2. Законопроекты
2.1. Законопроект об апартаментах
Законопроектом вводится определение понятия «апартамент», каковым является помещение, предназначенное для проживания, расположенное в многофункциональном здании. Апартамент относится к жилым помещениям. К правоотношениям по поводу жилых помещений в многофункциональных зданиях будут применяться нормы жилищного законодательства. При привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многофункциональных зданий применяются нормы Федерального закона № 214-ФЗ. Описан механизм перевода ранее созданных нежилых помещений в апартаменты.
Полагаем, что законопроект заполняет лишь частично правовой вакуум, существующий в области регулирования апартаментов. Речь идет только о многофункциональных зданиях. Определение этого термина в законопроекте отсутствует, но присутствует в иных нормативных актах. В частности, СП 160.1325800.2014 определяет такое здание как здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов (п.3.3). В свою очередь функционально-планировочный компонент здания - это группа помещений, обеспечивающих выполнение определенного процесса (проживания, сервисного обслуживания, досуга и др.) (п.3.7).
Статус нежилых помещений, которые расположены в зданиях, не отвечающих указанным критериям, также требует внимания законодателя. Нечеткость примененных в законопроекте формулировок стала причиной отрицательного отзыва на него со стороны Минэкономразвития.
2.2. Нормы ГК РФ и КоАП РФ о самовольных постройках предлагается изменить
1.11.2017 в Государственную Думу РФ внесены два законопроекта, касающиеся самовольных построек.
В соответствии с законопроектом о внесении изменений в ГК РФ, в частности:
1) предлагается не считать самовольной постройку, возведенную в соответствии со всеми разрешениями, если собственник не знал и не мог знать о существовании ограничений для стройки;
2) предлагается, что решение о сносе или приведении в порядок постройки будет принимать суд или в отдельных случаях орган местного самоуправления;
3) лица, которые приобрели зарегистрированную ранее самовольную постройку, имеют право на возмещение за счет казны РФ убытков в связи с принятием решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
Законопроект о внесении изменений в КоАП РФ предусматривает наложение штрафа до 1 млн руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток за эксплуатацию самовольной постройки, расположенной на земельном участке, предоставленном в аренду либо приобретенном по результатам публичных торгов, а также штрафа до 300 тыс. руб. за неисполнение в установленный срок решения о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. В случае принятия законопроекта нормы вступят в силу с 1.07.2018 г.
2.3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей исчисления налога на имущество будет зависеть от рентабельности бизнеса
В пояснительной записке к законопроекту, внесенному в Госдуму РФ, указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна определяться с учетом его рентабельности на основании бухгалтерской отчетности организации. Если рентабельность объекта в течение срока использования ниже минимального значения или превышает максимальное значение, то для целей начисления налога на имущество кадастровая стоимость будет определяться по минимальному или максимальному значению соответственно. Порядок определения минимального и максимального значения кадастровой стоимости будет установлен Правительством РФ.
3. Новости судебной практики и правоприменения
3.1. Суд взыскал более 15 млн руб. за недобросовестное ведение переговоров
Арбитражный суд Московского округа оставил в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции о взыскании с ООО «АШАН» упущенной выгоды – неполученных арендных платежей в размере более 15 млн руб. Суды применили п. 2 ст. 434.1 ГК РФ, который устанавливает, что стороны в ходе проведения переговоров и по их завершении обязаны действовать добросовестно. В частности, запрещается внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать. Суды посчитали, что ООО «АШАН», позиционировавший себя в глазах истца (арендодателя) как «имеющий твердые намерения» стать арендатором помещений, повел себя недобросовестно, прекратив деловые контакты с истцом сразу после получения от него подписанного экземпляра договора. Истцу удалось убедить суды в том, что он подготовил помещения именно для сдачи их в аренду ООО «АШАН» и, тем самым, недополучил арендную плату более чем за 6 месяцев (с момента освобождения помещений по дату срыва переговоров, а также с даты срыва переговоров по дату сдачи помещений в аренду новым арендаторам).
3.2. ВС РФ рассмотрит дело о возможности отзыва согласия на субаренду
Вынесено определение о передаче в коллегию по экономическим спорам дела, в котором арендодатель отозвал данное ранее согласие на сдачу арендованного помещения в субаренду, сославшись на статью 157.1 ГК РФ. Суды первой и апелляционной инстанций признали такое заявление арендодателя об изменении договора злоупотреблением права. Суд округа не согласился с указанной позицией со ссылкой на ст. 157.1 ГК РФ и п. 57 Постановления Пленума ВС РФ № 25 и указал на наличие у арендодателя права в одностороннем порядке отозвать данное согласие.
3.3. ВС РФ сохранил постройку в охранной зоне газопровода, поскольку о его существовании не было известно
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, рассматривая кассационную жалобу по делу о сносе построек в охранной зоне газопровода, не согласилась с выводами нижестоящих инстанций, приняв во внимание, что при строительстве в 1991 г. собственник не мог знать о газопроводе, так как информация о нем на местных картах отсутствовала. Ранее, при рассмотрении аналогичного дела, экономическая коллегия ВС РФ поддержала позицию о сносе спорной постройки, возведенной в 2012 г., поскольку о существовании газопровода и его расположении на момент строительства было известно.
3.4. Начисление НДС с передачи арендодателю неотделимых улучшений на безвозмездной основе
Суд указал, что передача арендодателю неотделимых улучшений арендуемого недвижимого имущества на безвозмездной основе является объектом обложения НДС и подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке. При этом суд подтвердил возможность определения в данном случае налоговой базы исходя из методов, установленных в ст. 105.7 НК РФ, в отсутствие взаимозависимости арендатора и арендодателя.
3.5. Переквалификация договора займа в инвестиционную деятельность при наличии признаков инвестирования
Налоговые органы оспорили учет расходов для целей налога на прибыль в виде отрицательной курсовой разницы, возникшей по договору займа. Суд поддержал позицию налоговых органов, сделав вывод о том, что фактические действия сторон свидетельствуют о наличии признаков инвестирования, а не предоставления заемного финансирования на основании следующих аргументов: (i) в течение нескольких лет налогоплательщик ни разу не погасил задолженность по договорам займа; (ii) заимодавец не предъявлял ему требований по погашению долга; (iii) дополнительными соглашениями по договорам займа продлен срок возврата долга; (iv) займы предоставлялись учредителями налогоплательщика для приобретения основных средств и ведения текущей деятельности.
2.1. Законопроект об апартаментах
Законопроектом вводится определение понятия «апартамент», каковым является помещение, предназначенное для проживания, расположенное в многофункциональном здании. Апартамент относится к жилым помещениям. К правоотношениям по поводу жилых помещений в многофункциональных зданиях будут применяться нормы жилищного законодательства. При привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многофункциональных зданий применяются нормы Федерального закона № 214-ФЗ. Описан механизм перевода ранее созданных нежилых помещений в апартаменты.
Полагаем, что законопроект заполняет лишь частично правовой вакуум, существующий в области регулирования апартаментов. Речь идет только о многофункциональных зданиях. Определение этого термина в законопроекте отсутствует, но присутствует в иных нормативных актах. В частности, СП 160.1325800.2014 определяет такое здание как здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов (п.3.3). В свою очередь функционально-планировочный компонент здания - это группа помещений, обеспечивающих выполнение определенного процесса (проживания, сервисного обслуживания, досуга и др.) (п.3.7).
Статус нежилых помещений, которые расположены в зданиях, не отвечающих указанным критериям, также требует внимания законодателя. Нечеткость примененных в законопроекте формулировок стала причиной отрицательного отзыва на него со стороны Минэкономразвития.
2.2. Нормы ГК РФ и КоАП РФ о самовольных постройках предлагается изменить
1.11.2017 в Государственную Думу РФ внесены два законопроекта, касающиеся самовольных построек.
В соответствии с законопроектом о внесении изменений в ГК РФ, в частности:
1) предлагается не считать самовольной постройку, возведенную в соответствии со всеми разрешениями, если собственник не знал и не мог знать о существовании ограничений для стройки;
2) предлагается, что решение о сносе или приведении в порядок постройки будет принимать суд или в отдельных случаях орган местного самоуправления;
3) лица, которые приобрели зарегистрированную ранее самовольную постройку, имеют право на возмещение за счет казны РФ убытков в связи с принятием решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
Законопроект о внесении изменений в КоАП РФ предусматривает наложение штрафа до 1 млн руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток за эксплуатацию самовольной постройки, расположенной на земельном участке, предоставленном в аренду либо приобретенном по результатам публичных торгов, а также штрафа до 300 тыс. руб. за неисполнение в установленный срок решения о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. В случае принятия законопроекта нормы вступят в силу с 1.07.2018 г.
2.3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей исчисления налога на имущество будет зависеть от рентабельности бизнеса
В пояснительной записке к законопроекту, внесенному в Госдуму РФ, указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна определяться с учетом его рентабельности на основании бухгалтерской отчетности организации. Если рентабельность объекта в течение срока использования ниже минимального значения или превышает максимальное значение, то для целей начисления налога на имущество кадастровая стоимость будет определяться по минимальному или максимальному значению соответственно. Порядок определения минимального и максимального значения кадастровой стоимости будет установлен Правительством РФ.
3. Новости судебной практики и правоприменения
3.1. Суд взыскал более 15 млн руб. за недобросовестное ведение переговоров
Арбитражный суд Московского округа оставил в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции о взыскании с ООО «АШАН» упущенной выгоды – неполученных арендных платежей в размере более 15 млн руб. Суды применили п. 2 ст. 434.1 ГК РФ, который устанавливает, что стороны в ходе проведения переговоров и по их завершении обязаны действовать добросовестно. В частности, запрещается внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать. Суды посчитали, что ООО «АШАН», позиционировавший себя в глазах истца (арендодателя) как «имеющий твердые намерения» стать арендатором помещений, повел себя недобросовестно, прекратив деловые контакты с истцом сразу после получения от него подписанного экземпляра договора. Истцу удалось убедить суды в том, что он подготовил помещения именно для сдачи их в аренду ООО «АШАН» и, тем самым, недополучил арендную плату более чем за 6 месяцев (с момента освобождения помещений по дату срыва переговоров, а также с даты срыва переговоров по дату сдачи помещений в аренду новым арендаторам).
3.2. ВС РФ рассмотрит дело о возможности отзыва согласия на субаренду
Вынесено определение о передаче в коллегию по экономическим спорам дела, в котором арендодатель отозвал данное ранее согласие на сдачу арендованного помещения в субаренду, сославшись на статью 157.1 ГК РФ. Суды первой и апелляционной инстанций признали такое заявление арендодателя об изменении договора злоупотреблением права. Суд округа не согласился с указанной позицией со ссылкой на ст. 157.1 ГК РФ и п. 57 Постановления Пленума ВС РФ № 25 и указал на наличие у арендодателя права в одностороннем порядке отозвать данное согласие.
3.3. ВС РФ сохранил постройку в охранной зоне газопровода, поскольку о его существовании не было известно
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, рассматривая кассационную жалобу по делу о сносе построек в охранной зоне газопровода, не согласилась с выводами нижестоящих инстанций, приняв во внимание, что при строительстве в 1991 г. собственник не мог знать о газопроводе, так как информация о нем на местных картах отсутствовала. Ранее, при рассмотрении аналогичного дела, экономическая коллегия ВС РФ поддержала позицию о сносе спорной постройки, возведенной в 2012 г., поскольку о существовании газопровода и его расположении на момент строительства было известно.
3.4. Начисление НДС с передачи арендодателю неотделимых улучшений на безвозмездной основе
Суд указал, что передача арендодателю неотделимых улучшений арендуемого недвижимого имущества на безвозмездной основе является объектом обложения НДС и подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке. При этом суд подтвердил возможность определения в данном случае налоговой базы исходя из методов, установленных в ст. 105.7 НК РФ, в отсутствие взаимозависимости арендатора и арендодателя.
3.5. Переквалификация договора займа в инвестиционную деятельность при наличии признаков инвестирования
Налоговые органы оспорили учет расходов для целей налога на прибыль в виде отрицательной курсовой разницы, возникшей по договору займа. Суд поддержал позицию налоговых органов, сделав вывод о том, что фактические действия сторон свидетельствуют о наличии признаков инвестирования, а не предоставления заемного финансирования на основании следующих аргументов: (i) в течение нескольких лет налогоплательщик ни разу не погасил задолженность по договорам займа; (ii) заимодавец не предъявлял ему требований по погашению долга; (iii) дополнительными соглашениями по договорам займа продлен срок возврата долга; (iv) займы предоставлялись учредителями налогоплательщика для приобретения основных средств и ведения текущей деятельности.
