Новости законодательства за 4-й квартал 2017 г. Часть 2

Представляем вам обзор новостей законопроектов и судебной практики в области недвижимости за четвертый квартал 2017 г. от компании КПМГ.
5666
2. Законопроекты

2.1. Законопроект об апартаментах

Законопроектом вводится определение понятия «апартамент», каковым является помещение, предназначенное для проживания, расположенное в многофункциональном здании. Апартамент относится к жилым помещениям. К правоотношениям по поводу жилых помещений в многофункциональных зданиях будут применяться нормы жилищного законодательства. При привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многофункциональных зданий применяются нормы Федерального закона № 214-ФЗ. Описан механизм перевода ранее созданных нежилых помещений в апартаменты.

Полагаем, что законопроект заполняет лишь частично правовой вакуум, существующий в области регулирования апартаментов. Речь идет только о многофункциональных зданиях. Определение этого термина в законопроекте отсутствует, но присутствует в иных нормативных актах. В частности, СП 160.1325800.2014 определяет такое здание как здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов (п.3.3). В свою очередь функционально-планировочный компонент здания - это группа помещений, обеспечивающих выполнение определенного процесса (проживания, сервисного обслуживания, досуга и др.) (п.3.7).

Статус нежилых помещений, которые расположены в зданиях, не отвечающих указанным критериям, также требует внимания законодателя. Нечеткость примененных в законопроекте формулировок стала причиной отрицательного отзыва на него со стороны Минэкономразвития.

2.2. Нормы ГК РФ и КоАП РФ о самовольных постройках предлагается изменить

1.11.2017 в Государственную Думу РФ внесены два законопроекта, касающиеся самовольных построек.

В соответствии с законопроектом о внесении изменений в ГК РФ, в частности:

1) предлагается не считать самовольной постройку, возведенную в соответствии со всеми разрешениями, если собственник не знал и не мог знать о существовании ограничений для стройки;

2) предлагается, что решение о сносе или приведении в порядок постройки будет принимать суд или в отдельных случаях орган местного самоуправления;

3) лица, которые приобрели зарегистрированную ранее самовольную постройку, имеют право на возмещение за счет казны РФ убытков в связи с принятием решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Законопроект о внесении изменений в КоАП РФ предусматривает наложение штрафа до 1 млн руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток за эксплуатацию самовольной постройки, расположенной на земельном участке, предоставленном в аренду либо приобретенном по результатам публичных торгов, а также штрафа до 300 тыс. руб. за неисполнение в установленный срок решения о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. В случае принятия законопроекта нормы вступят в силу с 1.07.2018 г.

2.3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей исчисления налога на имущество будет зависеть от рентабельности бизнеса

В пояснительной записке к законопроекту, внесенному в Госдуму РФ, указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна определяться с учетом его рентабельности на основании бухгалтерской отчетности организации. Если рентабельность объекта в течение срока использования ниже минимального значения или превышает максимальное значение, то для целей начисления налога на имущество кадастровая стоимость будет определяться по минимальному или максимальному значению соответственно. Порядок определения минимального и максимального значения кадастровой стоимости будет установлен Правительством РФ.

3. Новости судебной практики и правоприменения

3.1. Суд взыскал более 15 млн руб. за недобросовестное ведение переговоров

Арбитражный суд Московского округа оставил в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции о взыскании с ООО «АШАН» упущенной выгоды – неполученных арендных платежей в размере более 15 млн руб. Суды применили п. 2 ст. 434.1 ГК РФ, который устанавливает, что стороны в ходе проведения переговоров и по их завершении обязаны действовать добросовестно. В частности, запрещается внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать. Суды посчитали, что ООО «АШАН», позиционировавший себя в глазах истца (арендодателя) как «имеющий твердые намерения» стать арендатором помещений, повел себя недобросовестно, прекратив деловые контакты с истцом сразу после получения от него подписанного экземпляра договора. Истцу удалось убедить суды в том, что он подготовил помещения именно для сдачи их в аренду ООО «АШАН» и, тем самым, недополучил арендную плату более чем за 6 месяцев (с момента освобождения помещений по дату срыва переговоров, а также с даты срыва переговоров по дату сдачи помещений в аренду новым арендаторам).

3.2. ВС РФ рассмотрит дело о возможности отзыва согласия на субаренду

Вынесено определение о передаче в коллегию по экономическим спорам дела, в котором арендодатель отозвал данное ранее согласие на сдачу арендованного помещения в субаренду, сославшись на статью 157.1 ГК РФ. Суды первой и апелляционной инстанций признали такое заявление арендодателя об изменении договора злоупотреблением права. Суд округа не согласился с указанной позицией со ссылкой на ст. 157.1 ГК РФ и п. 57 Постановления Пленума ВС РФ № 25 и указал на наличие у арендодателя права в одностороннем порядке отозвать данное согласие.

3.3. ВС РФ сохранил постройку в охранной зоне газопровода, поскольку о его существовании не было известно

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, рассматривая кассационную жалобу по делу о сносе построек в охранной зоне газопровода, не согласилась с выводами нижестоящих инстанций, приняв во внимание, что при строительстве в 1991 г. собственник не мог знать о газопроводе, так как информация о нем на местных картах отсутствовала. Ранее, при рассмотрении аналогичного дела, экономическая коллегия ВС РФ поддержала позицию о сносе спорной постройки, возведенной в 2012 г., поскольку о существовании газопровода и его расположении на момент строительства было известно.

3.4. Начисление НДС с передачи арендодателю неотделимых улучшений на безвозмездной основе

Суд указал, что передача арендодателю неотделимых улучшений арендуемого недвижимого имущества на безвозмездной основе является объектом обложения НДС и подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке. При этом суд подтвердил возможность определения в данном случае налоговой базы исходя из методов, установленных в ст. 105.7 НК РФ, в отсутствие взаимозависимости арендатора и арендодателя.

3.5. Переквалификация договора займа в инвестиционную деятельность при наличии признаков инвестирования

Налоговые органы оспорили учет расходов для целей налога на прибыль в виде отрицательной курсовой разницы, возникшей по договору займа. Суд поддержал позицию налоговых органов, сделав вывод о том, что фактические действия сторон свидетельствуют о наличии признаков инвестирования, а не предоставления заемного финансирования на основании следующих аргументов: (i) в течение нескольких лет налогоплательщик ни разу не погасил задолженность по договорам займа; (ii) заимодавец не предъявлял ему требований по погашению долга; (iii) дополнительными соглашениями по договорам займа продлен срок возврата долга; (iv) займы предоставлялись учредителями налогоплательщика для приобретения основных средств и ведения текущей деятельности.


Материалы по теме

Советы юристов

Новости законодательства за 4-й квартал 2017 г. Часть 1

Представляем вам обзор новостей законодательства и судебной практики в области недвижимости за четвертый квартал 2017 г. от компании КПМГ.
19.03
Советы юристов

Законодательные изменения: что нас ждет в 2018-м?

Арташес Оганов, советник, глава практики недвижимости и строительства, и Дмитрий Богданов, практика недвижимости и строительства международной юридической фирмы CMS, Россия, рассказывают.

21.12
Советы юристов

Законодательные изменения 2017 г.: чего ожидать бизнесу?

Саглара Дорджиева, ведущий юрисконсульт юридической фирмы Alta Via

27.02

журнал CRE 4(449)

Вышел в свет майский номер журнала Commercial Real Estate № 449, подготовленный при участии около восьмидесяти экспертов Читайте в номере:  «Несите ваши денежки»: о том, что на фоне возможного смягчения денежно-кредитной политики и существенного снижения доходности по банковским вкладам все секторы экономики буквально затопятся «деньгами с депозитов», аналитики говорят уже более года. Среди основных бенефициаров называется и рынок коммерческой недвижимости. Но просто никому не буде...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (9-15 июня)

Uniqlo популярнее Zara и Nike, Минстрой фиксирует рост качества городской среды, X5 Group строит новый склад под Калугой, «Фасадные Решения» займутся строительством отелей и light industrial, а Vasilchuki запускают девять новых концепций. Эти и другие новости - в нашей традиционной подборке.
15.06
Источник: CRE
Проект

X5 построит логистический центр за 9 млрд

X5 Group начала строительство распределительного центра площадью 65 тыс. кв. м в Калужской области. Он обеспечит логистику для магазинов «Пятерочка» в трех регионах.
11.06
Источник: Invest7
Сделка

Кофейня арендовала производственное помещение в «Парке Рябиновая»

Новым резидентом пищевого технопарка от RBNA стала ABC Coffee Roasters. Консультант сделки - Invest7.
11.06
Источник: Пресс-служба ДОМ.РФ
Аукцион

ДОМ.РФ предлагает лоты в Старом Осколе

ДОМ.РФ выставил на торги здания РОВД и автовокзала в Белгородской области.
 
10.06
Источник: CRE
Власть

Индекс городской среды вырос на 18%

Минстрой подвел итоги Индекса качества городской среды за 2024 год: 82,4% российских городов признаны благоприятными для жизни, Москва, Санкт-Петербург и Казань возглавили рейтинг.
10.06
Источник: cre.ru
Открытие

СДЭК прирос складом в Томилино

СДЭК открыл новый склад в Подмосковье.
 
10.06
Источник: Nikoliers
Переговоры

БЦ Veda House выставлен на продажу

Площадь бизнес-центра, расположенного в Петроградском районе, составляет около 20 тыс. кв. м. Эксклюзивным консультантом по продаже здания выступает компания Nikoliers. 
11.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre