Семь правил успешного редевелопмента

В последние годы внимание застройщиков часто обращается к реконструкции и редевелопменту промышленных территорий или отдельных объектов этого назначения. Существующие промышленные зоны либо перепрофилируются под другие промышленные сегменты, либо превращаются в деловые, профессиональные кластеры или кварталы со смешанной функцией. О том, каким образом успешно провести редевелопмент объекта, расскажет генеральный директор компании «СЕВЕРИН ПРОЕКТ» Александр Балабин. 

6402

Шаг первый

Первое, что следует сделать редевелоперу, – подобрать себе генерального проектировщика, ведущие сотрудники которого имеют соответствующий опыт и знания и будут в состоянии выступить в роли не только специалистов-разработчиков качественной проектной документации, но и консультантов-практиков, на первом этапе выполняющих функцию своего рода спарринг-консультантов при формулировании возможных вариантов трансформирования и развития проектируемого объекта и/или территории.

Разумеется, что профессиональная компетенция этой компании должна быть достаточной для выполнения всего комплекса необходимых проектно-изыскательских работ. Изыскательские работы для проектов этого рода по понятным причинам крайне важны. Их результаты – это весомая часть исходной информации для принятия последующих проектных решений.

Шаг второй

Следующий шаг ? проведение анализа исходного состояния дел, в состав которого входит аудит правоустанавливающей, технической и иной документации, относящейся к объекту и его окружению. Чем более объективную картину текущего состояния объекта вы получите на начальном этапе, тем успешнее пройдет процесс реализации проекта. Профессиональный анализ исходного состояния дел поможет вам выбрать наиболее эффективный способ проведения редевелопмента — будь то капитальный ремонт, модернизация с кардинальной сменой функционального назначения или полноценная реконструкция объекта. Важно понимать, что различные «режимы» редевелопмента значительно отличаются друг от друга: капитальный ремонт и модернизация не предполагают крупных изменений в объемно-пространственных решениях существующего здания, тогда как полноформатная реконструкция объекта требует серьезного вмешательства в несущие конструкции здания с целью изменения внутренних объемов объекта, масштабной перепланировки, вызванных кардинальными изменениями его функционального назначения. Обоснованный выбор одного из этих «режимов» редевелопмента и станет результатом завершения анализа исходного состояния дел на объекте.

Шаг третий

После проведения комплексного анализа территории и отдельных зданий, на ней расположенных, можно переходить к выбору типа и формата «нового» девелоперского проекта, подлежащего реализации в реновируемом объекте. На этом этапе появится возможность сформировать техническое задание, определить перечень и объем необходимых проектно-изыскательных работ, составить детальный план и график их выполнения. Не стоит забывать, что работы необходимо вовремя финансировать, поэтому планы работ должны быть дополнены соответствующими графиками их финансирования.

Шаг четвертый

Далее следует выполнение предпроектных проработок на вариантной основе в составе архитектурно-функциональной и архитектурно-стилистической концепции объекта с их последующим обсуждением, выбор и утверждение окончательных вариантов соответствующих концепций, наиболее отвечающих сформулированной заказчиком задаче, и переход к этапу эскизного проекта, на котором должны быть приняты объемно-планировочные решения с учетом всех требований предполагающихся к размещению новых технологических процессов. Эскизный проект можно считать финальным этапом предпроектных проработок, для выполнения которых ранее проводились и анализ исходного состояния объекта, и инженерно-технические и иные изыскания.

Шаг пятый

Теперь, когда завершена первая стадия проектирования – выполнение предпроектных проработок, - можно  приступать к разработке и согласованию проектной документации. Разработка комплекта проектной документации, необходимой для проведения реконструктивных работ на объекте реновации, и ее согласование в установленном порядке по ответственности практически равна новому строительству, но по факту – несколько сложнее. Экономическая эффективность и взвешенность принимаемых проектных решений поможет коммерческому успеху реновируемого объекта. Комплексное проектирование, особенно с использованием BIM-технологий, позволит реализовать проект в оптимальные сроки с наименьшими затратами.

Проектная документация, прошедшая государственную или негосударственную экспертизу и получившая положительное заключение, позволит девелоперу получить разрешение на реновацию, полностью легитимизирует дальнейшую работу по развитию проекту.

Шаг шестой

Следующей стадией проектирования реновации станет разработка полного комплекта рабочей документации, а в случае необходимости - выполнение проекта архитектурных интерьеров. Я бы предложил уважаемым редевелоперам на этом этапе набраться еще немного терпения, дождаться завершения этой стадии проектных работ и выйти на стройку с полным комплектом выверенной рабочей документации, полностью увязанной внутри себя между отдельными разделами. Именно этот подход, а не поспешность в проведении строительно-монтажных работ, осуществляемых по разрозненным  чертежам, позволит действительно сэкономить время и деньги.

И наконец, шаг седьмой

Завершающим и наиболее наглядным и масштабным этапом станет осуществление строительно-монтажных и строительно-отделочных работ в соответствии с выбранными проектными решениями и утвержденным графиком. От того, насколько качественно, последовательно и детально сделаны все предыдущие шаги по реализации вашего проекта, зависит успех этого последнего этапа. Пристальное внимание ко всем особенностям регенерируемого объекта и точность в расчетах позволит вам избежать непредвиденных задержек при реализации проекта, без искажений реализовать принятую вами бизнес-концепцию, максимально сократить финансовые издержки в процессе строительства и достичь искомого результата.

 



иГРОКИ РЫНКА

Северин Проект / Severin Proekt

Балабин Александр

Архитектура

Северин Проект / Severin Proekt

Материалы по теме

журнал CRE 5 (425)

Май, 2023
Вышел из печати майский CRE #5 (425) Журнал выпущен при поддержке: Comcity O1 Standard NF Group Sawatzky Property Management MD Facility Management PLT KR Properties MR-Group Raven Russia ГАЛС RD Management Central Properties Столица Менеджмент CORE.XP ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ Репортаж ТОЧКА ПРИТЯЖЕНИЯ  Фотоотчет с юбилейной премии CRE Moscow Awards 2023 Тема номера АРАБСКОЕ ЗОЛОТО По данным Bloomberg, в прошлом году россияне купили в Дубае больше всего недвижимости сре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (29 мая - 4 июня)

Уход Эмина Агаларова из Crocus Group, крупные сделки на складском рынке, новый резидент Manufaqtury на Поклонке, проект БЦ на Киевской, а также новые статьи из журналов CRE Retail и CRE Склады и логистика – в нашей традиционной подборке.
04.06
Источник: IBC
Проект

В Кыргызстане построят логопарк более чем на 100 тыс. кв. м

Строительство многофункционального логистического центра в Бишкеке начнется в 2023 году. Складские помещения будут соответствовать требованиям класса А. Брокеридж объекта ведет консалтинговая компания IBC.
09.06
Источник: IBC Real Estate
Сделка

IBC Real Estate переселилась в БЦ Lighthouse

В течение 10 лет JLL, а потом и IBC Real Estate располагалась в другом офисном центре компании O1 Properties - БЦ «Вивальди Плаза».
06.06
Источник: Магазин Магазинов
Проект

«Магазин Магазинов» завершает реконцепцию первого этажа ТЦ «Обними»

В результате здесь откроются Gloria Jeans на 1 150 кв. м, Kari Kids площадью 800 кв. м, Funday на 770 кв. м, Familia в новом формате площадью 1200 кв. м, дискаунтер Чеснок (входит в состав белорусской сети «Евроопт») займет около 2 500 кв. м.
06.06
Источник: CRE
Сделка

Структура «Россети» арендовала 4000 кв. м в ДЦ «Диапазон»

Новым арендатором в деловом центре «Корпорации А.Н.Д.» стала компания «Россети Цифра». Консультант сделки – «Релоком».
06.06
Источник: CRE
Сделка

РАДу подобрали новый офис

Аукционный дом занял 829 кв. м на Чистых прудах. Консультант сделки - CORE.XP.
06.06
Источник: CRE
События

Встречайте свежий рейтинг самых влиятельных лиц CRE

Вышел из печати CRE 100. Самый необычный за последнее время. В этот раз он называется СRE 100+.
05.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм