Секреты привлеательности класса В

Чего хочет инвестор?

Мнение опрошенных нами экспертов о ситуации с инвестированием в бизнес-центры разделились. Одни специалисты считают, что объекты класса В привлекательны для инвестиций, другие придерживаются мнения, что в условиях дефицита бизнес-центров класса А инвесторам просто приходится его выбирать, а третьи и вовсе говорят о том, что для инвесторов класс выбранного объекта второстепенен, а главным аспектом является гарантированное получение прибыли.

Цель любого инвестора – наиболее быстрое получение дохода. Именно поэтому вложения в редевелопмент встречаются сегодня все чаще. Благодаря программе ликвидации промышленных зон на рынке появилось большое количество участков под застройку для бизнес-центров класса В. «На сегодняшний день в процессе реализации находится большое количество бизнес-центров класса В, появившихся на месте бывших промышленных зон, – рассказывает Татьяна Ковалева, генеральный директор группы компаний «Экоофис». – Среди строящихся комплексов можно выделить бизнес-парк «Соколиный дворик» (м. Электрозаводская») и офисный комплекс «Медведково» (м. «Медведково»). Среди построенных – бизнес-парк «Дербеневский» (м. «Павелецкая»), бизнес-центр на «Пражской», бизнес-центр на «Дубровке», офисный комплекс «Перово Поле», бизнес-парк на Докукина (м. «Ботанический сад»). Для нас класс В является наиболее привлекательным, редевелопмент, несомненно, занимает меньше времени, чем постройка нового бизнес-центра. Таким образом, времени между началом работы над объектом, его выходом на рынок и получением прибыли проходит не так много, как в процессе работы с офисами класса А. И это большой плюс».

Но помимо реконструкции устаревших построек инвесторов привлекают и новые проекты бизнес-центров класса В. «Новые здания класса В, расположенные в периферийных районах Москвы, активно привлекают своих арендаторов. Успешные проекты заполняются достаточно быстро и приносят девелоперам стабильный доход, что и определяет их инвестиционную привлекательность», – отмечает Ольга Руденко, старший консультант отдела рынков капитала Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Однако некоторые эксперты ставят под сомнение непосредственную привлекательность бизнес-центров класса B как объекта инвестиций. Они полагают, что интерес инвесторов к строительству офисов класса В объясняется дефицитом качественных бизнес-центров. «В условиях нехватки на рынке объектов класса А поле зрения инвесторов расширяется, и внимание может быть направлено на здание класса В, но тем не менее инвестиционно привлекательное: с хорошим месторасположением, известными арендаторами с продолжительными договорами аренды, качественным строительством, что будет сохранять привлекательность центра для арендаторов в будущем, а значит, обеспечит инвестору стабильный денежный поток», – говорит Наталья Боронтова, специалист коммерческого департамента AFI Development. «Нельзя отрицать, что спрос на бизнес-центры класса В существует. Интерес заметен в основном со стороны отечественных инвесторов, иностранные компании ориентированы только на самый высокий уровень», – считает Ирина Флорова, руководитель отдела исследований CB Richard Ellis.

Но и здания класса В могут быть интересны западным инвесторам. Если объект находится в хорошем месте, то у него все же есть шанс привлечь иностранный капитал. «Если говорить об инвестициях, то у всех фондов разная политика: кто-то хочет вкладывать деньги только в топовые проекты, а кому-то интересен и класс В+», – отмечает Ольга Рыбакова, руководитель аналитики рынка офисной и складской недвижимости Jones Lang LaSalle. И даже если иностранные инвесторы не всегда рискуют вкладывать средства в развитие офисов класса B, то среди отечественных компаний желающие находятся все чаще. «Пока большинство международных инвесторов ориентируются на объекты внутри Садового кольца, в «Москва-Сити», так как эти районы зарекомендовали себя как эпицентры деловой жизни Москвы. А российские инвесторы, которые знают конъюнктуру рынка, анализируют процесс развития города, отслеживают тенденции, сегодня готовы инвестировать в новые деловые районы, осваивать большие территории под качественные проекты», – считает Ирина Дзюба, коммерческий директор компании MR Group.

По мнению Александра Волкова, руководителя инвестиционных проектов Quinn Group, нельзя однозначно сказать, что привлекательнее для инвестора: класс А или В, потому что все зависит от того, кто этот инвестор. «Очевидно, что привлекательность объекта для инвестора зависит от типа инвестора, уровня инвестиционных ожиданий, формы инвестирования и способа участия в развитии того или иного проекта», – рассказывает г-н Волков.

В то же время Олег Спода, директор по развитию бизнеса департамента офисной недвижимости Colliers International, считает, что классность здания вообще имеет второстепенное значение при принятии инвестиционного решения. «Решения об инвестициях в офисную недвижимость принимаются на базе чистого операционного дохода. Это доход, генерируемый рыночным спросом на недвижимость и скорректированный с учетом потерь и вычетом затрат на эксплуатацию. Чтобы максимизировать чистый операционный доход, собственнику необходимо достичь максимально возможной арендной ставки при минимуме вакантных площадей и минимуме затрат на эксплуатацию. В достижении правильного баланса между величиной арендных платежей, вакантными площадями и расходами на эксплуатацию учитываются также обстоятельства, которые невозможно контролировать, и уже на основе всех этих факторов определяется успех проекта. В результате подобного анализа в зону интересов инвестора может попасть как здание класса А, так и здание класса В», – говорит г-н Спода.

Так или иначе, бизнес-центры класса В на сегодняшний день являются одними из самых привлекательных объектов для инвестирования. Благодаря повышенному спросу арендаторов и наличию участков под застройку инвесторы проявляют большой интерес к подобным проектам.

Арендатор любит. Девелопер строит

У каждой компании, которая стоит перед выбором будущего «места проживания», существует свой ряд критериев, по которым она выбирает себе офис. Но чаще всего под эти требования попадает удобное месторасположение, просторная парковка и развитая инфраструктура. Однако не менее важна и цена вопроса. Именно по этой причине большинство компаний скорее выберет бизнес-центр класса В, а не класса А. «Арендные ставки в бизнес-центрах класса В на конец I полугодия 2008 года оцениваются на уровне $850–1300/кв. м в год. В то время как ставки на площади класса А, расположенные в деловом центре столицы, в среднем в полтора раза дороже. Вместе с тем общий уровень строительства бизнес-центров является высоким», – комментирует Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International. Доля бизнес-центров класса В на сегодняшний день является наибольшей на рынке. «Для более подробного анализа необходимо разделять класс В на В+ и В-. Наибольшая доля принадлежит классу В+ и достигает 50% от общего предложения на рынке», – отмечает Наталья Боронтова.

Но несмотря на высокий интерес со стороны девелоперов и арендаторов, для инвесторов вложения в В-класс могут оказаться рискованной затеей. «Бизнес-центры класса А гарантируют большую стабильность денежных потоков: небольшие компании-арендаторы больше подвержены колебаниям и в случае кризиса могут разориться и уйти с рынка, что приводит к увеличению свободных площадей в классе В. Также не стоит забывать о тенденции перетока в более качественные помещения: развивающиеся компании имеют тенденцию переходить в более высокий класс для того, чтобы улучшить условия работы своего персонала. А также немаловажным фактором является ликвидность: качественные объекты более ликвидны с точки зрения последующей продажи», – рассказывает Максим Стерлягов, вице-президент управления инвестиций в недвижимость Morgan Stanley. Стагнация или пересмотр арендных ставок является основным риском при вложении в проекты класса В. «В случае стагнации рынка ставки будут понижаться именно в бизнес-центрах, которые не соответствуют заявленной классности: неудовлетворительное качество концепции, удаленность от метро и крупных магистралей, низкое качество строительных и отделочных материалов», – говорит Ирина Дзюба.

Объект повышенного внимания

Отношение цены и качества бизнес-центров класса В на сегодняшний день может удовлетворить самых требовательных арендаторов. Ведь, по сути, объекты класса В, которые мы наблюдаем сегодня, это потерявший одну или две позиции бизнес-центр класса А. Происходит это не потому, что качество строительства, инженерных систем и прочего оставляет желать лучшего, а потому, что в условиях стремительного развития технологий строительства офисы класса А просто обречены на «быстрое старение». Являясь лучшим в своей классификации, они представляют собой объекты, созданные на основе последних тенденций, но в силу непрерывного развития рынка все новое довольно быстро становится вчерашним днем.

Сегодня на ряд проектов В-класса существует повышенный спрос в пределах ТТК, арендные ставки в связи с этим тоже растут. И можно найти проект в классе В, который даст доходность выше, чем проект класса А.

»Месторасположение является одним из основных критериев при выборе объекта инвестирования, – отмечает Ольга Рыбакова. – Из последних наиболее крупных проектов стоит отметить бизнес-центр ESPACE (В+) на Косинской улице. Комплекс находится в непосредственной близости от МКАД, Рязанского проспекта и шоссе Энтузиастов».

Также стоит отметить такие проекты класса В, как бизнес-центр «Смольный» (В+), расположенный в непосредственной близости от метро «Речной вокзал», МКАД и Ленинградского шоссе, бизнес-центры Дмитровский (В+) и «Диагональ Хаус» (В+), расположенные вблизи станции метро «Дмитровская» и Ленинградского шоссе. Удобное расположение офисного комплекса, близость к основным транспортным артериям и аэропортам – эти факторы определяют инвестиционную привлекательность бизнес-центра и являются определяющими при выборе объекта инвестирования.

Участки под застройку в столице уже давно в дефиците. И если девелопер хочет реализовать проект класса А в черте города, то поиск подходящего участка может стать неразрешимой проблемой. «Из-за более жестких требований к участку для бизнес-центра класса А доступность как по цене, так и по наличию существенно ниже, чем участков, пригодных для строительства класса В», – комментирует Ольга Ясько. Требования, предъявляемые к участкам под строительство офисных объектов классов А и В, не являются идентичными. «Очевидно, что на участке, пригодном для строительства бизнес-центра класса А, можно построить и объект класса В. Но не наоборот. Это происходит потому, что на факт принадлежности здания к классу А существенно влияют его имиджевые характеристики, которые невозможно рассматривать в отрыве от характеристик земельного участка, его окружения и транспортной доступности», – замечает г-жа Ясько.

Множество промышленных зон облегчило девелоперам поиск новых строительных площадок. «В Москве очень много земли в бывших промзонах, – рассказывает Лада Белайчук, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, – бизнес-центры класса А в таких местах появиться не могут, часто из-за негативного окружения, но для объекта класса В это приемлемо».

Еще одним достоинством, привлекающим внимание инвесторов, является более низкая стоимость строительства бизнес-центров класса В по сравнению с классом А. По словам Натальи Боронтовой, разница в стоимости возникает из-за того, что класс А требует более сложной и совершенной инженерии, строительных материалов и более дорогой внутренней отделки. Также многие девелоперы хотят сделать из проектов класса А «новые офисные адреса», поэтому вкладывают большие суммы в привлечение известных архитектурных бюро.

Средняя стоимость строительно-монтажных работ может составлять $1500–1600/кв. м и к этому добавляются еще расходы на приобретение земли, правоустановление, выплату доли города и так далее. Все это может увеличить стоимость девелопмента 1 кв. м в 2 раза. Если говорить об окупаемости бизнес-центров класса В, то реконструированные здания, превратившиеся в офисные комплексы, конечно же, окупаются намного быстрее, чем офисы класса А. Но если говорить об объектах, построенных «с нуля», то все зависит от конкретного объекта и себестоимости строительства.

По всей видимости, в будущем бизнес-центры класса В по-прежнему будут пользоваться большой популярностью у инвесторов. Ведь быстрая окупаемость и стабильный спрос со стороны арендаторов превращают бизнес-центры класса В в привлекательные инвестиционные объекты. По мнению Максима Стерлягова, инвесторов как сегодня, так и в будущем в объектах класса В, несомненно, будет привлекать более высокая доходность, чем в классе А.

»Инвестиционный интерес к офисным проектам класса В на сегодняшний день как никогда велик. Инвесторов привлекает тот факт, что проект вполне может окупиться за 5–6 лет. И мы думаем, что интерес к В-классу вряд ли ослабеет со временем. Ведь такие объекты по окупаемости намного привлекательнее А-класса», – заключает Татьяна Ковалева.