США: Промышленная и офисная недвижимость

Американский рынок недвижимости сегодня подобен ночному небу: темнота за исключением нескольких ярких звезд. В первые пять месяцев 2008 г. уверенность потребителей упала на 20%, в то время как рост ВВП на 2008 г. прогнозируется только на 1,6%. При таких показателях нелегко сохранять оптимизм.

Однако, согласно мнению экспертов Cushman & Wakefield, инвесторам стоит отметить, что многие американские рынки, несмотря на общую ситуацию в экономике, продолжают иметь высокие показатели, такие как низкое количество пустующих помещений, высокие цены на аренду и положительное поглощение. Региональная экономика Вашингтона, Сиэттла и Бостона, например, базируется на секторах с высокими уровнями занятости, таких как сектора профессиональных услуг и высоких технологий, а также сектор правительственных организаций. Во многом благодаря этому рынок недвижимости в этих городах не пострадал. По схожим причинам рынки, территориально близкие к отраслям обороны и здравоохранения, в таких городах, как Хьюстон и Ричмонд, также мало пострадали.

В этой статье мы рассмотрим рынки промышленной и офисной недвижимости США, обращая особое внимание на несколько ключевых городских районов, где сохранился инвестиционный потенциал. Следующие статьи в цикле рассмотрят ситуацию на рынках торговой и гостиничной недвижимости, а также предоставят подробные исследования и интервью с ключевыми игроками американского рынка недвижимости.

Офис

Многие американские компании продолжили сокращать рабочие места в 2008 г., и к августу уровень безработицы составил 6,1% – рекорд за последние четыре года. Рынoк офисной недвижимости испытал потери в I квартале этого года. Тенденция продолжилась и во II квартале. Согласно отчету Grubb & Ellis, фирмы – консультанта по коммерческой недвижимости, средняя доля пустующих квартир по стране составила 14% в середине этого года, и ко второй половине следующего года прогнозируется 17%. Спрос также пошел на спад, и в первый раз за последние пять лет рынок испытал отрицательное поглощение.

Недостаток кредитов и повышение цен заставили застройщиков радикально сократить объем новых строительств. Cushman & Wakefield подсчитали, что во II квартале 2008 г. девелоперы заложили только 20,6 млн кв. футов под новые офисы – на половину меньше, чем в предыдущем году. По подсчетам Grubb & Ellis, в середине года в США около 100 млн кв. футов находились в стадии девелопмента. Учитывая низкую емкость рынка, процент пустующих помещений продолжит повышаться и в следующих кварталax года, по мере того как новые помещения будут готовы к эксплуатации.

В атмосфере продолжающейся эпидемии сокращения рабочих мест в финансовом секторе – около 20 000 увольнений на данный момент – cпрос на офисы в Нью-Йорке резко упал. Финансовые компании снимают 35,6% из приблизительно 391 млн кв. футов (36 млн кв. м) офисных помещений в Нью-Йорке, несомненно, оказывая высокое влияние на состояние рынка офисной недвижимости. Под наибольшим ударом находится центральный деловой сектор Манхэттена, финансовая Мекка, где расположена Нью-Йоркская фондовая биржа. CB Richard Ellis рассчитали, что аренда около 1,5 млн кв. футов офисных помещений в Манхэттене в этом году не была обновлена. По мнению специалистов Jones Lang LaSalle, процент пустующих помещений в финансовом секторе Манхэттена достиг наивысшей точки за последние три года – 8,6%, в то время как предложение повысилось на 3 млн кв. футов с начала 2008 г.

Однако в CB Richard Ellis считают, что ситуация могла бы быть намного хуже, так как соотношение между необновленными контрактами на аренду и количеством увольнений не прямо пропорционально. “Несмотря на вялость экономики и проблемы в финансовом секторе, рынок офисных помещений Манхэттена продемонстрировал свою выносливость. Во II квартале показатели поглощения и сдачи помещений в аренду улучшились по сравнению с I, а уровень перебазирования вкупе с уровнем обновлений договоров аренды схож с предыдущим годом”, – сообщил Хауэрд Фиддл, вице-президент CBRE.

К тому же, цены на аренду в Нью-Йорке до сих пор находятся на рекордно высоком уровне. Cushman & Wakefield подсчитали, что в среднем офис класса А в нижнем Манхэттене стоит $67,65 за 1 кв. фут, а Jones Lang LaSalle сообщает, что средняя цена на помещение в среднем (центральном) Манхэттене намного выше: $95,08 за 1 кв. фут. Офисы класса Б в среднем предлагаются за $58,72 за 1 кв. фут, согласно данным Grubb & Ellis, чьи эксперты также сообщают, что количество арендных контрактов на офисы дороже $100 за 1 кв. фут продолжает превышать показатели 2007 г. В любом случае, несмотря на спад в финансовом секторе, Нью-Йорк до сих пор лидер чартов аренды недвижимости в США.

В то время как негативное влияние спада в финансовом секторе ощущается по всей территории Соединенных Штатов, от Чикаго до Атланты, один город продемонстрировал особую жизнестойкость в неблагоприятном климате и упорно продолжает развиваться. Бостону и близлежащим городам удалось избежать кризиса благодаря тому, что в этом районе на данный момент находится пропорционально меньшее количество слабой промышленности типа жилищного строительства и автомобилестроения, чем перспективных сильных отраслей биотехнологии, профессиональных и деловых услуг.

Согласно данным Jones Lang LaSalle, в деловом центре города средняя цена на офис класса А составляет $68,89 за 1 кв. фут, в то время как на субрынке Кэмбриджа, пригорода Бостона, где, в частности, расположен Гарвард, подобные офисы в среднем стоят $50,51 за 1 кв. фут. Процент пустующих помещений в районе Бостона составляет 16,3% и всего лишь 8,6% в деловом центре города, сообщает Grubb & Ellis.

Что касается больших проектов, то застройщик Boston Properties находится в процессе постройки нового мультифункционального высотного здания Russia Wharf, которое к моменту завершения в 2010 г. предоставит 500 000 кв. футов (46 000 кв. м) коммерческих и офисных помещений класса А, 300 отдельных номеров и 50 жилых помещений. Эксперты Jones Lang LaSalle предсказывают, что данный проект даст толчок развитию района и приведет в движение тех крупных ключевых арендаторов, чьи арендные контракты истекают в 2010 и 2011 г.

Промышленность

В первой половине 2008 г., на многих индустриальных рынках США произошел спад в арендной активности. Перспективные арендаторы сомневались в целесообразности долгосрочных контрактов из‑за неустойчивых экономических условий. Согласно отчету Cushman & Wakefield по промышленной недвижимости США на 2008 г., арендная активность понизилась на 9,4%, до 140,4 млн кв. футов за период, и ожидается, что данный уровень останется неизменным до конца года. Майкл МакКирнан, исполнительный директор промышленного маклерства компании, сообщил: “Слабая экономика ставит тяжелую задачу перед американским рынком промышленности. Арендаторы предпочитают подход “поживем – увидим”, в то время как владельцы недвижимости ищут новые подходы к привлечению и удержанию клиентов”.

Согласно данным от Cushman & Wakefield, промышленный рынок США содержит почти 11,5 млрд кв. футов (примерно 3,5 млрд кв. м) помещений со средней ставкой арендной платы $4,60 за 1 кв. фут. Общий уровень пустующих помещений увеличился с 7,7% до 8,3% – наивысший показатель с середины 2006 г. Рост цен на строительство, неустойчивый уровень поглощения и высокий процент пустующих помещений ограничили количество проектов, запущенных на 2008 г. Более того, за первые два квартала 2008 г. инвестиционные продажи упали до 83,7 млн кв. футов, то есть на 13%.

Самые большие центры сбыта США, размером больше 1 млн кв. футов, как правило расположены на периферии крупных городов, которые не только представляют собой большие рынки, но также находятся вблизи глубоководных портов или крупных железнодорожных связок. Атланта является одним из таких промышленных эпицентров на восточном побережье страны. В целом город обладает около 500 млн кв. футов промышленных помещений, из которых в среднем 8,8% находятся в простое. Средневзвешенная тройная нетто‑ставка на аренду складных помещений в городе составляет $3,45 за 1 кв. фут. Атланта считается воротами на юг, и местный рынок промышленной недвижимости занимает привилегированную позицию, благодаря близости Атлантического океана, невысоким расходам на промышленно‑торговую деятельность, агрессивному экономическому развитию региона и расположению на пересечении трех главных магистралей.

На севере центрального района страны подобным центром является Чикаго, город с более 1,1 млрд кв. футов промышленных помещений. Общий процент пустующих помещений здесь составляет 9,4% со средней арендной ставкой $4,64 за 1 кв. фут. Аренда на новые помещения размером больше 150 000 кв. футов стоит от $3 за 1 кв. фут. Несмотря на то что промышленный рынок Чикаго с конца 2000 г. борется с рыночным спадом, отдельные секторы экономики процветают благодаря низким процентным ставкам, доступным инвесторам и потребителям. Джордж Чибула, президент Darwin Realty & Development Corporation в штате Иллинойс, сообщает: “Многие владельцы более старых зданий благодаря повторному финансированию смогли снизить свой ипотечный долг, что позволило им использовать сэкономленные ресурсы с пользой для арендаторов. Благодаря этому они смогли удержать их на длительные сроки”.

На юге страны расположен Даллас, Техас с более чем 400 млн кв. футов промышленных помещений. Средняя доля пустующих помещений здесь составляет 11,2%, и складские помещения сдаются в среднем за $3,7 за 1 кв. фут. В первой половине 2008 г. Даллас испытал прилив инвестиционной активности, возможно, благодаря растущему населению, агрессивному экономическому развитию и связям с портами Хьюстона. Эксперты Cushman & Wakefield предполагают, что на определенный срок Даллас сохранит свою позицию в первом эшелоне развивающихся рынков складских помещений.

На западном побережье США расположен Лос-Анджелес с прилегающими пригородами, где в целом находится более 1 млрд кв. футов промышленных помещений. Средняя доля пустующих помещений здесь составляет около 3%, и складские помещения сдаются в среднем по $8,50 за 1 кв. фут. В этом году район испытал рост инвестиционной активности. Лос-Анджелес является не только крупнейшим производственным центром в США, но также и конечной точкой нескольких крупных трансконтинентальных железнодорожных систем и связан с портами посредством Alameda Corridor, высокоскоростной грузовой железной дороги, стоимость которой составила более $2,4 млрд. Более того, к 2015 г. ожидается увеличение в импортно-экспортном потоке через аэропорт города на 140%, что еще более повысит ценность местного рынка промышленной недвижимости.