4. Финансовые вопросы
• В качестве альтернативы резервированию 10% собственных средств от проектной стоимости на момент подачи проектной декларации устанавливается возможность открытия застройщику уполномоченным банком кредитной линии в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства;
• вводится обязанность соблюдения застройщиком нормативов финансовой устойчивости (наступает по истечении 90 дней с момента вступления закона в силу);
• увеличивается установленный лимит расходов застройщика на административные и коммерческие расходы с 10% до 20% от проектной стоимости строительства для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности;
• застройщику возвращается возможность использования денежных средств дольщиков на осуществление платежей в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство объекта, в собственность или в аренду, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;
• уточняется, что денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в любых целях после ввода в эксплуатацию МКД и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав МКД, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;
• вводятся исключения из ранее запрещенных для застройщика операций. В частности, застройщик вправе:
- привлекать целевые займы от основного общества застройщика (не более 20% от проектной стоимости строительства, а размер процентной ставки не должен превышать следующую величину: ключевая ставка + 2%);
- предоставлять займы и ссуды другому застройщику, по отношению к которому застройщик является основным обществом;
- создавать (участвовать в уставных капиталах) хозяйственные общества - застройщики, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом.
5. Организационные вопросы
• Исключается возможность привлечения средств граждан через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы;
• появляется возможность осуществления строительства по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки, либо в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории. При этом застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории и (или) договорам о комплексном развитии территории и (или) договорам о комплексном освоении территории;
• вводится принцип «одно разрешение на строительство – один расчетный счет»;
• у застройщика появляется право продажи и аренды нежилых помещений, машино-мест в МКД с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию, а также осуществления содержания указанных объектов недвижимости, в том числе внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги;
• уточняется, что оплата цены ДДУ производится в безналичном порядке.
6. Единая информационная система жилищного строительства
• Расширяется не только перечень документов и информации, которые застройщики, контролирующие органы, Фонд и Росреестр обязаны размещать в Единую информационную систему жилищного строительства (далее – «ЕИСЖС»), но и появляется обязанность по размещению определенной информации органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, а также Федеральной службой государственной статистики;
• вводится обязанность раскрытия застройщиком информации о своих участниках/акционерах, владеющих 5% и более процентами в уставном капитале застройщика, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться 5% и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика.
7. Вопросы банкротства застройщиков
• Урегулированы особенности удовлетворения в деле о банкротстве требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу. Новые нормы направлены на защиту прав таких участников долевого строительства;
• урегулированы особенности урегулирования обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур.
ВЫВОДЫ
Застройщики, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 г., должны учитывать следующие требования и особенности:
• указанные застройщики обязаны открыть расчетный счет в уполномоченном банке в течение 2 месяцев со дня вступления закона в силу;
• после открытия такого расчетного счета по нему не допускается осуществлять операции, запрещенные законом № 214-ФЗ. В случае обнаружения соответствующих нарушений уполномоченный банк вправе отказать в проведении операции по счету и обязан уведомить об этом контролирующий орган и Фонд;
• если застройщик реализует несколько проектов в рамках нескольких договоров о развитии застроенной территории, и (или) о комплексном освоении территории, и (или) о комплексном развитии территории привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства МКД по разрешениям на строительство, полученным в рамках иных договоров не допускается до получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД;
• обязанность по размещению информации в ЕИСЖС, в редакции рассматриваемого закона, возникает по истечении 3 месяцев со дня вступления его в силу;
• до утверждения Правительством РФ порядка, способов, сроков и периодичности размещения информации в ЕИСЖС застройщики обязаны размещать информацию, предусмотренную законом 214-ФЗ (в редакции рассматриваемого закона), согласно положению, утвержденному Приказом Минстроя РФ от 11 мая 2018 г. № 275/пр;
• мониторинг соответствия застройщика требованиям, установленным законом, теперь осуществляет также Фонд, который вправе направить в Росреестр и государственный орган, осуществляющий контроль в области долевого строительства, уведомления о нарушениях;
• при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено и не завершено до 1 июля 2018 г., арбитражные суды будут применять некоторые новые нормы.
• В качестве альтернативы резервированию 10% собственных средств от проектной стоимости на момент подачи проектной декларации устанавливается возможность открытия застройщику уполномоченным банком кредитной линии в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства;
• вводится обязанность соблюдения застройщиком нормативов финансовой устойчивости (наступает по истечении 90 дней с момента вступления закона в силу);
• увеличивается установленный лимит расходов застройщика на административные и коммерческие расходы с 10% до 20% от проектной стоимости строительства для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности;
• застройщику возвращается возможность использования денежных средств дольщиков на осуществление платежей в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство объекта, в собственность или в аренду, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;
• уточняется, что денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в любых целях после ввода в эксплуатацию МКД и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав МКД, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;
• вводятся исключения из ранее запрещенных для застройщика операций. В частности, застройщик вправе:
- привлекать целевые займы от основного общества застройщика (не более 20% от проектной стоимости строительства, а размер процентной ставки не должен превышать следующую величину: ключевая ставка + 2%);
- предоставлять займы и ссуды другому застройщику, по отношению к которому застройщик является основным обществом;
- создавать (участвовать в уставных капиталах) хозяйственные общества - застройщики, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом.
5. Организационные вопросы
• Исключается возможность привлечения средств граждан через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы;
• появляется возможность осуществления строительства по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки, либо в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории. При этом застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории и (или) договорам о комплексном развитии территории и (или) договорам о комплексном освоении территории;
• вводится принцип «одно разрешение на строительство – один расчетный счет»;
• у застройщика появляется право продажи и аренды нежилых помещений, машино-мест в МКД с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию, а также осуществления содержания указанных объектов недвижимости, в том числе внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги;
• уточняется, что оплата цены ДДУ производится в безналичном порядке.
6. Единая информационная система жилищного строительства
• Расширяется не только перечень документов и информации, которые застройщики, контролирующие органы, Фонд и Росреестр обязаны размещать в Единую информационную систему жилищного строительства (далее – «ЕИСЖС»), но и появляется обязанность по размещению определенной информации органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, а также Федеральной службой государственной статистики;
• вводится обязанность раскрытия застройщиком информации о своих участниках/акционерах, владеющих 5% и более процентами в уставном капитале застройщика, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться 5% и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика.
7. Вопросы банкротства застройщиков
• Урегулированы особенности удовлетворения в деле о банкротстве требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу. Новые нормы направлены на защиту прав таких участников долевого строительства;
• урегулированы особенности урегулирования обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур.
ВЫВОДЫ
Застройщики, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 г., должны учитывать следующие требования и особенности:
• указанные застройщики обязаны открыть расчетный счет в уполномоченном банке в течение 2 месяцев со дня вступления закона в силу;
• после открытия такого расчетного счета по нему не допускается осуществлять операции, запрещенные законом № 214-ФЗ. В случае обнаружения соответствующих нарушений уполномоченный банк вправе отказать в проведении операции по счету и обязан уведомить об этом контролирующий орган и Фонд;
• если застройщик реализует несколько проектов в рамках нескольких договоров о развитии застроенной территории, и (или) о комплексном освоении территории, и (или) о комплексном развитии территории привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства МКД по разрешениям на строительство, полученным в рамках иных договоров не допускается до получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД;
• обязанность по размещению информации в ЕИСЖС, в редакции рассматриваемого закона, возникает по истечении 3 месяцев со дня вступления его в силу;
• до утверждения Правительством РФ порядка, способов, сроков и периодичности размещения информации в ЕИСЖС застройщики обязаны размещать информацию, предусмотренную законом 214-ФЗ (в редакции рассматриваемого закона), согласно положению, утвержденному Приказом Минстроя РФ от 11 мая 2018 г. № 275/пр;
• мониторинг соответствия застройщика требованиям, установленным законом, теперь осуществляет также Фонд, который вправе направить в Росреестр и государственный орган, осуществляющий контроль в области долевого строительства, уведомления о нарушениях;
• при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено и не завершено до 1 июля 2018 г., арбитражные суды будут применять некоторые новые нормы.
