Долевое участие в строительстве
С 1 января 2018 г. у застройщиков появится новая обязанность по размещению в Единой информационной системе жилищного строительства следующей информации:
• разрешение на строительство;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
• проект договора о долевом участии в строительстве;
• сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
• бухгалтерская отчетность и аудиторское заключение;
• фотографии, отражающие текущее состояние строительства многоквартирного дома, и
• иная информация, предусмотренная Законом о долевом строительстве (214-ФЗ).
Помимо застройщиков, наполнять указанную информационную систему будут контролирующий орган, орган регистрации прав и Фонд защиты прав граждан.
Данное нововведение направлено на повышение прозрачности рынка долевого строительства: предполагается, что вся необходимая информация будет находиться в открытом доступе.
Также с 1 июля 2018 г. в отношении застройщиков и их деятельности вводятся дополнительные требования, которые будут применяться, если соответствующее разрешение на строительство получено после указанной даты. Так, например, для участия в строительстве многоквартирных домов застройщики должны будут обладать опытом, составляющим не менее трех лет, а размер их собственных средств на момент привлечения внешнего финансирования должен будет составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства; также у застройщиков не должно быть обязательств по кредитам и займам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков.
Наконец, вводится принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство», который предусматривает, что юридическое лицо-застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в рамках только одного разрешения на строительство. Указанная норма также будет применяться только в том случае, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 г.
Безусловно, повышение требований к застройщикам и информационная открытость направлены на защиту прав дольщиков от обмана и злоупотреблений со стороны застройщиков.
Ипотека
С 1 июля 2018 г. вступают в силу поправки в Закон об ипотеке, касающиеся возможности оформления электронной закладной.
Предусмотрено, что электронная закладная будет составляться посредством заполнения соответствующей формы на едином портале государственных и муниципальных услуг, официальном сайте органа регистрации прав или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органами регистрации. Она будет подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя и залогодержателя, а также должника по обеспеченному ипотекой обязательству (в случае, если залогодатель является третьим лицом) и направляться в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной. После этого регистрирующий орган должен будет подписать электронную закладную своей усиленной квалифицированной электронной подписью и передать на хранение в депозитарий.
Данная новелла должна способствовать упрощению документооборота при оформлении ипотеки с использованием закладной и вести к сокращению общего срока оформления и регистрации ипотеки, а также обеспечивать упрощенный доступ к информации по ней.
Планируемые изменения законодательства
Строительство
18 ноября 2017 г. премьер-министр РФ подписал распоряжение, утверждающее план мероприятий («дорожную карту»), который предполагает внесение изменений в Градостроительный кодекс. Целью данных изменений является упрощение процедуры согласования строительства и сокращение административных барьеров при строительстве объектов нежилого назначения. В частности, планируется исключить из перечня процедур в сфере строительства избыточные или дублирующие процедуры.
Самовольная постройка
Правительством Российской Федерации подготовлен законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, согласно которому не будут считаться самовольной постройкой объекты капитального строительства, которые были возведены с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, но на основании необходимых для этого согласований и (или) разрешений и (или) в случае, когда собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Законопроектом также устанавливается возможность приведения самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, во избежание ее сноса.
После приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями лицо, имеющее права на земельный участок, приобретает право собственности на указанный объект капитального строительства.
Кроме того, рассматриваемым законопроектом ограничиваются случаи внесудебного сноса самовольных построек на основании решений органов местного самоуправления поселений и городских округов.
Наконец, согласно законопроекту приобретателям объектов капитального строительства предоставляется право на компенсацию за утрату права собственности в случае признания таких объектов самовольной постройкой.
В целом данный законопроект направлен на решение наиболее острых вопросов правового регулирования института самовольных построек.
Нотариальное удостоверение сделок
В настоящее время рассматривается законопроект, предусматривающий обязательное нотариальное удостоверение сделок, которые влекут возникновение, изменение или прекращение прав на имущество и подлежат государственной регистрации.
Если указанный законопроект будет принят, то у сторон возникнет необходимость под угрозой ничтожности сделки дополнительно удостоверять у нотариуса сделки в отношении прав на недвижимое имущество, в частности, продажу, долгосрочную аренду, ипотеку и т.д.
