В Майами тепло, несмотря на перепады в экономике

Прочные туристические и инвестиционные связи Майами на международном рынке приобретают все большую ценность. В то время как макроэкономическая ситуация в стране остается неопределенной, коммерческая недвижимость города сохраняет относительную устойчивость. Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам и случаи потери прав использования заложенного имущества пока крайне редки. Стабильный приток иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость Майами и наличие крупных инвестиционных фондов и трастовых компаний, на которых кризис сказывается не так сильно, как на частных покупателях, позволили Майами сохранить рынок коммерческой недвижимости на плаву. Согласно отчету маклеров Colliers Abood Wood-Fay, объем сделок в сегменте торговой недвижимости Южной Флориды в I квартале 2008 г. вырос на $7 млрд или на 10% по сравнению с предыдущим годом.

“Международная торговля и туризм способствуют развитию экономики Южной Флориды, – считают эксперты Colliers. – С ослаблением доллара ценность других валют растет. Майами не теряет своей привлекательности среди состоятельных людей из стран, подвергшихся меньшему влиянию экономического кризиса”.

Чем привлекателен город

Майами известен как “Американские ворота”, благодаря своему выгодному географическому положению и огромному товарообороту с Южной и Центральной Америкой. В 2008 г. финансовая компания USB назвала Майами третьим по уровню доходов городом США, а журнал Forbes в том же году присудил городу звание самого чистого города Америки за образцовую чистоту воздуха и питьевой воды, наличие обширных зеленых зон и улиц, а также реализацию городских программ по переработке мусора. Ожидается, что к 2020 г. население Майами достигнет 390 191 человек (весь округ Майами на сегодняшний день –седьмой по величине в США, с населением в 5,4 млн человек). Через городской порт проходит больше круизных кораблей, чем через любой другой порт в мире, а концентрация международных банков в Майами –самая высокая на территории Соединенных Штатов. Согласно недавнему отчету Real Capital Analytics, южный регион штата Флорида, где расположен Майами, находится на 15-м месте в мире по объему сделок с коммерческой недвижимостью.

“В Майами – привлекательный и фундаментально сильный рынок, – считает Кимберли Киршнер, председатель правления Ассоциации риэлторов Майами, его окрестностей и пляжей (Realtor Association of Greater Miami and the Beaches или RAMB). – И это настоящий мегарынок, поскольку город является крупнейшим центром туризма, транспортировки грузов, образования, медицины. Именно поэтому многие крупнейшие международные корпорации размещают свои головные офисы в Майами: выгодное географическое месторасположение города предоставляет удобный доступ к рынкам всех стран двух американских континентов”.

Морис Дж. Вейсси, президент RAMB, считает что существует множество причин для инвестиций в Майами, в том числе 6%-ные низкие ссудные ставки, 4%-ный уровень безработицы – что намного ниже федерального уровня – и присутствие в регионе 1200 международных компаний из 65 стран с общим уровнем доходов в $202 млрд. Кроме того, Майами – современный метрополис, знаменитый своими пляжами, разнообразной ночной жизнью и теплым климатом. Более 12 млн туристов ежегодно посещают Майами. Вейсси также отмечает, что регион очень популярен среди пенсионеров. Ожидается, что в ближайшие 10 лет сюда переедет 78 млн пенсионеров, представляющих поколение, родившееся после Второй мировой войны. В этом случае гарантирован высокий спрос на недвижимость в Южной Флориде.

Торговая недвижимость

В южной части штата Флорида, в особенности в районе Майами-бич и Саус-бич, расположены магазины и бутики многих компаний, предлагающих товары элитного уровня как местным, так и приезжим клиентам. По мнению экспертов Colliers, клиентура подобных магазинов менее всего подвержена современным перепадам в экономике, и их потребительский уровень является стабильно высоким. С ростом стоимости иностранных валют по отношению к доллару можно предположить, что инвестиции иностранцев в Майами возрастут. Эксперты Real Capital Analytics считают, что присутствие иностранных инвесторов и потребителей благоприятно влияет на снижение инвестиционных рисков, в то время как ставки аренды торговых помещений Майами не слишком зависимы от роста экономики и уровня спроса в целом по США. Специалисты Cushman & Wakefield считают, что торговые площади в таких престижных районах, как Линкольн Роуд на Саус-бич, считающемся первоклассным местом для торговли, стоят от $100 до $140 за 1 кв. фут. Цена на менее престижные помещения варьируется от $35 до $50 за 1 кв. фут.

Colliers сообщает, что на данный момент в Майами строится более 2 млн кв. футов торговых помещений, из которых 1,5 млн поступят на рынок уже к концу 2008 г. Самый масштабный проект – Park Square в городе Дорал на севере округа Майами, общей площадью в 165 150 кв. футов, поступит на рынок в I квартале 2009 г. Майами окружен Атлантическим океаном на востоке и граничит с национальным парком Эверглeйдс на западе, поэтому девелоперы ограничены в выборе земельных участков и вынуждены строить высотки. Эксперты Colliers предсказывают, что при дальнейшем сокращении объемов свободных земельных участков увеличится и количество торговых и многофункциональных проектов.

Кроме того, согласно по данным Томаса Е. Бирна, президента RAMB, процент пустующих торговых помещений в Майами составляет 6,1%, что на 3% ниже национального уровня.

Oфисная недвижимость

Несмотря на нестабильность американской экономики, рынок офисных помещений Майами обладает большей устойчивостью, благодаря репутации города и его значимости как международного делового центра. Несмотря на замораживание ряда строящихся объектов по всей стране, в Майами по-прежнему можно наблюдать настоящий строительный бум: 24 высотных офисных здания находятся на завершающей стадии строительства. Благодаря так называемой попытке «манхэттенизации», Альманах архитектуры и дизайна (the Almanac of Architecture and Design) поставил силуэт города на третье место после Нью-Йорка и Чикаго. One Bayfront Plaza–многофункциональный проект стоимостью в $1,8 млрд, недавно получил разрешение на строительство. Проект предполагает строительство двух 70-этажных зданий высотой 1049 футов (320 м) и является частью крупного комплекса One South Biscayne, предлагающего 2 млн кв. футов офисных помещений класса А, торговых и конференц-залов, а также 850-комнатный отель. Начало строительства планируется на 2011 г., а завершение – на 2015 г.

Хотя подобные девелоперские проекты благоприятно отразятся на рынке Майами в долгосрочной перспективе, в ближайшие несколько месяцев колебания национальной экономики, тем не менее, будут оказывать на город негативное воздействие. Согласно исследованию Marcus & Millichap, брокерской фирмы, инвестирующей в недвижимость, на данный момент процент пустующих офисных помещений повысился до 10% (200 000 кв. футов остаются невостребованными). Спрос падает из-за сокращения рабочих мест, в особенности в секторах профессиональных и бизнес-услуг, где за последние 12 месяцев были упразднены 4700 должностей. В условиях слабой экономики появляется малое количество новых бизнесов, что негативно сказывается на недвижимости класса B и C. Только класс А сохраняет свои позиции. Согласно информации Colliers, офисные помещения этого класса все так же востребованы на рынке, благодаря отчасти скромному росту рабочих мест в секторе финансовых услуг: в I квартале 2008 г. более 330 000 кв. футов были поглощены рынком.

Согласно данным Marcus & Millichap, средняя предлагаемая цена аренды в секторе класса А поднялась на 9,8% за последние 12 месяцев и достигла $35,53 за 1 кв фут. За тот же период цены на офисные помещения класса B и C поднялись на 6,9% (до $25,15 за 1 кв фут). Предполагается, что цены продолжат расти теми же темпами до тех пор, пока на рынке не появятся здания, находящиеся на данный момент в стадии девелопмента.

Промышленная недвижимость

Майами является важным распределительным центром для компаний, стремящихся на иностранные рынки, в особенности рынки Центральной и Южной Америки. Порт Майами и международный аэропорт Майами, крупные двигатели торговли в регионе, будут расширены в ближайшие годы. Согласно отчету Colliers, порт Майами недавно получил разрешение на строительство туннеля стоимостью в $1 млрд, завершение которого планируется на 2012 г. Порт приносит $16 млрд в экономику Южной Флориды, а также непосредственно способствует существованию более 110 000 рабочих мест. Авиакомпания Centurion Air Cargo планирует построить в аэропорту собственный терминал для международных грузовых перевозок, площадью 632 000 кв. футов.

Коэффициент пустующих помещений на рынке промышленной недвижимости в целом увеличился, по данным Colliers, но все же остается ниже среднего национального показателя в 9,8%. Средняя цена аренды колеблется между $8,13 и $8,50 за 1 кв фут. При этом склады, частично переоборудованные под офисы, сдаются по цене в два раза выше, чем традиционные складские помещения.

Эксперты Marcus & Millichap считают, что приблизительно 1,9 млн кв. футов свободныx промышленных помещений появятся на рынке в 2008 г., что несколько выше уровня прошлого года. Один из наиболее крупных реализуемых проектов – Lincoln Logistics Park, площадью в 670 000 кв. футов, строится компаниями Lincoln Property Company и Morgan Stanley Real Estate. После завершения строительства комплекс будет предложен арендаторам, нуждающимся в помещениях площадью более 25 000 кв футов. Крупнейшая арендная сделка I квартала была заключена Pricemart (126 767 кв. футов).

Однако, в целом, по причине нехватки отдельной промышленной зоны, строительство новых промышленных и складских помещений довольно ограничено. Аналитики Marcus & Millichap ожидают, что объемы строительства объектов данного сегмента коммерческой недвижимости в Майами будет ограничено и в ближайшие несколько лет, что сохранит процент невостребованных помещений на постоянном уровне.

Колыбель иностранных инвестиций

Ассоциация риэлторов Майами, его окрестностей и пляжей (Realtor Association of Greater Miami and the Beaches), один из крупнейших игроков на местном рынке недвижимости, осуществляет свою деятельность по привлечению на рынок иностранных инвесторов, в особенности из России и Восточной Европы. Более 12 лет назад ассоциация, которая представляет более 13 000 профессионалов в области маркетинга и маклерства, осуществляет стратегическое партнерство с иностранными ассоциациями по всему миру, в том числе и с Российской гильдией риэлторов, а также другими восточноевропейскими организациями. “Многие покупатели самостоятельно находят подходящие объекты недвижимости в городе, через интернет или по рекомендации друзей, – говорит Ким Киршнер, председатель Ассоциации. – Однако подобный метод, может быть, не самый предпочтительный для покупателей, не знакомых с особенностями местного рынка и законодательства. Создание совместной сети из местных и иностранных профессионалов – лучший способ установить контакт с покупателями до начала их самостоятельной деятельности”.

Для реализации это цели с 3 по 4 ноября 2008 года RAMB проведет в Майами Международный конгресс по недвижимости, на котором ожидается до 200 делегатов от иностранных ассоциаций-партнеров. В программу конгресса входят семинары, брифинги, обзоры текущего состояния экономики, выставки, приемы и туры недвижимости. Ассоциация издала гиды по местной недвижимости на нескольких языках, включая русский. “Выход на наш рынок необычайно прост и безопасен, в случае если иностранный инвестор работает в партнерстве с высококвалифицированными и опытными профессионалами, которые понимают разницу между видами и инструментами финансирования, доступными иностранным и местным инвесторам”, –считает Киршнер.