Проведение несогласованного переустройства или перепланировки помещения. Отказ от узаконивания произведенных изменений
У данной проблемы существует достаточно много проявлений, выраженных в том, что:
· арендатор не согласовал перепланировку с арендодателем;
· арендатор не узаконил сделанную перепланировку;
· стороны не могут определить, кому достанутся отделимые и неотделимые улучшения после расторжения договора аренды.
Для того чтобы нивелировать такие разногласия, необходимо четко прописать в договоре аренды порядок согласования и узаконивания перепланировки, в том числе указать сроки на проведение всех согласований сторонами договора и сроки, за которые должна быть узаконена перепланировка. Кроме того, необходимо четко прописать, какие улучшения помещения стороны считают отделимыми, а какие неотделимыми. За проведение несанкционированной перепланировки нередко устанавливается штраф или предусматривается право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды помещения.
Односторонний отказ от исполнения договора/одностороннее расторжение договора
В силу нестабильной ситуации на рынке, очень часто встречаются ситуации, когда одна из сторон договора аренды пытается выйти из договора. Современное законодательство достаточно жестко регулирует этот аспект арендных отношений и рассматривает ряд случаев, когда договор аренды может быть расторгнут в одностороннем судебном порядке.
Для сокращения конфликтных ситуаций по данному пункту необходимо заранее предусмотреть случаи, когда договор аренды может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке (например, при перепланировке или при несвоевременном внесении арендной платы). Часто стороны предусматривают возможность отказаться от договора аренды при условии своевременного уведомления друг друга о прекращении арендных отношений (например, за 180 дней до предполагаемого расторжения). Наиболее эффективным регулятором для таких случаев является установление ответственности за одностороннее расторжение договора аренды (например, в размере арендной платы за последующие 3 месяца аренды) при возможности незамедлительного выхода из договора аренды.
Споры, возникающие при передаче помещения между сторонами Договора аренды (сдача помещения, возврат помещения), являются одними из самых распространенных при арендных отношениях. Статья 622 Гражданского кодекса устанавливает четкое правило — имущество должно быть возвращено из аренды в том же состоянии, в котором передавалось в аренду, с учетом нормального износа.
Чтобы избежать споров, при возврате имущества из аренды необходимо:
1) максимально подробно обговаривать предмет аренды. При аренде помещения необходимо прикладывать к договору технический план помещения с обозначением всех существующих перегородок и перекрытий;
2) фиксировать все недостатки имущества в акте приема-передачи помещения;
3) в договоре обговаривать понятие нормального износа помещения и обозначать случаи, когда повреждения помещения не являются случаями нормального износа.
В случае соблюдения всех этих рекомендаций, можно достаточно легко нивелировать все конфликтные ситуации между собственником и арендатором. При составлении договора аренды нужно очень качественно проработать систему сдержек и противовесов, не стоит допускать явного преимущества одной стороны договора аренды над другой. Если же конфликтная ситуация все-таки возникла, не стоит сразу же обращаться в суд, скорее всего, вопрос может быть разрешен путем переговоров. В суд стоит обращаться лишь в случае явной недобросовестности одной из сторон сделки.
