Реновация: при изъятии нежилых помещений оценивайте и стоимость, и упущенную выгоду

Московская реновация жилья может затронуть интересы почти двух тысяч малых предпринимателей – в домах, по которым идет голосование жителей о включении в проект программы, находятся нежилые помещения 1,5 тыс. собственников, еще 400 арендуют их у города.

10943

Согласно тексту законопроекта, собственники нежилых помещений смогут получить по выбору равноценное помещение либо денежную компенсацию. Однако для них не предусмотрено сохранение района размещения, не упоминается метраж нового помещения, неизвестно, будет ли новая площадка иметь подходящие условия для ведения бизнеса, место расположения, близость к метро, удобный доступ посетителей и т.д. Как собственники квартир и нежилых помещений могут минимизировать риски уменьшения стоимости своего имущества и упущенной выгоды в результате остановки предпринимательской деятельности? На эти вопросы, волнующие москвичей сегодня, ответили эксперты саморегулируемой организации оценщиков НП «АРМО» и специалисты компании Knight Frank.

Руководитель проектов департамента оценки Knight Frank Юлия Петрова отмечает, что владельцы нежилых помещений, как правило, используют эти объекты в качестве инвестиционного бизнеса для сдачи в аренду под кафе, аптеки, магазины, помещения сферы услуг и т.д. Распространенной практикой является получение кредита в банке под залог помещения и дальнейшее погашение кредита за счет поступлений от арендных платежей. Остановка предпринимательской деятельности напрямую затронет арендаторов таких объектов, которые будут вынуждены искать новое помещения для переноса бизнеса, заключать новый договор аренды, оплачивать затраты на проведение ремонта.

«Для минимизации потерь прежде всего необходимо определить, в какую волну сноса попадет дом и сколько еще возможно осуществлять предпринимательскую деятельность в таком помещении. На основе данной информации собственник помещения сможет построить переговоры о продолжении аренды с действующим арендатором и – при необходимости – с банком о возможной рассрочке платежей, рассчитать будущие денежные потоки, определить горизонт планирования. Возможно, в ближайшие несколько лет в помещении по-прежнему будет возможно вести бизнес», - рекомендует Юлия Петрова.

Заместитель директора департамента оценки Knight Frank Ольга Баранова поясняет: «Одним из возможных вариантов урегулирования вопроса денежной компенсации владельцам недвижимого имущества, расположенного в домах, которые попадают под программу реновации, может являться выплата денежных средств, равных рыночной стоимости данного имущества. При этом рыночная стоимость может быть определена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ФСО). Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно закону об оценке, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При определении стоимости квартиры или нежилого помещения, как правило, объектом оценки является право собственности/право пользования или иные вещные права на объект недвижимости».

«Поэтому к предстоящей процедуре стоит подготовиться заранее: перепроверить наличие всех правоустанавливающих документов, – отмечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов, – с 01 января 2017 г. документом, который удостоверяет государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, в том числе квартиру или нежилое помещение, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Такую выписку можно заказать на официальном сайте Росреестра».

Ольга Баранова считает, что для определения рыночной стоимости как квартиры, так и нежилого помещения собственникам имеет смысл заказать независимую оценку, при проведении которой специалист учтет индивидуальные характеристики объекта (например, этаж и видовые характеристики, ремонт, если он был проведен недавно или при отделке использовались высококачественные и дорогие материалы – для квартиры; интенсивность пешеходных потоков, планировку – для нежилых помещений).

«Оценка рыночной стоимости может быть произведена на любую дату (за исключением будущей), в том числе и ретроспективно. Эта работа занимает порядка 5-10 рабочих дней. Однако собственникам стоит обратить внимание, что при выборе даты оценки следует ориентироваться на начало 2017- конец 2016 г., то есть до того момента, как стало известно о программе реновации. После появления в СМИ информации о реновации стоимость объектов в домах, попадающих под снос, стала снижаться, и их рыночная стоимость на июнь 2017 г. значительно меньше, чем, например, на декабрь 2016 г. Кроме того, если законом не будет предусмотрена компенсация затрат на переезд, ремонт и обустройство нового помещения для предпринимателей, то правовых оснований для подобной компенсации с большой долей вероятности не возникнет», - поясняет Ольга Баранова.

«Как правило, при изъятии имущества собственнику компенсируется не только рыночная стоимость самого имущества, но и упущенная выгода. Естественно, что в тех случаях, когда нежилое помещение используется для коммерческой деятельности, в случае его изъятия у собственника возникнут неполученные доходы. Стандарты оценки позволяют оценщику рассчитать эти неполученные доходы в целях компенсации собственнику убытков. Но было бы хорошо, если бы это право законодатели закрепили в тексте законопроекта», – говорит Никита Власов.

Ведущий эксперт НП «АРМО» Сергей Лазуткин рекомендует собственникам нежилых помещений при заключении договора на оценку обратить внимание на содержание задания на оценку. «Законодательство позволяет прописать не только оценку рыночной стоимости недвижимости, но и другие расчетные величины, в частности – убытки, связанные с упущенной выгодой. Это доходы, которые могли бы быть получены в обычных условиях, но в результате действий другого лица получены не были. Возможность заказчика оценки указать оценку убытков прямо прописана в Федеральном стандарте оценки №7, и собственники изымаемых помещений могут использовать это право. Только при учете всех факторов, влияющих на конечную стоимость, в отчете об оценке – документе доказательного значения - будет зафиксирована объективная сумма, которая станет основанием для полноценного денежного возмещения собственнику недвижимости». 



иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Решетнякова Ольга

Консалтинг и брокеридж

NF Group

НП АРМО

Власов Никита

Аудит и оценка

НП АРМО

НП АРМО

Лазуткин Сергей

Материалы по теме

Советы юристов

Права арендаторов в жилых домах, подлежащих сносу

Дмитрий Смаковский, юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист»

19.06

журнал CRE 10 (444)

Ноябрь 2024
Вышел из печати CRE №10 (444). Стратегические партнеры журнала: компания Pioneer  компания  ADG group  ИНТЕРВЬЮ Основатель и акционер ГК «Ориентир» Елена Бондарчук: мать, жена, инвестор, девелопер. Именно в таком порядке ТЕМА НОМЕРА Дорого и немило: Как инфляция влияет на рынок коммерческой недвижимости ОФИСЫ - Игра в классиков: первые итоги офисной классификации - Ландшафт как преимущество ИНДУСТРИЯ ГОСТЕПРИИМСТВА - Курортный роман: появятся ли в России города-мега...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (2-8 декабря)

Кадровые изменения в Ricci, Whitewill и ДОМ. РФ,  новости по офисам Tekta Group и «Галс-Девелопмент», старт реализации индустриального парка компании Михайловский Девелопмент, классификация Light Industrial, «галактические» итоги, а также новая статья из журнала CRE - в нашей традиционной подборке.
08.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Особенности национальной охоты: почему российским бизнесам дома лучше

На рынке коммерческой недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах заканчивается второй год активных, громких и демонстративных выходов российских игроков в другие страны – от бывших республик СССР и ОАЭ до Уругвая и Бали. Очевидно, что парад экспансий начался из-за глобального передела активов в России, частичного закрытия локальной экономики в условиях усиливающегося санкционного давления и необходимости диверсификации бизнеса. Однако результаты эксперты оценивают сдержанно: успешными оказались лишь отдельные и точечные выходы, большинство же сбавляет темпы или вовсе сворачивается – лучшие рынки уже освоены, для захвата остальных требуются совсем другие ресурсы, бизнесу даже скрытого российского происхождения или с российскими основателями за спиной не рады, а в сегмент вышла армия «диванных хомячков» с критической для отрасли денежной массой. Но главное – доходность недвижимости в России с другими странами сейчас просто несопоставима.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
04.12
Источник: baikal24.ru
Назначения

В ДОМ.РФ – новые назначения

Банк ДОМ.РФ сообщает о новых назначениях в корпоративном блоке.
 
05.12
Источник: CRE
Проект

Михайловский Девелопмент построит склад в Красной Поляне

Площадь первого этапа строительства кластера на севере Подмосковья составит 96 000 кв. м. Генеральный подрядчик - компания Megastroy.
04.12
Источник: cre
Игроки рынка

Консультанты классифицируют склады и LI

Moscow Research Forum впервые представит единую классификацию складской недвижимости и классификацию объектов Light Industrial.
 
 
06.12
Источник: stroi.mos.ru
Проект

«Основа» начала продажу офисов в «Мираполисе»

ГК «Основа» начинает реализацию офисов на проспекте Мира.
 
05.12
Источник: cre.ru
Инвестиции

Банку ДОМ.РФ захотелось в глэмпинг

Банк ДОМ.РФ профинансирует создание глэмпинга в Тульской области.
 
06.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre