Редевелопмент как наука

Редевелопмент: реконструировать дешевле, чем строить?

С ростом дефицита земли в мегаполисах и при увеличении количества инвесторов, заинтересованных в приобретении коммерческой недвижимости, процесс редевелопмента промышленных территорий и объектов активно идет во многих крупных городах России.

При редевелопменте происходит изменение функционального назначения и реконструкция отдельных строений либо реновация определенной территории. В последнем случае, на месте, например, бывшей фабрики может возникнуть новый квартал, объединяющий как жилые, так и офисно-торговые помещения.

Если говорить о дефиците земельных участков для застройки в г. Москве, то такая ситуация вынуждает девелоперов все чаще говорить о необходимости вывода промышленных предприятий за черту города, поскольку гораздо выгоднее перенести промышленный объект, занимающий “дорогую” землю, за пределы мегаполиса, а на его месте создать высоко рентабельные бизнес-площадки. В этом случае фасад и конструкция здания сохраняются, а “начинка” объекта и его планировка создаются заново.

Применительно к г. Москве многие аналитики отмечают, что редевелопмент – это скорее вынужденная мера, продиктованная недостатком земли в мегаполисе. Но несмотря на это, освоение промышленных территорий в большинстве случаев имеет ряд преимуществ.

Так, промышленные предприятия зачастую занимают ликвидные земельные участки, большие по площади и часто расположенные в центральных районах мегаполиса. Учитывая это обстоятельство, местоположение ряда промышленных объектов сейчас оказывается выгоднее некоторых бизнес-центров класса А, построенных уже в современных условиях. Кроме того, при наличии уже готовой инфраструктуры (коммунальные сети, канализация и т.д.) финансовые вложения в реконструкцию промышленного объекта даже при его архитектурных недостатках будут иметь меньший размер, чем при строительстве нового объекта с нуля.

Однако в процессе реализации проекта по редевелопменту промышленной территории неизбежны и трудности, среди которых можно выделить: необходимость изменения статуса земельного участка под перестраиваемым объектом, бюрократизм процедуры согласования проекта реконструкции объекта и иной градостроительной документации, а также наличие дополнительных обременений, связанных как с переездом промышленного объекта за пределы города, так и с обустройством территории, прилегающей к реконструируемому объекту (создание объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, благоустройство территории и т. п.).

В частности, среди основных проблем, с которыми сталкивается девелопер, – обременение по выводу промышленного предприятия за черту города. Сложности возникают в первую очередь с проектами эконом-класса, поскольку вывод предприятия приводит к удорожанию проекта. Эксперты отмечают, что переезд предприятия за черту города стоит немалых денег, поскольку включает в себя решение целого комплекса проблем: от поиска другой площадки, где будет размещаться промышленный объект, до запуска процесса производства. При этом на стадии поиска подходящего земельного участка для размещения предприятия зачастую девелоперы сталкиваются с необходимостью перевода этого земельного участка из одной категории (как правило, из земли с/х назначения) в другую – земли промышленности, что отражается на сроках и стоимости проекта.

Одновременно инвестору надо быть готовым к тому, что городские власти в процессе согласования проекта по редевелопменту возложат на него дополнительные обязательства по обустройству территории города, прилегающей к реконструируемому объекту. Например, попросят создать парковку, профинансировать строительство детского сада или школы. Каких-либо правовых норм, регламентирующих указанные обременения, не существует, поэтому конкретные условия реализации проекта будут зависеть от достигнутых договоренностей заинтересованных сторон.

Особенности юридического сопровождения проектов по редевелопменту промышленных территорий.

Процесс редевелопмента промышленного объекта достаточно длительный и включает в себя решение целого комплекса правовых вопросов. Это оформление прав на землю, изменение вида разрешенного использования земельного участка, согласование проектной документации в различных ведомствах, вывод промышленного производства за пределы города, поиск подрядчиков и заключение с ними соответствующих договоров на выполнение работ по реконструкции объекта, заключение договоров купли-продажи/аренды площадей в созданном торговом или офисном центре.

Учитывая, что комплексность задач, решаемых при редевелопменте, подразумевает также привлечение специалистов из таких областей, как, например, проектирование, строительство, экономический анализ, логистика, маркетинг и проч., юридическое сопровождение этого процесса предполагает тесное взаимодействие с этими специалистами. В идеале юридические компании берут на себя максимальный комплекс работ по осуществлению правового аудита проектов по редевелопменту и сопровождают их на всех этапах реализации.

Так, по результатам правового аудита (Legal Due Diligence) девелопер сможет:

выяснить, какой правовой статус у реконструируемого объекта и земельного участка под ним (существуют ли какие-либо обременения, есть ли законные основания у правообладателя распоряжаться этими объектами, возможно ли использовать объекты недвижимости для целей проекта и т.п.);

определить оптимальный вариант по выбору земельного участка для вывода промышленного предприятия за черту города (перспективы размещения промышленного объекта на земельном участке определенной категории, возможные варианты изменения категории земли, возможности возведения новых объектов недвижимости на земельном участке с учетом соблюдения экологических, санитарно-эпидемиологических норм и проч.);

спрогнозировать юридическую чистоту сделок, связанных с распоряжением земельным участком или строением, включая соблюдение требований корпоративного, антимонопольного, земельного, гражданского законодательства;

выявить налоговые, административные, судебные риски и минимизировать/устранить их в установленном действующим законодательством порядке.

Кроме этого, в случае судебных споров по обжалованию прав продавца на предмет сделки, правопритязаний третьих лиц либо споров по результатам проведенных контрольных мероприятий в отношении объекта недвижимости и/или земельного участка помощь квалифицированного юриста позволит избежать проблем, связанных с ненадлежащим оформлением правоустанавливающих документов, а также сделок с этими объектами.

Таким образом, в рамках проверки юридической чистоты проекта по редевелопменту инвестор сможет получить исчерпывающую информацию о возможных рисках и способах их минимизации/устранения, что позволит гарантировать эффективность и надежность вложения финансовых средств и, в конечном итоге, сделать инвестиционный проект понятным структурированным процессом с заранее известным результатом и четкими сроками.