Доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона продолжает расти

По данным JLL, объем ввода складских площадей в Московском регионе в 1-м квартале снизился на 40% по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года и составил порядка 60 тыс. кв. м. В целом в 2017 г. планируется выход на рынок около 650 тыс. кв. м новых складских проектов, что на 15% уступает результату прошлого года.

7360

Отличительной характеристикой 2017 г. является превалирование спекулятивных складов в структуре ввода: по оценке JLL, такие проекты составляют почти 80% прогнозируемого объема нового предложения нынешнего года против 33% годом ранее. Доля built-to-suit в свою очередь снизится с 40% до 10%. «Низкий объем проектов, строящихся под нужды конкретного заказчика, является одной из причин сокращения ввода в 2017 г. В то же время уменьшение объема built-to-suitплощадей произойдет в результате более длительной реализации сложных и качественных проектов, сроки ввода которых были перенесены на 2018 год», – отмечает Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.

За 1-й квартал 2017 г. было введено в эксплуатацию четыре складских комплекса: «Диарт» (16,2 тыс. кв. м), новый блок в логопарке «Дмитров» (20 тыс. кв. м), часть фазы Iв ОРЦ «Радумля» (13 тыс. кв. м), складской комплекс «Химки» (8 тыс. кв. м). Стоит отметить, что все новые объекты располагаются на севере Московского региона.

Среди крупнейших проектов, находящихся на стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию до конца года, - складской комплекс «Борисовка» (63 тыс. кв. м), новые блоки в индустриальных парках «PNK-Бекасово» и «PNK-Северное Шереметьево» (совокупно 60 тыс. кв. м), «Клин Логистикс» (57 тыс. кв. м), «Внуково Логистик» (50 тыс. кв. м), новые фазы в «Логопарке Север – 2» (43 тыс. кв. м) и технопарке «Успенский» (42 тыс. кв. м).

Объем купленных и арендованных складских площадей в 1-м квартале оказался вдвое ниже в сравнении с аналогичным периодом 2016 г. и составил около 130 тыс. кв. м. Средний размер сделки уменьшился на 38% по сравнению с показателем первых трех месяцев прошлого года – до 8,7 тыс. кв. м. В структуре сделок в 1-м квартале преобладали дистрибьюторы и ритейлеры (42% и 27% соответственно).

На фоне снижения объема сделок и освобождения помещений в ряде объектов доля вакантных площадей в существующих складских комплексах Московского региона выросла до 12,8% по сравнению с 12,2% по итогам прошлого года и 10,2% в 1-м квартале 2016 г. В абсолютном объеме вакантность на столичном рынке складов достигла 1,65 млн кв. м, увеличившись на 6% за квартал и на треть за год.

«При условии поддержания спроса в диапазоне 150-200 тыс. кв. м в квартал, мы ожидаем сохранения вакантности в Московской области на текущем уровне – около 12-13% до конца 2017 г., – прогнозирует Вячеслав Холопов. – В долгосрочной перспективе объем вакантных площадей будет постепенно поглощаться, однако мы не ожидаем сокращения показателя ниже 5-7%. Наличие значительного объема свободных складов разного уровня стало новой реальностью московского рынка: вакантность с нами навсегда».

Уровень средних запрашиваемых ставок аренды по новым сделкам в 1-м квартале сократился с 3,5 тыс. до 3,3 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Максимальные запрашиваемые ставки уменьшились с 4 тыс. до 3,8 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). При этом снизилась и готовность собственников объектов к торгу в процессе переговоров: коррекция в процессе обсуждения коммерческих условий возможна, но гибкость девелоперов и собственников складов ограничена.

«Давление на средние арендные ставки оказывает наличие не только вакантных площадей, но и постепенно устаревающих складских комплексов. Около четверти общего объема рынка представлено объектами, построенными 8-12 лет назад и проигрывающими по качеству более современным активам. Если некоторые владельцы таких зданий готовы инвестировать в их обновление для привлечения качественного спроса, то другие – лишь снижать ставки, тем самым влияя на средний показатель по рынку, – отмечает Вячеслав Холопов. – В то же время в перспективе одного года – полутора лет мы ожидаем вымывания наиболее дешевого предложения с рынка, что может привести к “математическому” росту средней арендной ставки. Объем спроса на сегодняшний день недостаточен для ее органического увеличения».

По словам Вячеслава Холопова, «низкие ставки аренды и высокая конкуренция делают неочевидными экономическую эффективность спекулятивного девелопмента в Московской области. Логично предположить, что столичный рынок и дальше будет двигаться в сторону формата строительства “под ключ” для реализации нестандартных или крупных проектов, в то время как традиционные запросы будут закрываться преимущественно существующими зданиями. В противовес московскому рынку интересным становится развитие проектов в ключевых региональных логистических центрах нашей страны – от Ростова-на-Дону до Владивостока, во многих из которых сегодня наблюдается нехватка готовых помещений при наличии интереса арендаторов, в первую очередь крупных торговых операторов. Объем вакантных складов во всех ключевых региональных городах страны вдвое ниже показателя одной лишь Московской области и составляет менее 700 тыс. кв. м».

  



иГРОКИ РЫНКА

Raven Russia

Холопов Вячеслав

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Исследования рынка

Как e-commerce влияет на склады?

CBRE совместно с девелоперской компанией «Логопарк Девелопмент» и при поддержке АКИТ подготовила аналитический отчет «Складской рынок в эпоху e-commerce». Согласно результатам исследования, общероссийский объем поглощения складов со стороны российского онлайн ритейла составит порядка 1,5 млн кв. м до 2020 г., из которых как минимум половина придется на Московский регион. 
30.03
Исследования рынка

Склады Московского региона - 2016 год глазами S.A. Ricci

Аналитики компании S.A. Ricci рассказывают об итогах года на рынке складской недвижимости Московской области.

17.02

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 апреля - 4 мая)

«Белые Сады» прошли зеленую сертификацию, Times Estate рассказала о переменах, а Malltech - об открытиях, Stone завершает переезд в новую штаб-квартиру, а «ВкусВилл» покоряет ОАЭ. Эти и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
04.05
Источник: cre.ru
Сделка

«Киевская площадь» купила «Люблинское поле»

Год Нисанов и Зарах Илиев выкупили торговый центр в районе Люблино.
 
05.05
Источник: CRE
Сделка

Haval занял «Клин»

Автопроизводитель арендовал 42 тыс. кв. м складов на севере Подмосковья. Аренда такого объема здесь может стоить компании порядка 600-650 млн рублей в год с учетом НДС и операционных расходов.
05.05
Источник: Moscow Research Forum
Игроки рынка

Silver City и Lighthouse стали премиальными

Еще двум бизнес-центрам O1 Properties присвоен класс Prime. В соответствии с новой классификацией, разработанной Moscow Research Forum (компании NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership) к классу Prime относятся также: БЦ «Белая площадь», «Романов двор», AFI2B, Four Winds Plaza, «Белые сады», «Башню на Набережной», STONE Курская и Neva Towers Business Centre. Список дополняется.
05.05
Источник: famil.ru
Назначения

Крупное назначение в OBI

Главой OBI Россия назначена Светлана Можаева из Familia.
 
05.05
Источник: Пресс-служба AFI Development
Проект

В AFI2B Tagilskaya стартовали продажи офисов

Стартовали продажи офисов в инновационном многофункциональном комплексе AFI2B Tagilskaya. Проект реализуется в рамках комплексной застройки жилого квартала «Сиреневый парк» в Метрогородке.
05.05
Источник: CMWP
Управление недвижимостью

CMWP возьмется за «Евгеньевский»

Компания выступит консультантом по предэксплуатации нового жилого квартала в Санкт-Петербурге.
06.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre