Реновация: при изъятии нежилых помещений оценивайте и стоимость, и упущенную выгоду

Московская реновация жилья может затронуть интересы почти двух тысяч малых предпринимателей – в домах, по которым идет голосование жителей о включении в проект программы, находятся нежилые помещения 1,5 тыс. собственников, еще 400 арендуют их у города.

Согласно тексту законопроекта, собственники нежилых помещений смогут получить по выбору равноценное помещение либо денежную компенсацию. Однако для них не предусмотрено сохранение района размещения, не упоминается метраж нового помещения, неизвестно, будет ли новая площадка иметь подходящие условия для ведения бизнеса, место расположения, близость к метро, удобный доступ посетителей и т.д. Как собственники квартир и нежилых помещений могут минимизировать риски уменьшения стоимости своего имущества и упущенной выгоды в результате остановки предпринимательской деятельности? На эти вопросы, волнующие москвичей сегодня, ответили эксперты саморегулируемой организации оценщиков НП «АРМО» и специалисты компании Knight Frank.

Руководитель проектов департамента оценки Knight Frank Юлия Петрова отмечает, что владельцы нежилых помещений, как правило, используют эти объекты в качестве инвестиционного бизнеса для сдачи в аренду под кафе, аптеки, магазины, помещения сферы услуг и т.д. Распространенной практикой является получение кредита в банке под залог помещения и дальнейшее погашение кредита за счет поступлений от арендных платежей. Остановка предпринимательской деятельности напрямую затронет арендаторов таких объектов, которые будут вынуждены искать новое помещения для переноса бизнеса, заключать новый договор аренды, оплачивать затраты на проведение ремонта.

«Для минимизации потерь прежде всего необходимо определить, в какую волну сноса попадет дом и сколько еще возможно осуществлять предпринимательскую деятельность в таком помещении. На основе данной информации собственник помещения сможет построить переговоры о продолжении аренды с действующим арендатором и – при необходимости – с банком о возможной рассрочке платежей, рассчитать будущие денежные потоки, определить горизонт планирования. Возможно, в ближайшие несколько лет в помещении по-прежнему будет возможно вести бизнес», - рекомендует Юлия Петрова.

Заместитель директора департамента оценки Knight Frank Ольга Баранова поясняет: «Одним из возможных вариантов урегулирования вопроса денежной компенсации владельцам недвижимого имущества, расположенного в домах, которые попадают под программу реновации, может являться выплата денежных средств, равных рыночной стоимости данного имущества. При этом рыночная стоимость может быть определена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ФСО). Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно закону об оценке, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При определении стоимости квартиры или нежилого помещения, как правило, объектом оценки является право собственности/право пользования или иные вещные права на объект недвижимости».

«Поэтому к предстоящей процедуре стоит подготовиться заранее: перепроверить наличие всех правоустанавливающих документов, – отмечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов, – с 01 января 2017 г. документом, который удостоверяет государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, в том числе квартиру или нежилое помещение, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Такую выписку можно заказать на официальном сайте Росреестра».

Ольга Баранова считает, что для определения рыночной стоимости как квартиры, так и нежилого помещения собственникам имеет смысл заказать независимую оценку, при проведении которой специалист учтет индивидуальные характеристики объекта (например, этаж и видовые характеристики, ремонт, если он был проведен недавно или при отделке использовались высококачественные и дорогие материалы – для квартиры; интенсивность пешеходных потоков, планировку – для нежилых помещений).

«Оценка рыночной стоимости может быть произведена на любую дату (за исключением будущей), в том числе и ретроспективно. Эта работа занимает порядка 5-10 рабочих дней. Однако собственникам стоит обратить внимание, что при выборе даты оценки следует ориентироваться на начало 2017- конец 2016 г., то есть до того момента, как стало известно о программе реновации. После появления в СМИ информации о реновации стоимость объектов в домах, попадающих под снос, стала снижаться, и их рыночная стоимость на июнь 2017 г. значительно меньше, чем, например, на декабрь 2016 г. Кроме того, если законом не будет предусмотрена компенсация затрат на переезд, ремонт и обустройство нового помещения для предпринимателей, то правовых оснований для подобной компенсации с большой долей вероятности не возникнет», - поясняет Ольга Баранова.

«Как правило, при изъятии имущества собственнику компенсируется не только рыночная стоимость самого имущества, но и упущенная выгода. Естественно, что в тех случаях, когда нежилое помещение используется для коммерческой деятельности, в случае его изъятия у собственника возникнут неполученные доходы. Стандарты оценки позволяют оценщику рассчитать эти неполученные доходы в целях компенсации собственнику убытков. Но было бы хорошо, если бы это право законодатели закрепили в тексте законопроекта», – говорит Никита Власов.

Ведущий эксперт НП «АРМО» Сергей Лазуткин рекомендует собственникам нежилых помещений при заключении договора на оценку обратить внимание на содержание задания на оценку. «Законодательство позволяет прописать не только оценку рыночной стоимости недвижимости, но и другие расчетные величины, в частности – убытки, связанные с упущенной выгодой. Это доходы, которые могли бы быть получены в обычных условиях, но в результате действий другого лица получены не были. Возможность заказчика оценки указать оценку убытков прямо прописана в Федеральном стандарте оценки №7, и собственники изымаемых помещений могут использовать это право. Только при учете всех факторов, влияющих на конечную стоимость, в отчете об оценке – документе доказательного значения - будет зафиксирована объективная сумма, которая станет основанием для полноценного денежного возмещения собственнику недвижимости». 



иГРОКИ РЫНКА

Knight Frank

Баранова Ольга

НП АРМО

Власов Никита

НП АРМО

Лазуткин Сергей

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Аудит и оценка

НП АРМО

Материалы по теме

Советы юристов

Права арендаторов в жилых домах, подлежащих сносу

Дмитрий Смаковский, юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист»

19.06

журнал CRE 17 (353)

1-15.10.2019
Льготный период Правительство Москвы предоставит финансовые льготы девелоперам, которые будут строить или реконструировать коммерческую недвижимость за пределами Третьего транспортного кольца.  CRE Federal Awards 2019: «Что делать? Делать!» Министерский запрос В ММДЦ «Москва-Сити» могут переехать еще 14 ведомств, исключая силовой блок и МИД РФ.  Вокзал для одних «Дочка» РЖД, «РЖД-Недвижимость», займется модернизацией ...

Популярное

Аукцион

ВТБ продает два здания рядом с Кремлем

ВТБ продолжает распродавать непрофильные активы банка. На торги выставлены два административных здания в центре Москвы рядом с Кремлем, ранее принадлежавшие структурам экс-президента Банка Москвы Андрея Бородина. От продажи ВТБ хочет выручить не менее 2,6 млрд руб.
10.10
Открытие

Шэринг идёт в фитнесы

DDX Fitness запустили второй фитнес-клуб. В планы сети входит покрытие спальных районов, развитие ИТ-направления и выход в регионы. Корреспондент CRE постарался разобраться в экономике компании, чья модель напоминает одновременно ПИК и WeWork.
11.10
Инвестиции

Инвестиции «САФМАР» в деловой кластер в Сколково достигнут 500 млн долларов

В 2020 году компания начнет строительство экспо-площадки «Квадрат» площадью 80 тыс. кв. м. К осени того же года будет введена «МТС Live Арена».
08.10
Проект

Capital Group откроет досуговый кластер на Бадаевском

В исторических постройках планируются фитнес-клуб с бассейном, досуговый центр, спортивные, танцевальные и художественные школы.
10.10
Исследования рынка

Спрос на петербургские склады бьет рекорды

Объем сделок за 3 квартала 2019 года уже превзошел общегодовые показатели 2017 и 2018. Также в Colliers International отмечают активность ритейлеров и рекордно низкую вакантность.
09.10
Проект

IT-компания построит БЦ в Петербурге

Разработчик программного обеспечения JetBrains построит в Санкт-Петербурге бизнес-центр площадью до 30 тыс. кв. м.
11.10
Сделка

Fusion Park продали

На рынке коммерческой недвижимости закрыта крупнейшая инвестиционная сделка за год. 

 
10.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre