Доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона продолжает расти

По данным JLL, объем ввода складских площадей в Московском регионе в 1-м квартале снизился на 40% по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года и составил порядка 60 тыс. кв. м. В целом в 2017 г. планируется выход на рынок около 650 тыс. кв. м новых складских проектов, что на 15% уступает результату прошлого года.

6692

Отличительной характеристикой 2017 г. является превалирование спекулятивных складов в структуре ввода: по оценке JLL, такие проекты составляют почти 80% прогнозируемого объема нового предложения нынешнего года против 33% годом ранее. Доля built-to-suit в свою очередь снизится с 40% до 10%. «Низкий объем проектов, строящихся под нужды конкретного заказчика, является одной из причин сокращения ввода в 2017 г. В то же время уменьшение объема built-to-suitплощадей произойдет в результате более длительной реализации сложных и качественных проектов, сроки ввода которых были перенесены на 2018 год», – отмечает Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.

За 1-й квартал 2017 г. было введено в эксплуатацию четыре складских комплекса: «Диарт» (16,2 тыс. кв. м), новый блок в логопарке «Дмитров» (20 тыс. кв. м), часть фазы Iв ОРЦ «Радумля» (13 тыс. кв. м), складской комплекс «Химки» (8 тыс. кв. м). Стоит отметить, что все новые объекты располагаются на севере Московского региона.

Среди крупнейших проектов, находящихся на стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию до конца года, - складской комплекс «Борисовка» (63 тыс. кв. м), новые блоки в индустриальных парках «PNK-Бекасово» и «PNK-Северное Шереметьево» (совокупно 60 тыс. кв. м), «Клин Логистикс» (57 тыс. кв. м), «Внуково Логистик» (50 тыс. кв. м), новые фазы в «Логопарке Север – 2» (43 тыс. кв. м) и технопарке «Успенский» (42 тыс. кв. м).

Объем купленных и арендованных складских площадей в 1-м квартале оказался вдвое ниже в сравнении с аналогичным периодом 2016 г. и составил около 130 тыс. кв. м. Средний размер сделки уменьшился на 38% по сравнению с показателем первых трех месяцев прошлого года – до 8,7 тыс. кв. м. В структуре сделок в 1-м квартале преобладали дистрибьюторы и ритейлеры (42% и 27% соответственно).

На фоне снижения объема сделок и освобождения помещений в ряде объектов доля вакантных площадей в существующих складских комплексах Московского региона выросла до 12,8% по сравнению с 12,2% по итогам прошлого года и 10,2% в 1-м квартале 2016 г. В абсолютном объеме вакантность на столичном рынке складов достигла 1,65 млн кв. м, увеличившись на 6% за квартал и на треть за год.

«При условии поддержания спроса в диапазоне 150-200 тыс. кв. м в квартал, мы ожидаем сохранения вакантности в Московской области на текущем уровне – около 12-13% до конца 2017 г., – прогнозирует Вячеслав Холопов. – В долгосрочной перспективе объем вакантных площадей будет постепенно поглощаться, однако мы не ожидаем сокращения показателя ниже 5-7%. Наличие значительного объема свободных складов разного уровня стало новой реальностью московского рынка: вакантность с нами навсегда».

Уровень средних запрашиваемых ставок аренды по новым сделкам в 1-м квартале сократился с 3,5 тыс. до 3,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Максимальные запрашиваемые ставки уменьшились с 4 тыс. до 3,8 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). При этом снизилась и готовность собственников объектов к торгу в процессе переговоров: коррекция в процессе обсуждения коммерческих условий возможна, но гибкость девелоперов и собственников складов ограничена.

«Давление на средние арендные ставки оказывает наличие не только вакантных площадей, но и постепенно устаревающих складских комплексов. Около четверти общего объема рынка представлено объектами, построенными 8-12 лет назад и проигрывающими по качеству более современным активам. Если некоторые владельцы таких зданий готовы инвестировать в их обновление для привлечения качественного спроса, то другие – лишь снижать ставки, тем самым влияя на средний показатель по рынку, – отмечает Вячеслав Холопов. – В то же время в перспективе одного года – полутора лет мы ожидаем вымывания наиболее дешевого предложения с рынка, что может привести к “математическому” росту средней арендной ставки. Объем спроса на сегодняшний день недостаточен для ее органического увеличения».

По словам Вячеслава Холопова, «низкие ставки аренды и высокая конкуренция делают неочевидными экономическую эффективность спекулятивного девелопмента в Московской области. Логично предположить, что столичный рынок и дальше будет двигаться в сторону формата строительства “под ключ” для реализации нестандартных или крупных проектов, в то время как традиционные запросы будут закрываться преимущественно существующими зданиями. В противовес московскому рынку интересным становится развитие проектов в ключевых региональных логистических центрах нашей страны – от Ростова-на-Дону до Владивостока, во многих из которых сегодня наблюдается нехватка готовых помещений при наличии интереса арендаторов, в первую очередь крупных торговых операторов. Объем вакантных складов во всех ключевых региональных городах страны вдвое ниже показателя одной лишь Московской области и составляет менее 700 тыс. кв. м».

  



иГРОКИ РЫНКА

Raven Russia

Холопов Вячеслав

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Исследования рынка

Как e-commerce влияет на склады?

CBRE совместно с девелоперской компанией «Логопарк Девелопмент» и при поддержке АКИТ подготовила аналитический отчет «Складской рынок в эпоху e-commerce». Согласно результатам исследования, общероссийский объем поглощения складов со стороны российского онлайн ритейла составит порядка 1,5 млн кв. м до 2020 г., из которых как минимум половина придется на Московский регион. 
30.03
Исследования рынка

Склады Московского региона - 2016 год глазами S.A. Ricci

Аналитики компании S.A. Ricci рассказывают об итогах года на рынке складской недвижимости Московской области.

17.02

журнал CRE 9 (429)

Сентябрь 2
Свежий CRE №9 (429) вышел в PDF-формате. Прочитать его можно ЗДЕСЬ Читайте в номере: Инвестиции ЛОЖЕЧКУ ЗА МАМУ «Диванные инвесторы» несут деньги в недвижимость Девелопмент ЖЕСТКИЙ ДЕФИЦИТ Возможности спекулятивного строительства складов ограничивает загруженность мощностей ключевых девелоперов Консалтинг ОБРУСЕВШИЕ Консалтинг становится локальным и менее востребованным Актуально БРОНЯ КРЕПКА Почему в России не появляются качественные национальные сервисы бронирования ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (25 сентября - 1 октября)

Ключевое назначение в RD Management, новое направление в Ricci, сделка по продаже 14 ТРЦ «Мега», крупный ПСК для «Асконы», экологичный «Пионер», а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
01.10
Источник: Ricci
Игроки рынка

Ricci отправляется на Бали

Компания Ricci запустила новое направление Ricci Capital, деятельность которого будет сосредоточена на инвестициях в девелопмент на развивающихся зарубежных рынках. 

29.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Найден более быстрый маршрут

В сентябре российские грузоперевозчики в очередной раз обратились к правительству с просьбой – на этот раз о вводе транспортного демпфера, компенсации за сдерживание повышения стоимости доставки грузов. На фоне продолжающегося четвертый год роста себестоимости логистики, игроки вынуждены постоянно корректировать и стоимость доставки, что приводит к ценовым «качелям» уже в рознице. Однако при продолжающемся спаде покупательской способности, оттоке из страны части платежеспособного населения и изменении потребительского поведения, повышать цены для конечного покупателя дальше нельзя, считают эксперты.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE Retail.

28.09
Источник: Pioneer
Игроки рынка

Pioneer сертифицировал свои БЦ по российскому эко-стандарту

БЦ Botanica и Ostankino Business Park получили золотые сертификаты Ecosmart Office.
28.09
Источник: CRE
Переговоры

Morgan Stanley выходит из «Галереи»

Американский фонд договаривается о продаже 50% петербургского торгового центра арабской Mubadala.

28.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Возрастной ценз

По данным Росстата, количество жителей России старше трудоспособного возраста в прежних возрастных границах растёт с 2004 года. Так называемые «сильверы» становятся всё более активными потребителями товаров и услуг, хотя, в отличие от стран Западной Европы, рост этой категории для бизнеса по-прежнему сдерживается более низкими доходами и отличиями в модели покупательского поведения. Эксперты CRE – о том, как российские торговые центры, ритейлеры и рестораторы работают с «возрастными» клиентами уже сегодня.
 
Текст: Иван Майоров. Журнал CRE Retail
27.09
Источник: IBC
Проект

В Таджикистане известный инвестор планирует построить склады класса А

Для этого в Худжанде выбрали два земельных участка и уже завершают создание генплана.
02.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм