Шаг первый
Первое, что следует сделать редевелоперу, – подобрать себе генерального проектировщика, ведущие сотрудники которого имеют соответствующий опыт и знания и будут в состоянии выступить в роли не только специалистов-разработчиков качественной проектной документации, но и консультантов-практиков, на первом этапе выполняющих функцию своего рода спарринг-консультантов при формулировании возможных вариантов трансформирования и развития проектируемого объекта и/или территории.
Разумеется, что профессиональная компетенция этой компании должна быть достаточной для выполнения всего комплекса необходимых проектно-изыскательских работ. Изыскательские работы для проектов этого рода по понятным причинам крайне важны. Их результаты – это весомая часть исходной информации для принятия последующих проектных решений.
Шаг второй
Следующий шаг ? проведение анализа исходного состояния дел, в состав которого входит аудит правоустанавливающей, технической и иной документации, относящейся к объекту и его окружению. Чем более объективную картину текущего состояния объекта вы получите на начальном этапе, тем успешнее пройдет процесс реализации проекта. Профессиональный анализ исходного состояния дел поможет вам выбрать наиболее эффективный способ проведения редевелопмента — будь то капитальный ремонт, модернизация с кардинальной сменой функционального назначения или полноценная реконструкция объекта. Важно понимать, что различные «режимы» редевелопмента значительно отличаются друг от друга: капитальный ремонт и модернизация не предполагают крупных изменений в объемно-пространственных решениях существующего здания, тогда как полноформатная реконструкция объекта требует серьезного вмешательства в несущие конструкции здания с целью изменения внутренних объемов объекта, масштабной перепланировки, вызванных кардинальными изменениями его функционального назначения. Обоснованный выбор одного из этих «режимов» редевелопмента и станет результатом завершения анализа исходного состояния дел на объекте.
Шаг третий
После проведения комплексного анализа территории и отдельных зданий, на ней расположенных, можно переходить к выбору типа и формата «нового» девелоперского проекта, подлежащего реализации в реновируемом объекте. На этом этапе появится возможность сформировать техническое задание, определить перечень и объем необходимых проектно-изыскательных работ, составить детальный план и график их выполнения. Не стоит забывать, что работы необходимо вовремя финансировать, поэтому планы работ должны быть дополнены соответствующими графиками их финансирования.
Шаг четвертый
Далее следует выполнение предпроектных проработок на вариантной основе в составе архитектурно-функциональной и архитектурно-стилистической концепции объекта с их последующим обсуждением, выбор и утверждение окончательных вариантов соответствующих концепций, наиболее отвечающих сформулированной заказчиком задаче, и переход к этапу эскизного проекта, на котором должны быть приняты объемно-планировочные решения с учетом всех требований предполагающихся к размещению новых технологических процессов. Эскизный проект можно считать финальным этапом предпроектных проработок, для выполнения которых ранее проводились и анализ исходного состояния объекта, и инженерно-технические и иные изыскания.
Шаг пятый
Теперь, когда завершена первая стадия проектирования – выполнение предпроектных проработок, - можно приступать к разработке и согласованию проектной документации. Разработка комплекта проектной документации, необходимой для проведения реконструктивных работ на объекте реновации, и ее согласование в установленном порядке по ответственности практически равна новому строительству, но по факту – несколько сложнее. Экономическая эффективность и взвешенность принимаемых проектных решений поможет коммерческому успеху реновируемого объекта. Комплексное проектирование, особенно с использованием BIM-технологий, позволит реализовать проект в оптимальные сроки с наименьшими затратами.
Проектная документация, прошедшая государственную или негосударственную экспертизу и получившая положительное заключение, позволит девелоперу получить разрешение на реновацию, полностью легитимизирует дальнейшую работу по развитию проекту.
Шаг шестой
Следующей стадией проектирования реновации станет разработка полного комплекта рабочей документации, а в случае необходимости - выполнение проекта архитектурных интерьеров. Я бы предложил уважаемым редевелоперам на этом этапе набраться еще немного терпения, дождаться завершения этой стадии проектных работ и выйти на стройку с полным комплектом выверенной рабочей документации, полностью увязанной внутри себя между отдельными разделами. Именно этот подход, а не поспешность в проведении строительно-монтажных работ, осуществляемых по разрозненным чертежам, позволит действительно сэкономить время и деньги.
И наконец, шаг седьмой
Завершающим и наиболее наглядным и масштабным этапом станет осуществление строительно-монтажных и строительно-отделочных работ в соответствии с выбранными проектными решениями и утвержденным графиком. От того, насколько качественно, последовательно и детально сделаны все предыдущие шаги по реализации вашего проекта, зависит успех этого последнего этапа. Пристальное внимание ко всем особенностям регенерируемого объекта и точность в расчетах позволит вам избежать непредвиденных задержек при реализации проекта, без искажений реализовать принятую вами бизнес-концепцию, максимально сократить финансовые издержки в процессе строительства и достичь искомого результата.
