ч.2 ст. 22 ЖК РФ);
4) не допускается перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования и для целей, связанных с осуществлением религиозной деятельности.
Алгоритм перевода
Этап № 1. Подготовка проекта переустройства и (или) перепланировки помещения
Описание этапа: обычно для того, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, в нем необходимо произвести перепланировку и переустройство. Это связано с тем, что у жилых и нежилых помещений различные технические характеристики. О необходимости таких действий могут сообщить в организациях, специализирующаяся на разработке соответствующих проектов, а также в отделении Роспотребнадзора и Госпожнадзора по месту нахождения помещения.
Кроме того, если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, часть стены многоквартирного жилого дома при оборудовании отдельного входа), необходимо согласие собственников в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Примечание: для того чтобы получить право на оборудование отдельного входа в многоквартирном доме, необходимо получить согласие всех жильцов этого многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Примерный срок: 14 календарных дней.
Ответственное лицо: организация, специализирующаяся на разработке проектной документации.
Этап 2. Подготовка документов
Необходимые для перевода документы (ч.2 ст. 23 ЖК РФ):
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием;
4) технический паспорт помещения;
5) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
6) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются).
Обратите внимание: региональные и муниципальные нормативные акты о переводе могут содержать более детальный перечень необходимых документов.
Этап 3. Обращение в уполномоченный орган за получением государственной услуги
Описание этапа. В соответствии с ч.1 ст. 23 ЖК РФ таким уполномоченным органом является орган местного самоуправления.
Например: для Москвы — Департамент городского имущества города Москвы; Для городского округа Фрязино — Администрация городского округа Фрязино.
Заявление может быть подано в МФЦ или непосредственно в уполномоченный орган посредством личного обращения или обращения в электронной форме (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Срок: максимальный срок подготовки решения о переводе помещения из жилого в нежилое составляет 45 календарных дней. Три дня составляет максимальный срок передачи готового решения о переводе помещения Заявителю. Итого общий срок от подачи заявления до принятия решения составляет 48 календарных дней (ч. 5. ст. 23 ЖК РФ).
Примечание: муниципальным или региональным нормативным актом срок предоставления муниципальной услуги может быть уменьшен.
Этап 4. Работы по переустройству и/или перепланировке помещения
Описание этапа: в случае если в решении уполномоченного органа содержится указание на необходимость проведения перепланировки и/или переоборудования помещения, потребуется выполнить такие работы в соответствии с проектом переустройства и перепланировки, подготовленном на первом этапе.
По завершении работ по перепланировке необходимо получить акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и/или перепланировки.
Получение акта приемочной комиссии означает окончание процедуры перевода помещения из жилого в нежилое (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).
Срок: Жилищным Кодексом РФ срок получения акта приемочной комиссии не установлен. В Москве срок его получения составляет 10 календарных дней (п. 2.17 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП).
Этап 5. Внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о технических характеристиках помещения (в случае если выполнялась перепланировка и/или переустройство)
Описание этапа: для включения в ЕГРН сведений о перепланированном помещении (технических характеристик — информации об отдельном входе, о возведенных/снесенных перегородках) необходимо подготовить Технический план перепланированного помещения. Он разрабатывается кадастровым инженером, являющимся членом Саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
Технической план подается в Росреестр в виде электронного документа, заверенного электронной подписью кадастрового инженера (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Срок: от пяти до семи рабочих дней с даты подачи заявления об учете изменений (п.3,4 ч.1. ст. 16 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Этап 6. Внесение изменений в сведения ЕГРН о помещении
Описание этапа: помимо технических характеристик помещения, необходимо внести изменения в сведения ЕГРН о смене статуса помещения с жилого на нежилое. Такие действия обязан совершить орган, вынесший решение о переводе жилого помещения в нежилое (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).
Срок: 15 дней с даты получения от уполномоченного органа решения о переводе жилого помещения в нежилое или акта приемочной комиссии о перепланировке и/или переустройстве помещения.
Примечание: если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, заинтересованное лицо вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН (ч. 1 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).
Основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (ст. 24 ЖК РФ):
1) непредставление документов, определенных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ;
2) представление документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдение ограничений, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ;
4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Несмотря на то, что государственная услуга по переводу помещения из жилого в нежилое бесплатна, данный процесс является довольно затратным (потребуются средства на подготовку проекта перепланировки, саму перепланировку, изготовление технического плана и так далее). Кроме того, данный процесс является довольно длительным, в среднем он занимает около полугода, а возможно и больше.
