Предложение
С начала года объем введенных в эксплуатацию складских помещений составил 510 тыс. кв. м. По сравнению с показателем 2015 г. (800 тыс. кв. м), показатель в 2016 г. ниже на 36,2%, что в абсолютном выражении составляет 290 тыс. кв. м. По данным S.A. Ricci, это самый низкий показатель ввода новых складских площадей за последние 5 лет, начиная с 2012 г.
В 2016 г. наиболее рациональной и распространенной стратегией стал ввод крупных складских комплексов под конкретного клиента («built-to-suit»). Примерами таких объектов являются: складской комплекс в Реутове - 17 000 кв. м, СК Южные Врата (Leroy) – 90 000 кв. м и PNK-Северное Шереметьево (Mercedes-Benz) – 50 000 кв. м.
Объем новых складских площадей, введенных в эксплуатацию в 2016 г., распределился между тремя направлениями: Юг, Восток и Север. Самым активным направлением по вводу стало южное направление - 165 тыс. кв. м. На севере прирост предложения в 2016 г. составил 152 тыс. кв. м. На восточном направлении объем нового предложения составил 75 тыс. кв. м. Нужно отметить, что большая часть введенных складских комплексов на южном и северном направлениях – это склады формата built-to-suit(90 и 50 тыс. кв. м соответственно.
Сейчас идет активное строительство транспортных развязок на федеральной трассе «Магистраль М-7 «Волга». Ожидается, что магистраль будет достроена до конца 2017 г. По окончании всех работ трасса М-7 «Волга» в границах города Балашихи будет иметь пять полос движения в каждом направлении, три из которых будут предназначены для транзитных потоков. Таким образом, улучшение транспортной доступности сделает более удобными и привлекательными логистические объекты, расположенные на восточном направлении. В настоящий момент по данному направлению расположены два крупных складских комплекса, такие как «Атлант Парк» и «Raven Ногинск». Сейчас совокупный объем арендуемой площади в «Атлант Парке» составляет 360 тыс. кв. м, а строится еще 60 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию планируется в мае 2017 г. Также есть проект строительства в «Атлант Парке» еще около 300 тыс. кв. м складских помещений. В складском комплексе «Raven Ногинск» арендуемая площадь составляет 334 тыс. кв. м.
В 2016 г. реализовалась знаковая сделка для рынка складской недвижимости - один из крупнейших девелоперов – Radius Group - подписал соглашение с компанией «Ашан Ритейл Россия» о строительстве складского и логистического комплекса площадью свыше 138 тыс. кв. м в Домодедовском районе Московской области. Новый распределительный центр станет крупнейшим зданием такого типа, построенным для одной компании, в Европе. Инвестиции в проект составят около 6 млрд руб.
В 2016 г. доля класса А в совокупном объеме нового предложения составила 96%, а класс B – 4%, что в абсолютно выражении составляет 419 тыс. кв. м и 17 тыс. кв. м соответственно. В условиях высокой вакансии девелоперы стараются выводить на рынок только высококачественные и наиболее конкурентоспособные площади.
Спрос
С начала года объем поглощения складских площадей составил 1,1 млн кв. м, что на 15% меньше по сравнению с 2015 г. (1,3 млн кв. м) и в абсолютном выражении составляет 200 тыс. кв. м.
Наиболее привлекательной для арендаторов продолжает оставаться южная часть московского региона. На южное направление пришлось 47% реализованных сделок от общего объема, что в абсолютном выражении составляет 466 тыс. кв. м. На юго-восточном направлении объем поглощения составил 20% (195 тыс. кв. м.), а на юго-западном – 10% (101 тыс. кв. м). На севере Московского региона объем сделок составляет 15% (143 тыс. кв. м). Западное и восточное направления пользуются наименьшим спросом – всего 1% от общего объема на каждое.
Вакантность
Уровень вакантности на конец 2016 г. в среднем по рынку составляет 8,2%, что эквивалентно 921 тыс.кв. м свободных площадей. Этот показатель снизился на 0,8 пп с начала года, что объясняется значительным превышением (более чем в 2 раза) спроса над предложением.
Ставки
Средневзвешенные ставки аренды в Московском регионе c начала года остаются стабильными. В рублевом исчислении уровень арендной ставки остается неизменным уже 7 кварталов подряд, что говорит о достижении ценового дна.
Средневзвешенные ставки аренды складских помещений класса А составляют 3 900 руб. за кв. м в год (triple net). Для помещений класса В ставка составляет 3 600 руб. за кв. м в год.
