Идем ко дну

На состоявшемся 11 декабря традиционном рождественском саммите, организованном Гильдией управляющих и девелоперов совместно с журналом Commercial Real Estate, ведущие игроки рынка коммерческой недвижимости подвели итоги 2008 года и обменялись прогнозами на следующий год.
4427
Автор: Надежда Русина, Тамара Элбакидзе
В первой части мероприятия участники саммита представили доклады, в которых освещались основные события и ключевые тенденции 2008 года по всем сегментам рынка. Первое слово было предоставлено Денису Колокольникову, генеральному директору компании RRG. По словам г-на Колокольникова, объем нового предложения офисной недвижимости в 2008 году составил 1,7 млн. кв.м. В основном, это площади класса В, а также реконструированные объекты. «На данный момент большинство заявленных проектов заморожено, будут сданы объекты, построенные более, чем на 50%», - сообщил Денис Колокольников. Также он отметил, что ставки аренды офисных помещений в среднем по Москве уменьшились на 10%, а также увеличился спрос на помещения в субаренду. Среди основных тенденций 2009 года компания RRG упоминает: снижение спроса на офисы, увеличение доли вакантных площадей, переезд компаний из офисов в центре города в менее качественные помещения, спрос на небольшие площади с отделкой.
Итоги рынка складской недвижимости подвел Рубен Алчуджян, управляющий партнер компании Praedium ONCOR International. «Кризис – часть жизни, но тем не менее жизнь продолжается!», - оптимистично начал свое выступление г-н Алчуджян. Дальнейший его рассказ был не столь радужен. Так, выяснилось, что из предполагавшихся к вводу в эксплуатацию в 2008 г. 1,2 млн. кв.м площадей было сдано лишь 453 тыс. кв.м. Реализация большей части проектов была перенесена на 2009 год: предполагается, что в этом году будет сдано 800 тыс. кв.м складов. Новых проектов в 2009 г. не ожидается, будут достраиваться уже анонсированные: «PNK-Чехов», «Восточный», «MLP-Подольск» и др. Несмотря на общую для рынка тенденцию к снижению арендных ставок, в складском сегменте стоит ожидать снижения лишь на 5%: это объясняется рядом финансовых причин. «Стоимость строительства уменьшается, однако финансирование проектов дорожает, вот почему снижение аренды не будет сильно заметным», - объясняет Рубен Алчуджян. В складском сегменте в следующем году будет также активно развиваться субаренда.
Активно до наступления кризиса развивался рынок гостиничной недвижимости в России, о чем поведала Анжелика Норманн, руководитель направления консультационных услуг в области гостиничного бизнеса и индустрии развлечений России и СНГ компании Ernst & Young. «Состоялся выход международных операторов на российский рынок, в частности, в Москве, Санкт-Петербурге и отдельных регионах. По стоимости номера в отеле российский рынок занял третье место после Лондона и Парижа. Однако с сентября 2008 года многие проекты заморожены, в связи с низкой доходностью гостиничный бизнес – последний в приоритетах инвесторов и банков. Новых объектов долгое время не будет», - подвела итог г-жа Норманн. По ее словам, в действующих отелях сократилось число мероприятий и конференций, а также расходы на питание и напитки для гостей. Загрузка гостиниц будет зависеть от уровня деловой активности и туризма. Стоимость номеров в Москве пока не снижается, хотя и может произойти в перспективе.
О перспективах строительства многофункциональных комплексов рассказала Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer. По ее словам, градостроительная политика города направлена комплексное освоение территорий. Предполагается, что наибольшим спросом новые МФК будут пользоваться в районах с плохо развитой инфраструктурой.
Марк Афраймович, управляющий партнер компании ROSS Group, в своем выступлении рассказал о трудностях, которые сегодня в связи с кризисом испытывают ритейлеры. В частности, высокой выручки от продаж ритейлерам стоит ждать в декабре, а потом начнется прогнозируемый спад в доходах. Г-н Афраймович в цифрах обозначил развитие сегмента торговой недвижимости в Москве и регионах, сопоставив количество заявленных, сданных в эксплуатацию и замороженных на сегодня проектов. Так, к примеру, в Москве из 17 заявленных проектов введено в строй лишь 4 ТЦ, сдача трех объектов перенесена на 2009 год. «Сделки по купле-продаже объектов активно велись в первом полугодии 2008 года, на данный момент их нет. Также застопорился и процесс снижения арендных ставок, за исключением тех девелоперов, которые поддались на шантах конкретных арендаторов, вступивших между собой в сговор. Вряд ли кто-то сейчас будет менять ставки до января-февраля», - подвел итог первой сессии Марк Афраймович.
Вторая часть мероприятия носила модный сегодня формат панельной дискуссии.  Участники конференции рассуждали об опасностях и возможностях, которые в себе таит внезапно нагрянувший мировой финансовый кризис. Во главе угла стоял вопрос, сформулированный модераторами саммита Александром Ольховский, президентом ГУД, вице-президентом ВТБ, и Екатериной Крыловой, главным редактором  CRE: как понять, наступило ли дно рынка? Мнения, как водится, разошлись. Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам, Россия и СНГ, компании Jones Lang LaSalle, предположил, что рынок достигнет дна, когда «мы увидим первые сделки по аренде и продаже. Пока же арендаторы и собственники не знают, какие ставки и цены будут установлены». Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что только к концу 2009 года мы поймем, что будет с рынком: «Сейчас же мы должны понять, кто будет нашим конечным потребителем», - сообщил он.
В развязавшейся внезапно дискуссии относительно вопроса государственной поддержки девелоперам Павел Косов, вице-президент ВТБ сообщил, что, несмотря на тяжелое время, банк продолжает финансировать некоторые проекты, финансирование которых было начато ранее, и участвует в диалоге с государством. Для которого, в свою очередь, приоритетом являются девелоперы, строящие жилье эконом-класса. «А вообще жилье и офисы не относятся к предмету первой необходимости, и проблемы девелоперов и застройщиков не очень важны государству. Которое должно было бы помочь ипотечникам и создать ряд преференций вроде налогового вычета», - высказался Дмитрий Луценко, член совета директоров Mirax Group. «Однако пока никто не готов принимать решений, для начала государство должно создать фундамент для дальнейшего развития рынка», - заявил Даррелл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis.
По мнению Георгия Найденова, генерального директора ОАО «РЕГИОНЫ-Менеджмент», рынок достигнет дна, когда произойдет смена собственников объектов. Также отметил г-н Найденов, сегодня арендаторы документированно обосновывают падение своих оборотов на 15–50%. По словам Татьяны Астер, вице-президент DVI Холдинг по вопросам ПР и маркетинговой политики, сегодня налицо факт перераспределения потребительской корзины. Так, впервые пивные компании показали рост доходов, невзирая на кризис и зимний сезон. «Сейчас будут востребованы более дешевые форматы, рынку нужны другие цены и сервисы, есть место для новых западных игроков и концепций», - сообщила г-жа Астер.
Как считает Сергей Гоголев, генеральный директор TriGranit Development Corporation, кризис в стране продлится не менее 18 месяцев и закончится не ранее 2010 года. «Мы, в свою очередь, планируем сосредоточиться на реализации уже начатых проектов, будем пробовать новые формы развития, в том числе инвестировать в интересные проекты, так как сейчас они являются выгодными для вхождения», - пояснил планы компании г-н Гоголев. Виктор Малеванкин, директор по инвестициям Raven Russia, сообщил, что его компания имеет средства для финансирования только своих проектов, строящихся сегодня. «Пока я не видел объектов, достойных нашего внимания», - объяснил свою позицию г-н Малеванкин.
Фонд Fleming Family & Partners также может сегодня инвестировать в проекты, но готовые, при соответствии цены качеству. Как отметил Олег Мышкин, управляющий партнер компании, сегодня список так называемых distressed assets заметно пополнился: в этот перечень попали даже хорошие активы, владельцы которых не могут найти финансирование на их дальнейшее развитие. «Также крупные компании, выходившие на IPO, сегодня с большим дисконтом продают свои акции», - рассказал г-н Мышкин. В ответ на эту реплику Андрей Закревский, старший вице-президент компании Knight Frank, заметил, что, к сожалению, не так-то просто купить эти акции на открытом рынке, хотя у многих есть желание прикупить себе акций AFI Development и «Системы-Галс».
Как всегда в последнее время, не обошлось без шуток, адресованных девелоперами и консультантами банковским структурам, в частности, к присутствовавшим на саммите представителям банка ВТБ. «Я только что из Флоренции: там большинство зданий было построено вообще без участия банков», - заметил Дмитрий Луценко. «Есть ощущение, что пока в России не появились банки и проектное финансирование, рынка не было вообще», - поддержал коллегу Даррелл Станафорд. «Да, потребители сегодня превратились в каких-то мучеников валютной корзины», - констатировал Константин Ковалев. «Видимо, нас уже вычеркнули из профессионального сообщества», - отшутился Александр Ольховский.


иГРОКИ РЫНКА

Найденов Георгий

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre