3. Новости судебной практики и правоприменения
3.1. Истребовать имущество у добросовестных приобретателей стало сложнее.
Конституционный Суд РФ принял Постановление, содержащее важные разъяснения в области применения норм об истребовании имущества из владения добросовестных приобретателей. Правовая позиция суда может затронуть правоприменительную практику не только по искам об истребовании выморочного имущества уполномоченными органами. Суд фактически указал, что при анализе вопроса о выбытии имущества из владения собственника помимо его воли необходимо принимать во внимание добросовестность самого собственника. Необходимо учитывать его осмотрительность и своевременность применения мер по защите нарушенного права.
3.2. Решение ЕСПЧ о признании незаконным изъятия частного дома для строительства МКД может повлиять на реализацию закона о реновации.
В 2003 г. частный дом был изъят у собственников по программе сноса домов для «улучшения архитектурного облика» города. ЕСПЧ признал, что изъятие в таких случаях может быть законным только при наличии «общественного интереса» в этом, т.е., к примеру, необходимости охраны объектов культурного наследия. В данном случае ЕСПЧ признал факт нарушения Протокола №1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, поскольку наличие «общественного интереса» доказано не было.
3.3. Определение ВС РФ, поясняющее, какая квартира должна считаться равнозначной, может повлиять на реализацию закона о реновации.
Вместо квартиры в аварийном доме семье была предоставлена квартира, аналогичная по общей площади, но меньшая по жилой площади и по количеству комнат. Суд указал, что согласно ст. 89 ЖК РФ предоставляемое взамен аварийного жилье должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, находиться в черте населенного пункта. Критерием равнозначности является соответствие общей площади нового жилья общей площади старого, а не жилой площади и не количества комнат.
3.4. Утвержден обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок.
ВС РФ утвердил обзор, в котором затронул вопросы необходимости обеспечения баланса интересов сторон при установлении сервитута, возможности установления сервитута для целей эксплуатации и ремонта линейного объекта, а также иные аспекты, связанные с обращением в суд с иском об установлении сервитута, условий установления сервитута и платы за сервитут.
3.5. Допускается взыскание убытков с муниципального образования за бездействие, выраженное в несвоевременном оформлении участка в собственность.
ВС РФ признал правомерным взыскание с муниципального образования убытков за уклонение от заключения с собственником недвижимого имущества договора купли-продажи земельного участка (на котором располагается такое имущество) в порядке ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ. Убытки составили сумму арендной платы, которую «переплатил» истец из-за несвоевременного оформления земельного участка в его собственность.
3.6. Для прекращения ипотеки недостаточно соглашения о расторжении договора об ипотеке.
ВС РФ определил, что соглашение о расторжении договора об ипотеке само по себе не является основанием для прекращения ипотеки, а лишь выражает волю сторон (залогодержателя и залогодателя) обратиться в Росреестр с целью погашения ипотеки. Соответственно, для прекращения ипотеки, по общему правилу, необходимо совместное обращение в Росреестр обеих сторон.
3.7. При разрешении спора о самовольной постройке суд должен определить ее судьбу.
ВС РФ разъяснил, что в случае признания постройки самовольной суду необходимо либо обязать лицо, создавшее такую постройку, снести ее, либо признать за ним право собственности на самовольную постройку. ВС РФ указал, что суд не может, признав постройку самовольной, не определить юридическую судьбу и отказать как в удовлетворении требований о сносе, так и требований о признании права собственности.
3.8. Разъяснения о возможности снижения платы за отказ от договора.
ВС РФ рассмотрел жалобу по делу, в котором был затронут вопрос о порядке снижения платы за отказ от договора. Арендатор внес арендную плату авансом за весь срок аренды. Арендатор реализовал право на отказ от договора при условии, что остаток арендной платы за время, когда он помещение не занимал, удерживается арендодателем. Нижестоящие суды разошлись в оценке правовой природы суммы такого удержания. ВС РФ направил дело на новое рассмотрение. Определение может содержать разъяснения относительно квалификации этой суммы и порядка уменьшения ее размера.
3.9. Прекращение договора аренды не влечет автоматически обязанность освободить земельный участок.
ВС РФ при рассмотрении жалоб по некоторым делам указал, что положения статьи 622 ГК РФ о возврате (освобождении) земельного участка в случае прекращения договора аренды не подлежат применению, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства. В этом случае за арендатором сохраняется право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
3.10. Переквалификация договора займа при наличии признаков инвестирования в инвестиционную деятельность.
ВС РФ поддержал позицию налоговых органов о правомерности оспаривания расходов по налогу на прибыль в виде отрицательной курсовой разницы, возникшей по займу, возврат которого в течение продолжительного промежутка времени не осуществлялся. Суд сделал вывод о получении налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды, так как фактически полученные денежные средства по договорам займа отвечают признакам инвестирования в предпринимательскую деятельность общества.
3.11. Переквалификация инвестиционного контракта в смешанный договор, содержащий элементы договора подряда и купли-продажи.
Налоговые органы переквалифицировали инвестиционный контракт в смешанный договор, содержащий элементы договора подряда и купли-продажи, доначислив НДС с реализации результата выполненных налогоплательщиком работ, в обмен на которые он получал часть объекта недвижимости. Суд поддержал позицию налоговых органов о правомерности доначисления НДС, указав, что право собственности на объект недвижимости было первоначально зарегистрировано за налогоплательщиком и впоследствии было передано в адрес контрагента по договору инвестирования.
3.12. Удержание агентского НДС с выплат в адрес иностранной компании при уступке прав, вытекающих из договора долевого участия (ДДУ).
ВС поддержал позицию налоговых органов о правомерности доначисления агентского НДС с выплат российской организации за уступку прав, вытекающих из договора долевого участия (ДДУ), в адрес иностранной компании. Суд указал, что договор уступки непосредственно связан с находящимся на территории РФ объектом недвижимого имущества, следовательно, российская организация обязана исчислить и уплатить НДС в качестве налогового агента. При этом впоследствии уплаченный агентский НДС может быть принят к вычету.
