Несмотря на существенный спад рынка недвижимости, в нынешнем гражданском обороте арендные отношения являются одними из самых востребованных и часто используемых среди коммерческих организаций. Грамотно подобранное или сданное в аренду помещение для ведения коммерческой деятельности является залогом успеха для любого предприятия.
К сожалению, часто случается так, что между сторонами договора аренды возникают непредвиденные конфликты. Причин возникновения конфликта может быть огромное количество. В основном такие конфликты связаны с двумя аспектами: либо договор аренды обладает слишком размытыми определениями, которые стороны по-разному трактуют, либо он составлен слишком жестко для одной из сторон, и сторона, в пользу которой составлен договор, отказывается идти на уступки.
Вне зависимости от причины возникновения конфликтной ситуации, можно выделить ряд основных спорных моментов, которые возникают между арендатором и арендодателем:
· невыплата в срок, установленный договором, арендной платы;
· слишком высокая арендная плата, повышение ставки арендной платы арендодателем в одностороннем порядке;
· различные причины, в связи с которыми невозможно использовать помещение по назначению;
· проведение несогласованного переустройства или перепланировки помещения, отказ от узаконивания произведенных изменений;
· односторонний отказ от исполнения договора/одностороннее расторжение договора;
· споры, возникающие при передаче помещения между сторонами Договора аренды (сдача помещения, возврат помещения);
· наличие в договоре двусмысленных формулировок.
Все вышеназванные ситуации нередко становятся причиной обращения одной из сторон договора аренды в суд для защиты своих интересов. При этом нужно отметить, что законодательство дает достаточно большую свободу арендатору и арендодателю при заключении договора, в связи с чем, при возникновении спорной ситуации, суд в первую очередь будет ориентироваться именно на условия договора, а уже потом на действующую нормативную базу. Арендатор и арендодатель должны обговорить все возможные спорные моменты до заключения договора, дабы при его реализации четко осознавать последствия своих действий и нести за них ответственность.
Невыплата в срок установленный договором аренды арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором является одной из наиболее распространенных конфликтных ситуаций между сторонами договора аренды. Очень часто несвоевременные выплаты арендных платежей происходят вследствие виновных действий арендатора, который умышленно задерживает платежи по договору аренды, обуславливая это субъективными факторами.
Для борьбы с такими недобросовестными арендаторами предусмотрен целый ряд эффективных инструментов договора.
В первую очередь стоит упомянуть назначение неустойки за просрочку платежа более чем на обусловленный в договоре срок. Часто арендодатель договором назначает предельный срок на уплату арендных платежей, по истечении которого договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке или может быть ограничен доступ арендатора в арендуемое помещение. Также стороны могут согласовать возможность использования обеспечительного платежа для погашения просрочки по договору.
Слишком высокая арендная плата. Одностороннее повышение арендодателем ставки арендной платы
Очень часто в судах рассматриваются споры, связанные с односторонним повышением арендной платы арендодателем. Гражданский кодекс (п. ст. 614 ГК РФ) позволяет по соглашению сторон не чаще одного раза в год пересматривать размер арендной платы в случае, если в договоре аренды не обговорены иные условия.
Для того чтобы избежать конфликтов такого рода, при заключении договора аренды стоит четко обговорить периодичность повышения арендной платы (например, не чаще одного раза в год), а также максимальную ставку, на которую собственник помещения может увеличить размер арендной платы (например, 5%). Также можно привязать размер арендной платы к курсу валюты или ситуации на рынке, в этом случае она может изменяться как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Нередко стороны, чтобы защитить себя, используют для определения арендной платы размер от товарооборота (например, 7% от ежемесячной выручки). Такой способ позволяет защитить интересы арендодателя в случае дефолта или гиперинфляции.
Различные причины, в связи с которыми невозможно использовать помещение по назначению
Часто возникает ситуация, когда арендатор, после заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи помещения понимает, что переданное ему в пользование помещение не может быть использовано в соответствии с целями, на которые рассчитывал арендатор при заключении договора. Для того чтобы избежать этого, необходимо придерживаться следующих рекомендаций при заключении договора:
1) четко прописывать цели использования помещения в предмете договора;
2) внимательно относиться к подписанию акта приема-передачи помещения, обозначать в акте все выявленные недостатки;
3) прописывать в договоре возможность одностороннего отказа от договора в случае, если после заключения договора выяснится, что помещение, переданное по договору, невозможно использовать по назначению.
