Эстония теряет равновесие

Общая ситуация

Рост ВВП Эстонии в 2007 г. составил 7,3%, однако, по оценкам аналитиков Всемирного банка, по итогам текущего года данный показатель значительно замедлится (до 4%) в связи с последними макроэкономическими изменениями в мире. Запланированное правительством Эстонии решение о переводе страны на единую европейскую валюту также отложено до более оптимистичных времен (по последним оценкам международного рейтингового агентства Fitch, Эстония сможет перейти на евро не ранее 2012–2013 гг.). “Одним из пяти обязательных требований к странам – членам Евросоюза, вступающим в зону евро, является поддержание инфляции на уровне не более 1,5%, однако данный показатель в Эстонии в 4,5 раза превышает допустимую норму”, – считают в Fitch Ratings. По итогам прошлого года инфляция выросла до 6,4%, а прогноз на текущий год составляет 8,5%.

Главный аналитик Danske Bank Ларс Кристенсен полагает, что при сохраняющемся высоком уровне влияния на экономику Эстонии соседних России и Латвии страна вполне может оказаться в ситуации, когда начнется более резкое снижение темпов развития ее экономики. “В последний раз аналогичный сценарий в экономике Эстонии имел место в конце 90‑х годов прошлого века, но тогда можно было говорить об относительно “мягкой посадке”. Сейчас же не исключен и более жесткий сценарий”, – отмечает Кристенсен.

Fitch Ratings в прошлом месяце понизило долгосрочный рейтинг Эстонии в иностранной валюте с “А” до “А-”. Рейтинг Эстонии в местной валюте был также понижен с “А+” до “А”. В Fitch сохраняют негативный прогноз по рейтингу страны, отмечая, что происходящее в Эстонии является последствием перегрева в экономике страны в свете мирового финансового кризиса. Глава восточноевропейского департамента Fitch Эдвард Паркер заявил, что решение о снижении экономического рейтинга Эстонии вызвано риском усугубления кризиса в экономике и финансовом секторе. “Fitch опасается значительного замедления темпов экономического развития в Эстонии”, – заявил эксперт. Очередное понижение рейтинга Эстонии связано с риском ожидающегося дальнейшего ухудшения экономической ситуации в стране, что может привести к дефициту текущего счета крупных банков. Аналитики Fitch также отмечают, что экономика Эстонии характеризуются значительной зависимостью от внешнего финансирования, поэтому мировой финансовый кризис оказывает на нее максимально серьезное влияние.

Из всех прибалтийских стран экономика Эстонии оказалась наиболее уязвимой перед лицом глобального экономического кризиса. Эстония сегодня теряет равновесие еще в большей степени, чем 10 лет назад, когда разразился азиатский, а затем и российский экономический кризис. Так, еще недавний двузначный показатель экономического роста в текущем году упал до 4,5%, что на треть ниже роста, намеченного Минфином страны. По оценкам банковской группы Danske Bank, основным тормозом развития эстонской экономики является сфера строительства, которая несет наибольшие потери из-за охлаждения рынка недвижимости страны. Хотя Danske и прогнозирует уменьшение внутреннего спроса, стремительный рост инфляции в стране подогревается безудержным ростом зарплат и повышением цен на энергоносители.

Приток иностранных инвестиций в Эстонию в 2007–2008 гг. значительно замедлился вследствие того, что в последние годы наблюдалось их мощное поступление. “Соотношение инвестиций к ВВП достаточно высоко, что само по себе является положительным моментом, но самом деле это говорит о том, что за несколько последних лет в Эстонию поступало слишком много иностранных инвестиций”, – считает Кристенсен.

В последние годы, предшествовавшие глобальному кризису, рынок коммерческой недвижимости Эстонии отличался высокой динамичностью, как с точки зрения увеличения количества сделок, так и с точки зрения удорожания продажной цены объектов и арендных ставок.

Офисная недвижимость

Рынок офисной недвижимости столицы Эстонии Таллинна после стремительного роста в 2006–2007 гг. замедлил свое поступательное движение в середине текущего года. Значительная часть реализуемых и планируемых офисных девелоперских проектов в Таллинне дислоцирована вдали от центра города, в интенсивно развивающихся деловых районах Ulemiste, Lasnamae Toostuspark и Kalev. Застройка этих районов и ввод в эксплуатацию новых крупных офисных проектов позволит рынку офисной недвижимости Таллинна достигнуть определенного уровня стабилизации. Что касается исторического центра города, земельных участков под строительство там попросту нет. Однако существующий огромный спрос на офисные помещения класса А в центре Таллинна заставляет собственников расположенных в нем зданий инициировать проекты по их реконструкции и модернизации.

По данным Colliers International, на начало текущего года общая площадь новых и реконструированных офисных помещений классов А и В на рынке Таллинна достигла 57 800 кв. м, из которых на долю класса А приходится лишь 13%, класса В1–55%, а класса В2–32%. За последний год сегмент офисной недвижимости класса А в Таллинне пополнился лишь одним бизнес-центром – Tornimae (GLA 7400 кв. м).

Как и в большинстве стран постсоветского пространства, рыночный спрос на рынке офисной недвижимости Эстонии превышает предложение. Эксперты Colliers International считают, что точкой сбалансированности рынка (на основании заявок предварительной аренды) является уровень в 70 000 кв. м офисных площадей. В основном, спрос в данном сегменте рынка формируют местные и иностранные компании, представляющие секторы телекоммуникаций, финансов, страхования, юриспруденции, IT, медицины и бизнес-консалтинга. Наиболее востребованными остаются офисные помещения размером от 100 кв. м и более. Аналитики в последнее время также акцентируют внимание на росте спроса в категории самых крупных офисных помещений (от 500 кв. м).

Течение глобального кризиса практически уравняло тенденции рынков коммерческой недвижимости рассматриваемых CRE Global стран Центральной и Восточной Европы. Стремительный рост арендных ставок повсеместно прекратился, после чего наступила их стабилизация и коррекция. Арендные ставки в Таллинне уже второй месяц отличаются крайне высокой волатильностью, но, применительно к офисам класса А, видимых изменений ставок пока не зафиксировано. Это неудивительно, поскольку доля пустующих площадей в праймовом офисном сегменте остается не рекордно низкой – 1,9% (для сравнения, в Таллинне пустуют около 5,3% помещений класса В).

Торговая недвижимость

Эстония практически догнала Европу по уровню доходов населения (другой вопрос, что непродуманная в этой сфере политика правительства привела к стремительному росту уровня инфляции). Данный феномен сыграл на руку участникам рынка торговой недвижимости и способствовал его бурному росту. Уровень спроса в данном сегменте значительно превышает предложение на рынке. В течение 2000–2005 гг. продажи всех категорий товаров возросли на 82%. Общий объем рынка торговой недвижимости Таллинна в настоящий момент оценивается аналитиками Colliers International примерно в 365 000 кв. м, или 0,9 кв. м на душу населения. Рост рынка обеспечивался как модернизацией и расширением имеющихся торговых площадей, так и возведением новых торговых центров.

В Таллинне расположены 8 крупных торговых центров общей площадью в 218 000 кв. м, крупнейшим из которых является центр Ulemiste площадью 37 000 кв. м. В числе наиболее значимых объектов, введенных в эксплуатацию в последние годы, – торговые центры Tondi K-Rautakesko (GLA 7500 кв. м) и Rotermanni Kaubamaja (GLA 5000 кв. м). Еще один торговый центр, Bauhof, расположенный в муниципальном районе Lasnamae (восток Таллинна), после реконструкции увеличил свою торговую площадь на 2000 кв. м (общая площадь комплекса достигла 7500 кв. м). Говоря о Lasnamae, следует отметить, что в течение буквально нескольких лет интенсивного строительства этот район Таллинна превратился в центральный торговый квартал. В конце 2007 г. в нем после реконструкции открылся торгово‑развлекательный центр Mustakivi (GLA 8500 кв. м), в котором также оборудованы спортивные площадки, боулинг-клуб и бильярд.

Большинство крупнейших международных ритейлеров в Таллинне вынуждены строить для себя новые торговые площади или заключать договоры аренды зданий задолго до окончания их строительства, поскольку найти свободное для аренды место в имеющихся торговых центрах практически нереально – уровень вакантных площадей в городе близок к нулю. В течение трех последних лет на рынок торговой недвижимости столицы Эстонии вышли такие крупнейшие мировые торговые бренды, как Guess, Bershka, Adidas Originals,

S’nobi, Matinique, Skechers, Pepe Jeans, Celio, Pierre Cardin и New Yorker. О своих планах построить в Таллинне сеть из 4–5 собственных магазинов недавно завила шведская текстильная компания Hemtex.

Ставки аренды торговых помещений Таллинна в значительной степени варьируются в зависимости от сегмента торговли. Однако ставки для якорных арендаторов в большинстве торговых центров остаются стабильными. Аналитики отмечают возросший тренд к строительству крупных торговых центров площадью от 50 000 кв. м и рост предпочтения населения в сторону смешанных форм торговой недвижимости – центров многофункционального назначения.

Складская недвижимость

В последние годы наибольшими темпами рос спрос в области складской недвижимости со стороны промышленных предприятий, строительных компаний, оптовой торговли и транспортных предприятий. Среди крупнейших объектов складской недвижимости, выведенных на рынок Эстонии в последние два года, можно выделить American Corner Business Park общей площадью 85 га и Nordshore Corporate Park (площадь – 78 га). Примечательно, что это первые на эстонском рынке объекты подобной категории недвижимости. Эксперты отмечают растущий спрос на складские объекты со стороны заинтересованных иностранных инвесторов и девелоперов.

В настоящее время рынок складской недвижимости Эстонии насчитывает 9 индустриальных и складских проектов общей площадью 333 000 кв. м, в том числе два логистических парка и три логистических комплекса.

Наибольшую популярность среди девелоперов складской недвижимости в последние годы получил район Таллинна Lasnamae после строительства в нем Lasnamae Industrial Park общей площадью 25 000 кв. м. По данным Colliers International, общий объем предложения на эстонском рынке складских помещений на начало 2008 г. достиг 567 000 кв. м, 77% из которых составляли объекты, построенные по схеме built-to-suit. На долю спекулятивных проектов приходится 23% складской недвижимости. Кроме Lasnamae Industrial Park, крупнейшими складскими проектами Эстонии являются Tanassilma Industrial Park (GLA 13 500 кв. м) и Smarten Logistics Complex (GLA 15 500 кв. м). Рост девелоперской активности также замечен вдоль тартуского шоссе.

Стабильно растущий спрос на складскую недвижимость в Эстонии прежде всего объясняется расширением бизнеса существующих на рынке компаний и появлением новых. Общее движение Эстонии в сторону цивилизации бизнеса после вступления страны в Еврозону немыслимо без соответствующего количества современных складских помещений, отвечающих европейским стандартам. Аналитики отмечают любопытный тренд: в течение последних двух лет рыночный спрос массово переключился на складские помещения от 5000 до 10 000 кв. м, т. е. на наиболее крупные складские комплексы. Это объясняет появление на рынке Эстонии специализированных охлаждаемых и фармацевтических складов, построенных по индивидуальному заказу, в рамках таких проектов, как Balbiino Refrigerated Complex, Premia Refrigerated Complex и Magnum Medical Logistic Center.

Гостиничная недвижимость

Последний год ознаменовал собой рост гостиничного сектора эстонской недвижимости. Количество доступных гостиничных номеров в Таллинне значительно возросло, в особенности в крупных 4‑ и 5‑звездочных гостиницах. О качественном росте всего сегмента говорит значительная экспансия со стороны крупнейших мировых гостиничных брендов. По данным Colliers International, по состоянию на начало 2008 г. гостиничный сектор Таллинна был представлен 55 гостиницами, располагающими 6226 комнатами. После выхода на рынок двух крупнейших 5‑звездочных гостиниц, Hotel Telegraaf и Swissotel, общее количество гостиничных номеров высшей категории в Таллинне выросло до 325.

Всего Эстонию ежегодно посещают около 2 млн туристов (85% – зарубежные гости, из которых половина приезжает из соседней Финляндии), и более половины из них останавливаются в гостиницах столицы страны Таллинна. Средняя стоимость гостиничного номера составляет примерно 43 евро в сутки. Это намного ниже аналогичных показателей других городов Европы.

По последним оценкам экспертов TRI Hospitality Consulting, стоимость гостиничного номера в Праге составляет 84 евро, 131 евро в Мюнхене, 79 евро в Лондоне, 222 евро в Париже и 280 евро в Москве. Стабилизация цен в гостиничном сегменте Таллинна свидетельствует о высокой конкуренции и насыщенности рынка (уровень вакантных гостиничных номеров всех гостиничных категорий составляет в среднем по году 57%).