Семь правил успешного редевелопмента

В последние годы внимание застройщиков часто обращается к реконструкции и редевелопменту промышленных территорий или отдельных объектов этого назначения. Существующие промышленные зоны либо перепрофилируются под другие промышленные сегменты, либо превращаются в деловые, профессиональные кластеры или кварталы со смешанной функцией. О том, каким образом успешно провести редевелопмент объекта, расскажет генеральный директор компании «СЕВЕРИН ПРОЕКТ» Александр Балабин. 

6778

Шаг первый

Первое, что следует сделать редевелоперу, – подобрать себе генерального проектировщика, ведущие сотрудники которого имеют соответствующий опыт и знания и будут в состоянии выступить в роли не только специалистов-разработчиков качественной проектной документации, но и консультантов-практиков, на первом этапе выполняющих функцию своего рода спарринг-консультантов при формулировании возможных вариантов трансформирования и развития проектируемого объекта и/или территории.

Разумеется, что профессиональная компетенция этой компании должна быть достаточной для выполнения всего комплекса необходимых проектно-изыскательских работ. Изыскательские работы для проектов этого рода по понятным причинам крайне важны. Их результаты – это весомая часть исходной информации для принятия последующих проектных решений.

Шаг второй

Следующий шаг ? проведение анализа исходного состояния дел, в состав которого входит аудит правоустанавливающей, технической и иной документации, относящейся к объекту и его окружению. Чем более объективную картину текущего состояния объекта вы получите на начальном этапе, тем успешнее пройдет процесс реализации проекта. Профессиональный анализ исходного состояния дел поможет вам выбрать наиболее эффективный способ проведения редевелопмента — будь то капитальный ремонт, модернизация с кардинальной сменой функционального назначения или полноценная реконструкция объекта. Важно понимать, что различные «режимы» редевелопмента значительно отличаются друг от друга: капитальный ремонт и модернизация не предполагают крупных изменений в объемно-пространственных решениях существующего здания, тогда как полноформатная реконструкция объекта требует серьезного вмешательства в несущие конструкции здания с целью изменения внутренних объемов объекта, масштабной перепланировки, вызванных кардинальными изменениями его функционального назначения. Обоснованный выбор одного из этих «режимов» редевелопмента и станет результатом завершения анализа исходного состояния дел на объекте.

Шаг третий

После проведения комплексного анализа территории и отдельных зданий, на ней расположенных, можно переходить к выбору типа и формата «нового» девелоперского проекта, подлежащего реализации в реновируемом объекте. На этом этапе появится возможность сформировать техническое задание, определить перечень и объем необходимых проектно-изыскательных работ, составить детальный план и график их выполнения. Не стоит забывать, что работы необходимо вовремя финансировать, поэтому планы работ должны быть дополнены соответствующими графиками их финансирования.

Шаг четвертый

Далее следует выполнение предпроектных проработок на вариантной основе в составе архитектурно-функциональной и архитектурно-стилистической концепции объекта с их последующим обсуждением, выбор и утверждение окончательных вариантов соответствующих концепций, наиболее отвечающих сформулированной заказчиком задаче, и переход к этапу эскизного проекта, на котором должны быть приняты объемно-планировочные решения с учетом всех требований предполагающихся к размещению новых технологических процессов. Эскизный проект можно считать финальным этапом предпроектных проработок, для выполнения которых ранее проводились и анализ исходного состояния объекта, и инженерно-технические и иные изыскания.

Шаг пятый

Теперь, когда завершена первая стадия проектирования – выполнение предпроектных проработок, - можно  приступать к разработке и согласованию проектной документации. Разработка комплекта проектной документации, необходимой для проведения реконструктивных работ на объекте реновации, и ее согласование в установленном порядке по ответственности практически равна новому строительству, но по факту – несколько сложнее. Экономическая эффективность и взвешенность принимаемых проектных решений поможет коммерческому успеху реновируемого объекта. Комплексное проектирование, особенно с использованием BIM-технологий, позволит реализовать проект в оптимальные сроки с наименьшими затратами.

Проектная документация, прошедшая государственную или негосударственную экспертизу и получившая положительное заключение, позволит девелоперу получить разрешение на реновацию, полностью легитимизирует дальнейшую работу по развитию проекту.

Шаг шестой

Следующей стадией проектирования реновации станет разработка полного комплекта рабочей документации, а в случае необходимости - выполнение проекта архитектурных интерьеров. Я бы предложил уважаемым редевелоперам на этом этапе набраться еще немного терпения, дождаться завершения этой стадии проектных работ и выйти на стройку с полным комплектом выверенной рабочей документации, полностью увязанной внутри себя между отдельными разделами. Именно этот подход, а не поспешность в проведении строительно-монтажных работ, осуществляемых по разрозненным  чертежам, позволит действительно сэкономить время и деньги.

И наконец, шаг седьмой

Завершающим и наиболее наглядным и масштабным этапом станет осуществление строительно-монтажных и строительно-отделочных работ в соответствии с выбранными проектными решениями и утвержденным графиком. От того, насколько качественно, последовательно и детально сделаны все предыдущие шаги по реализации вашего проекта, зависит успех этого последнего этапа. Пристальное внимание ко всем особенностям регенерируемого объекта и точность в расчетах позволит вам избежать непредвиденных задержек при реализации проекта, без искажений реализовать принятую вами бизнес-концепцию, максимально сократить финансовые издержки в процессе строительства и достичь искомого результата.

 



иГРОКИ РЫНКА

Северин Проект / Severin Proekt

Балабин Александр

Архитектура

Северин Проект / Severin Proekt

Материалы по теме

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre