ЧТО ПРОИЗОШЛО?
Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу с 1 июля 2018 г.
Во исполнение поручения Президента в конце 2017 г. Правительство РФ утвердило план мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования. Предполагалось, что переход к проектному финансированию завершится к 2021 г. Однако с учетом нового закона переход произойдет на 1,5 года раньше.
ПОДРОБНОСТИ
Закон в очередной раз изменяет правовое регулирование долевого строительства. Изменения вносятся в семь федеральных законов. Наиболее существенными, по нашему мнению, являются следующие:
1. Проектное финансирование
— Уточняется механизм привлечения денежных средств дольщиков через использование эскроу счетов. В частности:
• денежные средства дольщиков перечисляются застройщику после сдачи многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее – «МКД») в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на 1 объект долевого строительства, входящий в состав МКД;
• денежные средства на счетах эскроу застрахованы в системе АСВ на сумму до 10 млн руб. Если вкладчик имеет несколько счетов эскроу в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим счетам перед вкладчиком превышает 10 млн руб., возмещение выплачивается по каждому из этих счетов пропорционально их размерам, но в совокупности в размере не более 10 млн руб.;
• после 1 июля 2019 г. использование эскроу счетов станет обязательным по проектам, по которым договор участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») с первым дольщиком заключен после 1 июля 2019 г.;
• проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются, а вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
— В случае заключения ДДУ с использованием механизма эскроу в отношении застройщика не подлежат применению требования о:
• наличии у застройщика не менее чем трехлетнего опыта участия в строительстве МКД общей площадью не менее 10 тыс. кв. м в совокупности;
• целевом использовании застройщиком полученных от дольщиков денежных средств – контроль за целевым расходованием полученных кредитных средств осуществляется банком, выдавшим кредит;
• проведении банковского контроля за порядком совершения операций по расчетному счету застройщика.
А застройщик, в свою очередь, вправе:
• осуществлять строительство в пределах нескольких разрешений на строительство и даже нескольких договоров о развитии застроенной территории, о комплексном развитии территории, о комплексном освоении территории;
• не соответствовать определенным требованиям (в т.ч. в части наличия собственных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства);
• не вносить денежные средства в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого ДДУ.
2. Полномочия Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее – «Фонд»)
• Фонд получил полномочия по осуществлению мониторинга соответствия застройщиков требованиям, установленным законом, а также полномочия по информированию уполномоченных органов о выявленных нарушениях;
• Фонд получил полномочия по финансированию за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований, мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, а также иных объектов, в том числе объектов инфраструктуры.
.
3. Вопросы ответственности застройщика и его бенефициаров
• В дополнение к ранее введенным требованиям к руководителю, главному бухгалтеру или физическому лицу–бенефициару застройщика процент участия в уставном капитале застройщика в качестве одного из квалифицирующих признаков снижается с 25% до 5%;
• вводится солидарная ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине гражданам - участникам долевого строительства;
• устанавливается, что нарушение застройщиком или его основным обществом (или иными дочерними компаниями основного общества) сроков ввода в эксплуатацию МКД на 3 и более месяцев является одним из оснований в выдаче застройщику заключения о его соответствии установленным требованиям и лишает его права привлекать денежные средства.
Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу с 1 июля 2018 г.
Во исполнение поручения Президента в конце 2017 г. Правительство РФ утвердило план мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования. Предполагалось, что переход к проектному финансированию завершится к 2021 г. Однако с учетом нового закона переход произойдет на 1,5 года раньше.
ПОДРОБНОСТИ
Закон в очередной раз изменяет правовое регулирование долевого строительства. Изменения вносятся в семь федеральных законов. Наиболее существенными, по нашему мнению, являются следующие:
1. Проектное финансирование
— Уточняется механизм привлечения денежных средств дольщиков через использование эскроу счетов. В частности:
• денежные средства дольщиков перечисляются застройщику после сдачи многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее – «МКД») в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на 1 объект долевого строительства, входящий в состав МКД;
• денежные средства на счетах эскроу застрахованы в системе АСВ на сумму до 10 млн руб. Если вкладчик имеет несколько счетов эскроу в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим счетам перед вкладчиком превышает 10 млн руб., возмещение выплачивается по каждому из этих счетов пропорционально их размерам, но в совокупности в размере не более 10 млн руб.;
• после 1 июля 2019 г. использование эскроу счетов станет обязательным по проектам, по которым договор участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») с первым дольщиком заключен после 1 июля 2019 г.;
• проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются, а вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
— В случае заключения ДДУ с использованием механизма эскроу в отношении застройщика не подлежат применению требования о:
• наличии у застройщика не менее чем трехлетнего опыта участия в строительстве МКД общей площадью не менее 10 тыс. кв. м в совокупности;
• целевом использовании застройщиком полученных от дольщиков денежных средств – контроль за целевым расходованием полученных кредитных средств осуществляется банком, выдавшим кредит;
• проведении банковского контроля за порядком совершения операций по расчетному счету застройщика.
А застройщик, в свою очередь, вправе:
• осуществлять строительство в пределах нескольких разрешений на строительство и даже нескольких договоров о развитии застроенной территории, о комплексном развитии территории, о комплексном освоении территории;
• не соответствовать определенным требованиям (в т.ч. в части наличия собственных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства);
• не вносить денежные средства в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого ДДУ.
2. Полномочия Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее – «Фонд»)
• Фонд получил полномочия по осуществлению мониторинга соответствия застройщиков требованиям, установленным законом, а также полномочия по информированию уполномоченных органов о выявленных нарушениях;
• Фонд получил полномочия по финансированию за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований, мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, а также иных объектов, в том числе объектов инфраструктуры.
.
3. Вопросы ответственности застройщика и его бенефициаров
• В дополнение к ранее введенным требованиям к руководителю, главному бухгалтеру или физическому лицу–бенефициару застройщика процент участия в уставном капитале застройщика в качестве одного из квалифицирующих признаков снижается с 25% до 5%;
• вводится солидарная ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине гражданам - участникам долевого строительства;
• устанавливается, что нарушение застройщиком или его основным обществом (или иными дочерними компаниями основного общества) сроков ввода в эксплуатацию МКД на 3 и более месяцев является одним из оснований в выдаче застройщику заключения о его соответствии установленным требованиям и лишает его права привлекать денежные средства.
Продолжение следует
