Финансирование проектов

О преимуществах той или иной формы финансирования проекта в области недвижимости сегодня рассуждает Наталья Никитина, ведущий консультант департамента консультирования по налогообложению и праву компании Deloitte CIS.
1347
Автор: Наталья Никитина, ведущий консультант департамента консультирования по налогообложению и праву компании Deloitte CIS
Несмотря на кредитный кризис, наиболее распространенным инструментом финансирования проектов в сфере недвижимости в России по-прежнему является долговое финансирование: внутригрупповые займы и банковские кредиты. Однако не менее активно развиваются также и долевое финансирование и его смешанные формы.

Наиболее известным и распространенным вариантом долевого финансирования является привлечение в проект партнеров (соинвесторов). Активно развивается также мезонинное и форвардное финансирование (последнее, правда, только начинает использоваться в сфере коммерческой недвижимости). Крупные игроки с широко известным портфелем проектов практикуют выход на рынки капитала. Отдельного внимания заслуживают структуры с закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости, к которым, несмотря на определенные неясности в законодательном регулировании, проявляет интерес все большее число девелоперов и инвесторов.

Привлечение соинвесторов

В качестве партнеров-соинвесторов могут выступать как крупные российские промышленные группы, желающие диверсифицировать портфель своих проектов, так и крупные западные институциональные и неинституциональные инвесторы и фонды, желающие выйти на российский рынок, а также обладающие достаточным капиталом крупные девелоперские компании.

В этом есть несомненные плюсы для привлекающей денежные средства стороны. В первую очередь привлечение известного партнера значительно повышает престиж проекта, с другой стороны, профессионалы в секторе недвижимости привносят также свои знания и опыт. Как правило, финансирование в таком варианте привлекается на ранней стадии проекта, и «входной билет» для инвестора (так называемый developer’s fee) может составлять значительную долю в капитале предприятия. Соинвестор, со своей стороны, может получить возможность долгосрочного участия в капитале, перспективы расширения рынков сбыта и доступ к новым сегментам рынка.

Такой вариант финансирования может быть удобен для проектов, которые планируется реализовать по результатам строительства. Минусом данного способа является необходимость согласования действий и решений с партнерами по бизнесу, а также риски появления возможных разногласий в видении бизнеса, ходе строительства и т. д.

В данном случае следует обращать внимание на существенные условия договора с партнерами, а для инвесторов крайне важным является понимание существующего бизнеса, в который они планируют инвестировать, и присущих ему рисков. В случае если привлечение соинвесторов в проект производится путем купли-продажи акций или долей компании, крайне важным является проведение комплексной проверки приобретаемой стороны, поскольку особенностью данного рода сделки с точки зрения налогообложения является то, что все исторические налоговые риски переходят к покупателю.

При вхождении в проект важна проработка структуры сделки. Выбор варианта структурирования определяется целым рядом факторов, а именно: спецификой приобретаемого бизнеса, целями приобретения компании, а также планами по дальнейшему развитию. От варианта реализации сделки будут зависеть и налоговые последствия.

Привлечение соинвесторов может осуществляться на уровне российских или иностранных компаний. С налоговой точки зрения выгодными могут быть инвестиции через компании, расположенные в странах Евросоюза. Это позволяет в дальнейшем эффективно с налоговой точки зрения распределять прибыль, полученную в России (в частности, за счет применения правил “освобождения участия” и отсутствия правил “контролируемых иностранных корпораций”). Однако необходимо учитывать, что налоговые льготы, предоставляемые такими юрисдикциями, применяются только в том случае, если группа может продемонстрировать достаточный уровень присутствия в соответствующих иностранных юрисдикциях для поддержания статуса налогового резидента, а также если деятельность группы не приводит к рискам образования постоянного представительства в России.

И, наконец, при выборе и реализации структуры инвестирования важно, чтобы выбранная структура была экономически обоснованна, а не направлена исключительно на получение налоговых выгод и преимуществ.

Выход на рынки капитала

Выход на рынки капитала в виде организации и проведения публичного размещения акций компании на бирже зачастую требует достаточно длительной подготовки со стороны компании. На практике процесс подготовки может занимать полгода и более. В частности, необходимо наличие прозрачной и понятной для инвесторов структуры бизнеса (в том числе с налоговой точки зрения), крупный и известный портфель проектов, выполнение требований биржи и пожеланий инвестиционного сообщества. Определенные требования также могут предъявляться к подготовке финансовой отчетности и аудиторской проверке.

Целая серия вопросов возникает непосредственно в процессе подготовки, например выбор финансовой площадки для размещения (LSE, NYSE, ММВБ, РТС, AIM и т. д.), а также компании-эмитента (размещение на уровне российского или иностранного холдинга, выбор юрисдикции эмитента) и т. д.

Отдельного внимания заслуживают вопросы, связанные с построением структуры бизнеса и операций с учетом в том числе налоговых аспектов и рисков. Важным в данном случае является проведение анализа текущей структуры, понимание и оценка существующих рисков, что может быть достигнуто в ходе комплексной проверки (финансовой, налоговой, юридической). Основная цель реструктуризации при выходе на рынки капитала состоит в создании эффективной корпоративной структуры, для того чтобы привлекать инвестиции при выходе на глобальный финансовый рынок. Таким образом, с одной стороны, структура должна быть привлекательной для потенциальных инвесторов, предоставлять возможность консолидации, а с другой стороны, защищать интересы акционеров и собственников бизнеса. В частности, обеспечивать эффективные стратегии входа и выхода из бизнеса на разных стадиях его развития, распределения полученной прибыли.

Поскольку при выходе на рынки капитала зачастую возникает необходимость в проведении реструктуризации бизнеса, важным является предварительный анализ и последующая проработка вопросов перехода к новой структуре и выработка наиболее эффективных механизмов данного перехода (проведение различных вариантов реорганизации, перевод активов для обеспечения консолидации, а также совершенствование корпоративного управления в рамках создаваемой структуры и т. д.).

В то же время последние тенденции указывают на то, что российские структуры с консолидацией всех активов в России могут стать более привлекательными в будущем, в том числе в силу изменения российского налогового законодательства. Например, недавно были введены в действие положения налогового законодательства, включающие освобождение от уплаты налогов, связанных с участием в капитале организаций, что может сделать российские структуры более привлекательными при определенных обстоятельствах. В настоящее время в стадии разработки в области налоговой политики России находятся также некоторые нововведения. Среди них можно отметить планируемое введение правил о “контролируемых иностранных организациях”, развитие международного налогового сотрудничества и обмена информацией между странами – участниками международных налоговых соглашений, обеспечение налоговой консолидации в рамках холдинговых структур и ряд других.

Нередко проекты по выходу на рынки капитала оказываются безуспешными, поскольку не всегда в ходе размещения компания привлекает запланированное количество финансовых ресурсов. Кроме того, в результате публичных размещений может размываться контроль над компанией, а в отдельных случаях снижаться скорость принятия решений.


журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (7-13 июля)

Ребрендинг KravtGroup, новые назначения в Blank и Manufaqtury, крупная офисная сделка «Магнита», новые магазины в МЕГАХ, цифровые активы Aspace, эксклюзивы Invest 7 и Ricci, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю. 
13.07
Источник: CRE
Экспертный анализ

У края платформы: как принятие новых законов о платформенной экономике изменит рынки

Вчера Госдума единогласно приняла в первом чтении законопроекты № 959244-8 и № 959248-8 о платформенной экономике, разработанные в Правительстве России. Инициатива была внесена 3 июля, и это первая в истории страны законодательная попытка закрепления единых правил игры в e-commerce. Цель, по словам авторов — баланс между интересами владельцев маркетплейсов, сервисов заказа еды, такси, их партнёров и покупателей. Несмотря на то, что документы приняты только в первом чтении, участники рынка считают, что «это дело решённое», за электронную коммерцию «государство, наконец-то, возьмётся всерьёз», а в перспективе может даже сбыться мечта игроков «каменной розницы» о налоговом и ценовом «равноправии» онлайн и оффлайн. Оппоненты же называют проекты никакими, запоздалыми и «снова лоббирующими исключительно интересы маркетплейсов».
 
Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
10.07
Источник: CRE
Сделка

«Магнит» заключил офисную сделку года

Ритейлер «Магнит» арендовал 10,9 тыс. кв. м в офисном здании у Савеловского вокзала, что стало одной из крупнейших офисных сделок в Москве с начала 2025 года.
10.07
Источник: Invest 7
Игроки рынка

Invest 7 зовет на «Завод»

Компания на эксклюзиве займется реализацией площадей формата Light Industrial в строящемся индустриальном парке «Завод» в Люберцах. К середине 2026 года запланирован ввод первой очереди площадью около 9 000 кв. м, а общая площадь проекта составит свыше 50 000 кв. м.
11.07
Источник: CRE
Проект

В Люберцах появится индустриальный парк

В Люберцах на участке 3 га появится индустриальный парк формата light industrial площадью 50 000 кв. м. Проект реализует компания «Завод», связанная с экс-владельцем группы «Стальмост».

 
11.07
Источник: CRE
Игроки рынка

Штаб-квартира «М.Видео» переезжает

Ритейлер «М.видео» арендовал 11 757 кв. м в бизнес-центре «Орбион» в Сколкове. Переезд в новый офис позволит объединить ключевые подразделения в едином пространстве.
10.07
Источник: CRE
Сделка

Особняк у Лубянки сменил владельца

Совкомбанк реализовал офисное здание площадью 6,7 тыс. кв. м в центре Москвы. Новый владелец — West Wind Group.
11.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre