Семь правил успешного редевелопмента

В последние годы внимание застройщиков часто обращается к реконструкции и редевелопменту промышленных территорий или отдельных объектов этого назначения. Существующие промышленные зоны либо перепрофилируются под другие промышленные сегменты, либо превращаются в деловые, профессиональные кластеры или кварталы со смешанной функцией. О том, каким образом успешно провести редевелопмент объекта, расскажет генеральный директор компании «СЕВЕРИН ПРОЕКТ» Александр Балабин. 

5437

Шаг первый

Первое, что следует сделать редевелоперу, – подобрать себе генерального проектировщика, ведущие сотрудники которого имеют соответствующий опыт и знания и будут в состоянии выступить в роли не только специалистов-разработчиков качественной проектной документации, но и консультантов-практиков, на первом этапе выполняющих функцию своего рода спарринг-консультантов при формулировании возможных вариантов трансформирования и развития проектируемого объекта и/или территории.

Разумеется, что профессиональная компетенция этой компании должна быть достаточной для выполнения всего комплекса необходимых проектно-изыскательских работ. Изыскательские работы для проектов этого рода по понятным причинам крайне важны. Их результаты – это весомая часть исходной информации для принятия последующих проектных решений.

Шаг второй

Следующий шаг ? проведение анализа исходного состояния дел, в состав которого входит аудит правоустанавливающей, технической и иной документации, относящейся к объекту и его окружению. Чем более объективную картину текущего состояния объекта вы получите на начальном этапе, тем успешнее пройдет процесс реализации проекта. Профессиональный анализ исходного состояния дел поможет вам выбрать наиболее эффективный способ проведения редевелопмента — будь то капитальный ремонт, модернизация с кардинальной сменой функционального назначения или полноценная реконструкция объекта. Важно понимать, что различные «режимы» редевелопмента значительно отличаются друг от друга: капитальный ремонт и модернизация не предполагают крупных изменений в объемно-пространственных решениях существующего здания, тогда как полноформатная реконструкция объекта требует серьезного вмешательства в несущие конструкции здания с целью изменения внутренних объемов объекта, масштабной перепланировки, вызванных кардинальными изменениями его функционального назначения. Обоснованный выбор одного из этих «режимов» редевелопмента и станет результатом завершения анализа исходного состояния дел на объекте.

Шаг третий

После проведения комплексного анализа территории и отдельных зданий, на ней расположенных, можно переходить к выбору типа и формата «нового» девелоперского проекта, подлежащего реализации в реновируемом объекте. На этом этапе появится возможность сформировать техническое задание, определить перечень и объем необходимых проектно-изыскательных работ, составить детальный план и график их выполнения. Не стоит забывать, что работы необходимо вовремя финансировать, поэтому планы работ должны быть дополнены соответствующими графиками их финансирования.

Шаг четвертый

Далее следует выполнение предпроектных проработок на вариантной основе в составе архитектурно-функциональной и архитектурно-стилистической концепции объекта с их последующим обсуждением, выбор и утверждение окончательных вариантов соответствующих концепций, наиболее отвечающих сформулированной заказчиком задаче, и переход к этапу эскизного проекта, на котором должны быть приняты объемно-планировочные решения с учетом всех требований предполагающихся к размещению новых технологических процессов. Эскизный проект можно считать финальным этапом предпроектных проработок, для выполнения которых ранее проводились и анализ исходного состояния объекта, и инженерно-технические и иные изыскания.

Шаг пятый

Теперь, когда завершена первая стадия проектирования – выполнение предпроектных проработок, - можно  приступать к разработке и согласованию проектной документации. Разработка комплекта проектной документации, необходимой для проведения реконструктивных работ на объекте реновации, и ее согласование в установленном порядке по ответственности практически равна новому строительству, но по факту – несколько сложнее. Экономическая эффективность и взвешенность принимаемых проектных решений поможет коммерческому успеху реновируемого объекта. Комплексное проектирование, особенно с использованием BIM-технологий, позволит реализовать проект в оптимальные сроки с наименьшими затратами.

Проектная документация, прошедшая государственную или негосударственную экспертизу и получившая положительное заключение, позволит девелоперу получить разрешение на реновацию, полностью легитимизирует дальнейшую работу по развитию проекту.

Шаг шестой

Следующей стадией проектирования реновации станет разработка полного комплекта рабочей документации, а в случае необходимости - выполнение проекта архитектурных интерьеров. Я бы предложил уважаемым редевелоперам на этом этапе набраться еще немного терпения, дождаться завершения этой стадии проектных работ и выйти на стройку с полным комплектом выверенной рабочей документации, полностью увязанной внутри себя между отдельными разделами. Именно этот подход, а не поспешность в проведении строительно-монтажных работ, осуществляемых по разрозненным  чертежам, позволит действительно сэкономить время и деньги.

И наконец, шаг седьмой

Завершающим и наиболее наглядным и масштабным этапом станет осуществление строительно-монтажных и строительно-отделочных работ в соответствии с выбранными проектными решениями и утвержденным графиком. От того, насколько качественно, последовательно и детально сделаны все предыдущие шаги по реализации вашего проекта, зависит успех этого последнего этапа. Пристальное внимание ко всем особенностям регенерируемого объекта и точность в расчетах позволит вам избежать непредвиденных задержек при реализации проекта, без искажений реализовать принятую вами бизнес-концепцию, максимально сократить финансовые издержки в процессе строительства и достичь искомого результата.

 



иГРОКИ РЫНКА

Северин Проект / Severin Proekt

Балабин Александр

Архитектура

Северин Проект / Severin Proekt

Материалы по теме

журнал CRE 20 (398)

ноябрь 2
 CRE №20 (398) ноябрь 2 Номер выпущен при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru CBRE www.cbre.ru В НОМЕРЕ: Тема номера ВРЕМЕНА КОДА   Опрос ПРОДУКТ НЕПРОТИВЛЕНИЯ СТОРОН   Тренды ТЦ ЭПОХИ ВОЗРОЖДЕНИЯ   Классификация ОФИСЫ ЛИШАТСЯ БУКВЫ «С»   Тенденции ЗДРАВСТВУЙТЕ   Ре ПОЛУОСТРОВ ГРИНВИЧ, ЛОНДОН, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ  ...

Популярное

Открытие

В Преображенском открыли «Место встречи Янтарь»

В Преображенском открылся новый районный центр «Место встречи Янтарь». Среди якорных арендаторов - «Перекресток», DNS и Tele2. 
30.11
CRE News

Онлайн и офлайн: противостояние или коллаборация? Итоги 35-го Russian Breakfast

1 декабря в легендарной гостинице Hilton Ленинградская успешно прошел очередной традиционный Russian Breakfast – уже 35-й по счету.
 
 
01.12
Проект

«Леруа Мерлен» заработает на солнце в Волгоградской области

ГК «Вершина» построит для «Леруа Мерлен» солнечную электростанцию в Волгоградской области. 
29.11
Открытие

OZON открыл dark store в Москва-Сити

Площадь нового пространства составляет 1 000 кв. м. 
02.12
Сделка

«Иннотех» выбрал Renaissance Plaza

East Real привел IT компанию в бизнес-центр класса А в Санкт-Петербурге. Площадь арендованного офиса составила около 500 кв. м. 
29.11
Проект

В Сочи начали строить пятизвездочный отель

Гостиница на 400 номеров появится в составе комплекса делюкс-класса Mantera Seaview residence.
30.11
Сделка

БЦ «Лотос» увидел НЕБО

Строительная компания НЕБО арендовала ВИП-офис 588.6 кв. м в бизнес-центре «Лотос». 
30.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre