Обзор законодательства и судебной практики за 3 квартал 2017 г. Часть 2

Юристы КПМГ сегодня рассказывают об изменениях в судебной практике и правоприменении в 3 квартале 2017 г.  

3. Новости судебной практики и правоприменения

3.1. Вопросы недвижимости в обзоре судебной практики ВС РФ от 12.07.2017

ВС РФ утвердил обзор, в котором приведено несколько дел, связанных с вопросами недвижимости. Правовые позиции ВС РФ следующие: а) в случае невозможности пользования арендованным имуществом по вине арендодателя арендная плата не подлежит взысканию, б) при расчете арендной платы и неустойки учет кадастровой стоимости спорного участка, установленной вступившим в силу судебным актом, необходимо производить с даты, указанной в таком судебном акте.

3.2. Обзор практики по делам, связанным с участием граждан в долевом строительстве

Спустя 3,5 года после выхода первого обзора Верховный Суд в очередной раз обобщил судебную практику по спорам, возникающим в связи с долевым строительством многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Прорывных концепций обзор не содержит, однако мы хотели бы выделить несколько интересных, по нашему мнению, выводов: (1) уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации; (2) односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности; (3) если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

3.3. Для реконструкции квартиры с целью использования под коммерческое помещение необходимо согласие всех собственников квартир.

ВС РФ указал на необходимость получения согласия всех жильцов дома при переводе помещения из жилого в нежилое, несмотря на отсутствие в ст. 23 ЖК РФ указания на соответствующий документ. Данная позиция применима и к новостройкам, когда большинство собственников квартир неизвестно.

3.4. Банкротное исключение: ипотека незарегистрированных объектов недвижимости возможна?

ВС РФ рассмотрел вопрос о том, может ли ипотека считаться возникшей в отношении объекта, который не зарегистрирован как объект недвижимости (т.е. которого юридически не существует). Напомним, что статья 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что ипотека возможна только в отношении объектов, зарегистрированных в ЕГРН. Тем не менее, суд указал, что для целей защиты прав конкурсных кредиторов суд вправе признать требования кредитора обеспеченными залогом (ипотекой) на незарегистрированный объект, в отношении которого представлены достаточные доказательства (например, технический паспорт) соответствия его признакам объекта недвижимого имущества.

3.5. Публичное образование вправе отказаться от договора аренды земельного участка несмотря на возведенный на нем за время аренды объект незавершенного строительства.

ВС РФ указал, что отказ публичного образования от договора аренды земельного участка, продленного на неопределенный срок, правомерен, так как не лишает арендатора права пользования участком и не влечет обязанности освободить участок. Также ВС РФ разъяснил, что удовлетворение требования о возврате и освобождении участка от построенного объекта лишило бы арендатора права осуществить государственную регистрацию права собственности на такой объект незавершенного строительства.

3.6. Прощенный заем, использованный на оплату услуг «однодневок»

Суд поддержал позицию налоговых органов о необходимости включения во внереализационные доходы суммы прощенного тела займа и процентов по займу, направленному на оплату услуг фирм-«однодневок». Налогоплательщик учитывал для целей налога на прибыль процентные расходы по полученному от учредителя займу. Впоследствии учредитель передал свое денежное требование по телу займа и начисленным процентам в счет вклада в имущество налогоплательщика. При этом налогоплательщик не учел данные суммы в составе внереализационных доходов, применив положения подп. 3.4 и 11 п. 1 ст. 251 НК РФ. Суд сделал вывод о неприменимости освобождения от налога на прибыль, поскольку в результате операций по прощению учредителем займа, использованного не для создания внеоборотных активов (строительство объектов основных средств), а для выплат в адрес фирм «однодневок», увеличения чистых активов налогоплательщика фактически не произошло.

3.7. Неправомерное возмещение НДС из бюджета при использовании векселей в расчетах

Суд поддержал позицию налоговых органов о неправомерности возмещения налогоплательщиком НДС в отношении приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, указав на получение налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды, ввиду создания условий для возмещения НДС из бюджета при отсутствии источника для возмещения. Суд указал, что в данной сделке в расчетах между взаимозависимыми лицами сторонами был намеренно использован вексель для создания видимости расходов на приобретение недвижимого имущества, в то время как реальное перечисление денежных средств налогоплательщиком не осуществлялось.

3.8. Фиктивное увеличение инвестиционного взноса при реализации квартир

Суд поддержал позицию нижестоящих судов, признав правомерным оспаривание налоговыми органами учета для целей налогообложения прибыли понесенных при продаже квартир расходов в связи с двукратным увеличением инвестиционного взноса, уплаченного застройщику. Суд указал, что увеличение данных расходов было предусмотрено дополнительным соглашением, которое было подписано после фактического окончания работ, получения разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиры.

3.9. Квалификация договора займа как инвестиционного

Суд поддержал позицию налоговых органов о необоснованности вычета инвестором процентных расходов, сделав вывод о том, что выдаваемые налогоплательщиком денежные средства по договору займа по своей сути являлись инвестициями, поскольку: (i) значительное увеличение срока возврата займа свидетельствовало об отсутствии намерения возвратить заем; (ii) получаемые в виде займов денежные средства инвестировались в строительство.



иГРОКИ РЫНКА

Аудит и оценка

КПМГ в России и СНГ

Материалы по теме

Советы юристов

Обзор законодательства и судебной практики за 3 квартал 2017 г. Часть 1

Юристы КПМГ обращают внимание на изменения в области законодательства о долевом строительстве, а также делают обзор судебной практики Верховного суда РФ, посвященный применению законодательства в этой области. 
17.10
Советы юристов

Обзор законодательства и судебной практики в области недвижимости за 2 квартал 2017 г. Часть 2

Юристы КПМГ сегодня завершают свой рассказ о законодательных изменениях в области недвижимости во втором квартале, акцентируя внимание на судебной практике.

08.08
Советы юристов

Обзор законодательства и судебной практики в области недвижимости за 2 квартал 2017 г. Часть 1

В прошедшем квартале особое внимание привлек к себе законопроект о реновации и его обсуждение. На данный момент закон вступил в силу. Избежать споров в связи с реализацией программы реновации, по всей видимости, не удастся. Такие споры уже возникают, граждане оспаривают в суде постановление Правительства Москвы, которое устанавливает порядок учета мнения населения по проекту реновации. Мосгорсуд в удовлетворении требований отказал.

01.08

журнал CRE 18 (354)

16-31.10.2019
«Белая книга» против СанПиН «Белая книга» станет настольной для индустрии гостеприимства только в том случае, если вместо устаревших создаст простые и понятные требования, не допускающие двусмысленных трактовок, уменьшит количество проверок и снизит давление на бизнес, считают отельеры. Налей и отойди Депутаты Государственной думы приняли в первом чтении законопроект, позволяющий вводить запрет на продажу алкоголя в барах, кафе и ресторанах площадью менее 20...

Популярное

Проект

Отель Radisson откроется в Перми

Первый в России отель под брендом Radisson откроется в Перми.
17.10
Назначения

У Apple – новый гендиректор

У Apple в России сменился гендиректор.
21.10
Сделка

RT&I получил контроль над бывшими активами O1 Properties

Миноритарии O1 Properties не смогли обменять свои доли на активы компании. Апарт-комплекс А-Residence, БЦ «Аврора», а также «Большевик» в Москве достались крупнейшему акционеру O1 Properties - Riverstretch Trading & Investments (RT&I).
17.10
Проект

И тишина… Мошкович построит апартаменты у 3 кладбищ

Компания Level Group планирует возвести здание площадью около 25 тыс. кв. м в Донском районе Москвы.
18.10
Игроки рынка

Сеть кофеен закрыла все заведения в России

Сеть кофеен Stories ушла с рынка и закрыла все заведения в Санкт-Петербурге, Красноярске, Екатеринбурге и Надыме.
18.10
Сделка

Maris привела НИИ в БЦ компании Raven Russia

Институт «ВНИИ Галургии» арендовал более 3 тыс. кв. м в бизнес-центре Kellermann Center.
18.10
Сделка

В БЦ «Савеловский Сити» продан офис

Реализован последний офис БЦ «Савеловский Сити».
17.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre