Сиэтл – будет лучшим рынком коммерческой недвижимости США в 2009 г.

Эксперты уже не раз отмечали удивительный факт: Сиэтл практически не затронул мировой финансовый кризис. К слову, подобно другим курортным городам мира, рынок Сиэтла, конечно же, за минувший кризисный год “просел”. Просто говоря о его привлекательности, мы говорим о том, что он упал значительно меньше других городов США. Одним словом, все относительно. Сиэтл по-прежнему привлекает такие ведущие корпорации мира, как Microsoft, и по-прежнему адекватно выполняет свою миссию в качестве центра азиатской торговли. Так что если в Штатах и есть город, заслуживающий инвестиций, то это, безусловно, Сиэтл.

Эксперты PricewaterhouseCoopers (PwC) и Urban Land Institute (ULI) ежегодно публикуют свой обзор под названием “Последние тенденции в коммерческой недвижимости”, который представляет собой независимый взгляд на рынок. Данный отчет выходит уже 30 лет подряд, что является национальным рекордом рынка коммерческой недвижимости. Обзор, вышедший в печать в уходящем году, содержит выводы и заключения на основании многочисленных интервью, в которых приняло участие около 700 девелоперов, инвесторов, кредиторов и брокеров. По прогнозам на следующий год по 9‑балльной шкале эксперты PwC и ULI присвоили Сиэтлу 6, 2 балла в номинации городов, обладающих наибольшей инвестиционной привлекательностью. Чем лучше у города его месторасположение с точки зрения инвестиционной привлекательности, тем более высокий рейтинг ему дали эксперты. “Один доллар, инвестированный в коммерческую недвижимости Сиэтла, принесет значительно больший инвестиционный доход, чем доллар, инвестированный в каком-либо другом городе. Но мы пока ничего не знаем о том, какой период времени может занять получение этого самого инвестиционного дохода”, считает Рик Калвода, директор PricewaterhouseCoopers.

Наиболее благоприятными для инвестиций считаются города, имеющие выгодное географическое месторасположение, удобный, и желательно пешеходный центр города, и при этом не обладающие большими излишками жилой либо офисной недвижимости. В этой классификации ниже Сиэтла расположились Сан-Франциско, Вашингтон, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Денвер, Хьюстон, Бостон, Даллас и Чикаго. В прошлогодней аналогичной классификации Сиэтл был вторым с общим коэффициентом 6,9. По мнению экспертов, рейтинг в значительной степени определяется рынком жилой недвижимости, в особенности сегментом отдельных односемейных домов: в периоды роста зарплаты и числа рабочих мест люди покупают большее количество домов, и тем самым стимулируют рост цен.

Официальная статистика гласит о том, что Сиэтл является крупнейшим центром, который расположен в штате Вашингтон в 182 км от американо-канадской границы. Городское население насчитывает 586200 человек, а всего в регионе проживает 3,58 млн. Сиэтл является крупнейшим коммерческим, культурным и научно-техническим центром северо-западного тихоокеанского побережья США. Сиэтл является крупнейшим портовым и туристическим городом, где расположена штаб-квартира компании Boeing Commercial Airplanes, крупнейшего авиапроизводителя в мире. Сиэтл – крупнейший рыболовный центр, общий объем экспорта которого превышает все остальные американские города в совокупности.

В отчете “Последние тенденции в коммерческой недвижимости” Сиэтл описан еще и как “город науки”, являющийся магнитом для высоких промышленных технологий. Главной движущей силой города являются “корпоративные гиганты”, поскольку именно на территории Сиэтла расположены большинство компаний, входящих в список Fortune 500. Только в секторе информационных технологий Сиэтла представлены более 850 компаний, общее количество сотрудников которых составляет 18250 человек, а консолидированные объемы продаж – $3,5 миллиарда. Научная деятельность в городе просто бурлит благодаря деятельности многочисленных научно-исследовательских институтов и развитой высокотехнологической инфраструктуры, базирующейся на экологических аспектах бизнеса. Из наиболее известных примеров можно привести корпорацию Microsoft, чей головной офис также располагается в Сиэтле. “Рынок Сиэтла очень диверсифицирован, он обладает всеми необходимыми условиями для ведения бизнеса и является городом, где жизнь не утихает все 24 часа в сутки”, считает глава финансово‑аналитического департамента по недвижимости ULI Стивен Бланк.

Экономика города по-прежнему достаточно сильна, несмотря на закрытие одного из крупнейших финансовых гигантов Washington Mutual и значительного сокращения рабочих мест в крупнейшей международной кофейной компании Starbucks, а также в компаниях Boeing и Microsoft. Уровень свободных площадей на рынке жилой недвижимости города держится на минимальной отметке, и при этом нельзя сказать, что в городе строится много новых домов, т. к. продолжающийся финансовый кризис негативно сказался на деятельности многих девелоперов, которым пришлось значительно корректировать свои планы. По мнению экспертов, это имело и свой положительный эффект, поскольку рынок Сиэтла оказался менее насыщенным по сравнению с другими городами, где налицо переизбыток предложения. “Нам повезло в том, что многие дома так и не появились на поверхности”, анализирует ситуацию Лесли Уильямс, президент сиэтлской девелоперской компании Williams Marketing’s, Inc.

Тем не менее, аналитики считают, что в центре города значительно увеличится доля вакантных офисных площадей после выхода на рынок 3,5 млн кв. футов новых офисных помещений. На фоне нестабильного роста занятости это может привести к увеличению доли вакантных площадей до уровня 10% и выше. По данным аналитиков, замедление роста экономики города приведет к падению арендных ставок. “Собственники зданий активно борются за новых арендаторов после того, как о своем неустойчивом финансовом состоянии сообщила такая крупнейшая компания, как Washington Mutual, а Starbucks сократил свой штат”, считает один из опрошенных экспертами ULI и PwC респондент.

Как считают аналитики, рынок торговой недвижимости Сиэтла также подвергся значительной корректировке в эпоху кризиса. Starbucks, основанная в Сиэтле в 1971 и насчитывающая более 15000 заведений в 44 странах мира, сейчас находится в крайне проблематичном состоянии: прибыль компании за последний квартал упала на 97%. Аналогичная ситуация и в Nordstrom, крупнейшей в США сети универмагов: компания рапортовала о 57%-ном падении доходов за последний квартал. Эти тревожные сигналы в торговом секторе непосредственно влияют на рынок торговой недвижимости и экономику города в целом: безработными стали тысячи высокооплачиваемых менеджеров и бизнесменов, представлявших торговые компании. При этом общий уровень занятости в торговом секторе штата Вашингтон на сегодняшний момент составляет 332000 чел. Экономика штата в значительной степени зависит от поступлений налогов от продаж, и в этой связи эксперты прогнозируют дальнейшее снижение активности торгового сектора, что приведет к сокращению объемов финансирования сектора услуг и инфраструктуры. Что делать в сложившейся ситуации? Эксперты считают, что в эпоху тотальной рецессии экономики, масштабов которой нынешнее поколение еще не видело, наиболее подходящим является девиз, высказанный еще президентом Бушем в связи с событиями 11 сентября: идите в магазины и покупайте!

Говоря о тенденциях развития рынка в будущем году, партнер и глава аналитического отдела недвижимости США PwC Тим Конлон считает, что не стоит слишком уж драматизировать текущую ситуацию. “Рынки недвижимости всегда развивались циклически, и сегодняшняя ситуация – не исключение. Рост на рынке возобновится, но не так скоро, как бы этого хотелось. Коммерческая недвижимость последней на рынке нащупает “дно”, после чего будет переживать “черный” 2009 год, однако после этого быстрее других возродится на фоне общей рыночной стабилизации. Пока же наиболее грамотные инвесторы потуже затянут пояса и будут пытаться с наименьшими потерями пережить тяжелые времена. Мы ожидаем увидеть взвешенную дисциплинированную стратегию со стороны долгосрочных инвесторов применительно к основополагающим методам управления собственностью и структурированию сделок”, – отметил Конлон.

Аналитики также считают, что продолжающееся падение объемов рынка недвижимости будет сопровождаться падением стоимости активов, поскольку нестабильная экономика негативно отразится на денежных потоках в сфере недвижимости. Цены на объекты недвижимости упадут на 15–20%, если сравнивать их с пиковыми значениями, достигнутыми рынком в середине 2007 года. “Только после тотальной реструктуризации сферы финансирования ценовые механизмы вновь заработают, и это даст возможность рынку нащупать ту точку, после которой начнется его восхождение вверх”, – отмечает Стивен Бланк.

Опрошенные аналитиками ULI респонденты считают, что финансовые компании и банки в ближайшие два года будут вынуждены списывать со своих счетов активов безнадежные долги, используя для ускорения этого процесса механизм аукционов, а инвесторы не станут предпринимать каких-либо активных действий до окончания “периода кровопролития”. Аналитики считают, что при наступлении лучших времен в наиболее выигрышном положении окажутся инвесторы, выкупившие ряд проблемных активов в “смутное время”, а в списках “выживших” окажутся банки, которые следовали грамотной консервативной политике кредитования. Ипотечные механизмы также начнут восстанавливать утраченные позиции, однако в более регулируемой форме.

Рынки коммерческой недвижимости, по мнению большинства респондентов, смогут возродиться быстрее, чем рынки жилой недвижимости, т. к. от строителей домов в ближайшем будущем можно ожидать массовых распродаж земельных участков по символической цене в несколько центов и закрытия многих проектов в дополнение к огромному числу ипотечных дефолтов. Участники опроса сошлись во мнении о том, что от падения американского рынка недвижимости в большей степени выиграют инвестиционные фонды из оффшорных зон мира, накопившие достаточные средства для покупки “трофейных” объектов недвижимости в крупнейших городах США на фоне объективно слабого доллара.

Единственным утешением для рынка недвижимости, по мнению составителей обзора, является вера в профессионализм наиболее успешных инвесторов на рынке, а началом восстановления экономики должен стать 2010 год. “На рынок вернутся денежные потоки, и прежде всего, циркулирующие в сфере недвижимости, а не в финансовой сфере”, заключают аналитики.

Среди других американских городов, фигурирующих в отчете “Последние тенденции в коммерческой недвижимости”, подготовленном экспертами ULI и PwC, второе место занимает Сан-Франциско. Этот город также является крупнейшими торговым и туристическим центром, с высоким уровнем жизни и диверсифицированной экономикой. Эксперты отмечают Сан-Франциско с точки зрения девелоперской активности и темпов строительства жилья, призывая к активным покупкам объектов жилой и офисной недвижимости города. Тем не менее, большинство опрошенных ULI и PwC аналитиков убеждены в том, что цены на все категории недвижимости в Сан-Франциско будут еще некоторое время снижаться.

К Вашингтону, который до сих пор празднует победу на выборах Барака Обамы, аналитики относятся более сдержанно, считая что недвижимость в американской столице в настоящий момент не нужно ни продавать, ни покупать. По прогнозам, уровень вакантных офисных площадей в центре города в следующем году будет ниже 10%, а владельцы домов будут, как и прежде, сдавать их арендаторам вне зависимости от установившихся на рынке расценок. Уровень безработицы в Вашингтоне несколько ниже среднего по США. Более того, ожидается, что со вступлением в должность нового президента, число рабочих мест в городе вырастет, что, в свою очередь, приведет к росту продаж в торговом секторе.

Несколько хуже обстоят дела в Нью-Йорке, хотя экономика города фундаментально сильна, что позволяет Нью-Йорку твердо входить в пятерку ведущих городов США. И хотя город, безусловно, пострадал от цепи последних событий на Wall Street, в результате которых без работы оказались тысячи сотрудников, а уровень вакантных офисных площадей стремительно вырос. По мнению экспертов, несмотря на экономический кризис и слабый доллар, менее всего от этого пострадает гостиничный сектор и сектор гостиничной недвижимости. Торговый сегмент бизнес-класса ощутит на себе самый мощный удар кризиса в то время, как богатая прослойка населения города позволит выжить модным бутикам на Madison Avenue.

Замыкает американскую пятерку Лос-Анджелес, еще один представитель Западного побережья. Этот крупнейший мегаполис чувствует себя экономически устойчиво, благодаря неослабевающему потоку жилищного строительства. “Здесь практически невозможно потерять деньги, если вы вложили их в строительство жилой недвижимости, а ваш горизонт инвестирования составляет 5–10 лет”, – отметил один из респондентов. Гостиничный бизнес города тоже не должен сильно пострадать от кризиса, учитывая географическое месторасположение Лос-Анджелеса и его популярность среди туристов всего мира.