История вопроса
До принятия в июле 2016 г. Закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, привлекаемые органами власти на основании Закона «Об оценочной деятельности». По новым правилам определять кадастровую стоимость будут специализированные бюджетные учреждения, и новые методические указания должны создать подход, в соответствии с которым будет проводиться кадастровая оценка.
Новые указания будут применяться для целей оценки после того, как регионы перейдут на государственную кадастровую оценку. Это должно произойти до 2020 г. Каждый регион принимает решение о дате перехода самостоятельно.
При этом, судя по всему, регионы не спешат с переходом на государственную кадастровую оценку по «новым» правилам, поскольку им разрешили до 2020 г. переоценивать кадастровую стоимость по «старым», хотя изначально при принятии Закона «О государственной кадастровой оценке» предполагалось, что переоценки кадастровой стоимости «по-старому» уже не будет (тогда это явление в прессе получило название «моратория» на кадастровую оценку).
Что изменится в подходе к оценке?
Оценщики из Консалтинговой группы «НЭО Центр» провели анализ новой методики кадастровой оценки, изложенной в методических указаниях, и выделили следующие ключевые изменения:
- Теперь под «видом использования объекта» недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием. Это позволит избежать злоупотреблений с потенциальными и иными видами разрешенного использования объектов недвижимости (как улучшающими, так и ухудшающими привлекательность объекта), при условии наличия у оценщика всей необходимой и достаточной информации, которая позволит корректно определить фактическое использование объекта.
- Сформулированы четкие критерии и виды улучшений и затрат, которые необходимо учитывать при определении кадастровой стоимости земельных участков (изменение категории, ВРИ, затраты на создание необходимой инфраструктуры). Кроме того, при определении кадастровой стоимости земельного участка должны учитываться обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой, степень освоения окружающей территории, существующий рельеф, затраты на подключение к инженерным коммуникациям.
- Сформулирован перечень ценообразующих факторов для земельных участков и объектов капитального строительства с подробными комментариями, позволяющими как оценщику, так и потенциальному пользователю отчета понять и однозначно определить количественные и качественные характеристики объектов-аналогов для сравнения.
Как новый подход повлияет на стоимость?
Если говорить в целом, то новые методические указания о государственной кадастровой оценке устанавливают единые правила и стандарты оценки, которые нацелены на снижение субъективного подхода оценщиков, а также повышение точности и достоверности оценки. Это, безусловно, является положительной тенденцией, которая должна приблизить государственную кадастровую оценку к рыночной и, как следствие, уменьшить количество споров о кадастровой стоимости.
Однако, по мнению экспертов, ждать кардинального улучшения ситуации с точностью кадастровой оценки (в части ее соответствия рыночной стоимости) в ближайшем будущем пока не стоит, поскольку все будет зависеть от практики применения новых методических указаний.
Тем более, что новые методические указания будут применяться для целей кадастровой оценки только с момента перехода регионов на оценку по «новым» правилам. До момента такого перехода будет действовать прежний порядок как оценки, так и ее обжалования. Например, новая кадастровая стоимость в Москве, утвержденная с 01.01.2017, была рассчитана по «старым» правилам, и, по прогнозам экспертов, она будет применяться еще минимум два года.
В этой связи на вопрос клиентов «Оспаривать кадастровую стоимость сейчас или дождаться изменений?» большинство экспертов сходятся во мнении, что планы по оспариванию кадастровой стоимости лучше не откладывать.
