ОАЭ: гигант на рынке недвижимости

Действительно, главный катализатор бурного развития ОАЭ не нефть, а недвижимость. На сегодня более чем 84% операций по проектам относится к новым застройкам таких компаний, как Nakheel и Emaar, пользующихся государственной поддержкой. Али Фахруддин, директор Fakhruddin Properties, одной из лидирующих компаний ОАЭ, считает: “Как один из наиболее прибыльных инвестиционных источников в стране, сектор недвижимости привлекает зарубежных инвесторов со всего мира по большей части благодаря природе проектов и созданной инвестиционной среде”.

Совет по сотрудничеству стран Персидского залива состоит из шести стран – Бахрейн, Кувейт, Оман, Катар, Саудовская Арабия и Объединенные Арабские Эмираты – все шесть из которых серьезно вкладывают капитал в развитие инфраструктуры и недвижимости. Однако при разговоре о строительном буме на Ближнем Востоке в большинстве случаев именно ОАЭ находится в центре внимания международных игроков. Страна состоит из семи эмиратов, включая Дубай, Абу-Даби и Аджман – восходящие звезды на рынке недвижимости со значимостью бренда, сравнимой с такими городами, как Лас-Вегас и Париж. Население эмиратов в последние годы выросло на 5,5 млн человек, из которых около 85% не являются гражданами, как, например, большинство приезжих работников из Индии. Благодаря экономическому буму, резиденты ОАЭ в среднем располагают высокой eжегодной покупательной способностью в $14 400 на одну семью.

Привлекательность ОАЭ для инвесторов усилена низким уровнем преступности, политической, финансовой и валютной стабильностью страны. Развивающиеся рынки капитала в эмиратах построены на основе новейших технологий, прозрачных систем управления и образованной элитной рабочей силы. Правительство страны продолжает демонстрировать последовательную поддержку развития бизнеса и либеральной экономической политики. В ОАЭ также существуют четкая правовая система для ведения бизнеса и ясные правила регулировки собственности.

“Лидеры ОАЭ очень грамотно способствовали созданию настоящего профессионального класса, который на данный момент растет и становится все более самостоятельным. Я имею в виду всех, от юристов, бухгалтеров, архитекторов, банкиров, финансистов до менеджеров хедж-фондов, – считает Даниэль Гельц, партнер Capri Capital Partners, чикагской фирмы по управлению капиталовложениями в недвижимость. – Теперь страна может расти не из-за высоких цен на нефть, а благодаря центральной группе профессионалов, которые активно строят и поддерживают эту цивилизацию среди пустыни”.

Почему Дубай?

За последние 30 лет Дубай радикально изменился, превратившись в крупный деловой центр с динамичной и разносторонней экономикой. Три десятилетия назад, когда доход от продажи нефти и газа начал поступать в регион, шейх Рашид, правитель Дубая, понимал, что энергетические запасы эмирата ограничены. В то время как в соседнем Абу-Даби сосредоточено 10% мировых нефтяных ресурсов и чуть более 5% газовых запасов, Дубай нуждался в альтернативных долгосрочных планах. Шейх сосредоточил свое внимание на развитии разнообразных отраслей: недвижимости, строительства, финансовых услуг и туризма. Он стремился превратить свое крошечное, с территорией всего лишь в 4114 кв. км, пустынное государство в ближневосточный центр для инвесторов, девелоперов и гостиничных компаний. Заданный курс был продолжен его сыном Шейхом Мохаммедом бин Рашид аль­-Мактумом.

Благодаря дальновидности правителей, ВВП региона на данный момент ежегодно растет на 11%, при этом доходы от продажи нефти составляют только 10% общей прибыли. Строительный рынок растет на 37% ежегодно и оживлен настолько, что фирмы вынуждены отклонять заказы. “Возможно, Дубай не станет следующим Сингапуром или Гонконгом, но очевидно, что эмират уже не зависим целиком от энергетики или финансовых услуг, а, наоборот, демонстрирует устойчивый экономический рост. При этом большая часть населения Дубая уже думает о покупке второго или третьего дома”, – отмечает Гельц.

В целях поддержки уровня доходов правительство облегчило возможность работы иностранных компаний в эмирате. Во-первых, Дубай предоставляет разнообразные налоговые льготы, например на доходы, прирост капитала и наследство, а также предлагает вести бизнес в беспошлинных и промышленных зонах со 100%-ным освобождением от налогов на личные и корпоративные доходы, налоги на импорт и экспорт. В марте 2006 г. правительство эмирата приняло закон, разрешающий иностранцам покупать и продавать собственность в определенных районах в полное владение или в аренду на 99 лет. Таким образом, собственность Дубая доступна инвесторам всего мира, что позволяет поддерживать высокую ликвидность и увеличивать количество финансовых ресурсов на рынке. При приобретении собственности также предоставляется виза на постоянное проживание. Более того, в июле 2007 г. правительство создало специальный орган регулирования недвижимости – RERA или Real Estate Regulatory Authorities, – который призван курировать правила, нормы и учет в рамках индустрии. На сайте правительства Дубая приводится цитата Шейха Мохаммеда от 2001 г.: “Мы обязаны облегчить жизнь людей и бизнесов, работающих с правительством, и способствовать превращению Дубая в лидирующий экономический центр”.

Наличие всего лишь 70 км естественного побережья не остановило развитие Дубая. Во главе с компанией Nakheel девелоперы ОАЭ продолжают расширять пляжную территорию эмирата посредством создания искусственных островов из песка. Из-за своей формы острова называются “Пальмовыми” и по полном завершении проекта предоставят 520 км пляжей, более 100 отелей класса люкс, экслюзивныe жилыe особняки, квартиры, пристани, водные парки, рестораны, торговые центры, спортивные центры и центры здоровья. Дубай быстро становится культовым туристическим центром, и предполагается, что к 2010 г. Дубай примет более 10 млн посетителей.

Почему Абу-Даби?

Абу-Даби – столица ОАЭ и самый крупный из семи эмиратов, с протяженностью побережья более 400 км, что составляет более 85% территории страны. В 2007 г. ВВП эмирата составил $98,3 млрд, более 60% общего ВВП ОАЭ. Ведущие отрасли региона – нефть и газ, а также промышленность, туризм и недвижимость.

На рынке недвижимости растет доверие иностранных инвесторов. Согласно данным от Colliers International, доля Абу-Даби на ипотечном рынке ОАЭ возрастет с 5% в прошлом году до 22% в этом году. Цены на землю также выросли: в 2005 г. средняя цена составляла $540 за 1 кв. м, а в 2007 г. поднялась до $1100 за 1 кв. м. Общая стоимость строительного сектора составила $6,5 млрд на 2007 г.

Colliers International также сообщает, что уровень заполняемости торговых помещений в эмирате в среднем составил 90%. Средняя цена на аренду торговой точки – $950 за 1 кв. м и, возможно, повысится до $1500 в некоторых престижных центрах, таких как Marina Mall (39 000 кв. м арендуемых помещений) и Abu Dhabi Mall, пропускающий через себя более 1,2 млн покупателей в месяц. Общая покупательная способность в торговом секторе эмирата предположительно достигнет $2 млрд к концу 2009 г. Ожидается, что общий объем торговых площадей – 810 000 кв. м на данный момент – также возрастет до 1,4 млн кв. м к 2010 г. Упор на многообразие торговых марок и интегрирование компонентов досуга и развлечений в торговых центрах станут важнее с усилением конкуренции на рынке.

Аджман

Аджман – самый небольшой по площади эмират, всего 260 кв. м, и расположен он в 20 км к северу от Дубая. Однако, несмотря на свой размер, Аджман располагает громадным потенциалом для высоких доходов с инвестиций. Здесь расположена одна из “свободных зон” ОАЭ, где инвесторам предоставляются 100%-ные налоговые льготы и возможность создания компаний со 100%-но иностранными владельцами. В ближайшее время в Аджмане ожидается крупный прирост населения и туризма.

Промышленный сектор Аджмана имеет большие перспективы. Количество промышленных предприятий в эмирате увеличивается на 14,1% в год, в то время как в ОАЭ в целом прирост составляет 12,9%. Центральное местоположение Аджмана и высокие промышленные показатели дают Аджману преимущество в конкуренции с другими эмиратами.

В Аджмане также наблюдается строительный бум. Один из мегапроектов эмирата – Emirates City – городская застройка с 92 жилыми и коммерческими зданиями. В City также планируется создание красочных озер, парков, торгового центра, мечетей, пятизвездочных отелей, образовательных и медицинских заведений. Шейх Рашид бин Хумаид аль-Нуаими, председатель департамента муниципалитета и развития Аджмана, объявил: “Emirates City – один из важных проектов, являющихся частью продолжающегося развития недвижимости в ОАЭ. Мы предвидим, что, как и другие крупные проекты Эмиратов, находящиеся на стадии развития, City привлечет многих иностранных инвесторов в нашу страну, и в Аджман в частности”.

Арун Баблани, менеджер проектов Goldercrest, крупного застройщика на айманском рынке, советует: “Вкладывайте деньги сейчас, пока цены низки. К концу года мы ожидаем, что рынок возрастет на 25%”.

Русский фактор

Неудивительно, что, с учетом притока туристов и инвесторов в ОАЭ, русская речь часто слышна в Эмиратах. Русские граждане стали важными потребителями на местном рынке, что подтверждают ежедневные авиарейсы между Москвой и Дубаем. Инвесторы также отмечают определенное сходство между рынками недвижимости двух стран. “В смысле скорости развития и торговой эффективности Россия более похожа на Дубай, чем на американские города, – заметил Волтер Клейншмит, президент R2E Consultants. – Причина этого – специфичность развития нации и становления населения потребителями”.

Абу Бакар Чоудхури, партнер Emerging Markets Partnership в Бахрейне, согласен с экспертом: “Обе страны энергетически богаты и, таким образом, имеют общую экономическую основу. Культуры этих регионов также исторически связаны друг с другом, и, я думаю, отношения между двумя странами продолжат развиваться”.

Как обычно, рыночные эксперты рекомендуют иностранным инвесторам найти местных бизнес­-партнеров. Клейншмит считает: “Партнерство с местными игроками играет ключевую роль не только в освоении рынка, но и, в некоторых случаях, является правовым требованием”.

Несмотря на предпочтительность скорых инвестиций из-за роста цен, по мнению Клейншмита еще есть время выйти на местный рынок: “Нынешняя тенденция очень нова. Иностранные инвесторы работают на ближневосточном рынке только на протяжении последних двух-трех лет. Поэтому, если русский бизнесмен решит вложить капитал в ОАЭ на следующей неделе, он не отстанет от времени, а, совсем наоборот, будет на первой волне инвестиционных возможностей”