В 2008 году правительство пыталось сдержать уровень инфляции, что положительно сказалось на потребительском рынке. Тем не менее, недавние изменения в финансовой системе, связанные с 25%-ной девальвацией тенге, приведут к продолжению роста рецессии не только в ритейл-секторе, но и во всех остальных секторах. В 2009 году в Казахстане ожидается падение объемов инвестиций, повышение уровня безработицы и рост уровня цен.
Несмотря на все это, считают эксперты компании DTZ, ритейл-сектор Казахстана развивается и испытывает недостаток в торговых центрах высокого качества. Очевиден высокий уровень спроса на торговые помещения, соответствующие международным стандартам, и потребность в присутствии в регионе профессиональных ритейлеров.
Центры казахского ритейла
Население Казахстана составляет 15 778 миллионов человек. Рынок торговой недвижимости Казахстана существует только 11 лет, считая со дня открытия первого торгового центра в Алматы в 1998 г. При этом основными центрами розничной торговли остаются Алматы и Астана. Несмотря на потерянный Алматы статус столицы, она является коммерческим и финансовым центром страны и региона.
Розничный товарооборот Алматы и Астаны составляет около 50% от национального товарооборота. Розничный товарооборот Алматы является самым высоким в общем национальном розничном товарообороте. Объем рынка Астаны продолжает занимать второе место после Алматы по своей величине.
Помимо этого, существует большой потенциал рынка торговой недвижимости в западном регионе Казахстана. В связи с развитием нефтяного сектора и учитывая также высокий уровень доходов населения, внимание участников рынка привлекает Каспийский регион.
Без изысков: 1 поколение
Условно все торговые центры Казахстана можно разделить на три основных поколения.
Большинство существующих шоппинг-центров Астаны и Алматы принадлежат к первому поколению торговых центров. В общем в Алматы 13 торговых центров, с GLA* 160 000 кв. м. Однако, среди них – 12 торговых центров первого поколения с общей GLA 122 000 кв. м.
Общая GLA торговых центров Астаны составляет 300 000 кв. м, 220 000 кв. м из которых принадлежат торговым центрам первого поколения.
Шоппинг-центры первого поколения, как правило, расположены в центре города, но страдают нехваткой парковочных мест, непроработанной дизайн-концепцией и отсутствием грамотного подбора арендаторов и продуманной планировки.
В среднем величина торговой площади арендатора составляет от 20 до 100 кв. м. Ритейлеры в подобных комплексах в большинстве своем не являются профессиональными участниками рынка.
С претензией: 2 поколение
На данный момент, в Алмате представлен только один торговый центр второго поколения – “Мега“, с общей арендуемой площадью 38 000 кв. м. В Астане существует три торговых центра второго поколения – “Мега“, “Sary-Arka”, “Keruen“, с общей GLA 80 000 кв. м.
Отличительными чертами торговых центров 2‑го поколения являются более или менее продуманное управление объектом, удачный подбор арендаторов, акцент на концепцию развлекательной направленности, а также наличие парковки и транспортная доступность. Хотя стоит отметить, что некоторые объекты торговых-центров данного поколения все еще имеют недочеты, начиная с парковки и до дизайна, не учитывая такие факторы, как эффективность и удобство для потребителя.
Застой
В данный момент большинство проектов временно приостановлено из-за отсутствия финансовой поддержки, и их судьба остается неопределенной. Проекты, находящиеся в стадии строительства, сталкиваются с проблемой привлечения международных ритейлеров. Из-за мирового кризиса ритейлеры пребывают в сомнениях в отношении выхода на местный рынок и снижают уровень экспансии.
Как следствие, девелоперы не могут заполнить торговые центры арендаторами на фазе сдачи в аренду, и даты открытия торговых комплексов переносятся либо откладываются на неопределенный срок.
Ожидается, что данная ситуация на рынке будет продолжаться и дальше, хотя многое зависит от решения проблем в банковском секторе.
Как отмечают эксперты DTZ, с учетом финансового кризиса, который затронул не только сферу торговой недвижимости, но и весь рынок недвижимости в целом, достаточно сложно строить предположения о дальнейшем развитии отрасли.
Строящиеся и приостановленные проекты в Алматы:
- 11 проектов новых торговых центров с общей GLA в 225 580 кв. м находятся в процессе строительства;
- 3 проекта шоппинг-центров с общей GLA 120 000 кв. м. аннонсированы и запланированы к вводу к 2010 году;
- Более 9 проектов площадью в 212 417 кв. м. отложено в связи с финансовым кризисом. На данный момент остается неизвестным, начнут ли они свое строительство и в какие сроки.
- В настоящее время на 1000 жителей приходится около 200 кв. м торговых площадей, и только 30 кв. м на 1000 жителей составляют современные торговые площади.
Строящиеся и приостановленные проекты в Астане:
-
Проектируется 5 шоппинг-центров с общей GLA 200 000 кв. м;
- Среди 4‑х проектов общей площадью в 121 000 кв. м, которые находятся на стадии строительства или сдачи в аренду, три из них общей GLA 68 700 кв. м не завершены, их строительство и сдача в аренду временно приостановлены.
- В настоящее время на 1 000 жителей приходится 315 кв. м. торговых площадей. Если рассматривать только современные торговые площади – 84 кв. м.
Футурама: 3 поколение
В настоящее время на территории Казахстана отсутствуют торговые центры третьего поколения. Такие проекты обычно характеризуются первоклассными постройками, имеют проработанную концепцию со значительным числом мировых брендов, среди которых лишь небольшая часть принадлежит продуктовым магазинам и магазинам одежды, остальная представлена ритейлерами, предлагающими различные виды сервиса и аксессуары. Возможно, торговые центры третьего поколения появятся вскоре после восстановления экономики от кризиса. Общая площадь подобных комплексов составит 50 000–100 000 кв. м. и более.
Рынок торговой недвижимости тесно связан с макроэкономическими показателями страны. Рост доходов населения, ВВП, а также интереса ритейлеров наряду с увеличением числа торговых центров, приведет к повышению количества международных брендов, готовых к выходу на местный рынок.
Ставки арендной платы
И в Алматы, и в Астане ставки арендной платы сравнительно одинаковые. Уровень арендной платы за магазин в 100–200 кв. м в современном торговом центре варьируется от 600 до 1300 USD за кв. м в год без НДС, общих расходов и затрат на маркетинг.
В торговых центрах первого поколения средняя ставка составляет около 700 USD в год за кв. м без учета тех же расходов.
Ставки для проектов, находящихся на фазе сдачи в аренду, колеблются между 660 и 1300 USD за кв. м в год, но большая часть собственников этих проектов запрашивает за помещения от 800 до 900 USD за кв. м в год, без НДС, общих расходов и затрат на маркетинг.
Причины таких высоких цен на аренду заключаются в ограниченном предложении, то есть число доступных современных торговых площадей ограничено, а качество остальных пока сомнительно, считают в DTZ.
Тенденции аренды
Продолжающееся ослабление в экономике скажется на рынке арендаторов в краткосрочной перспективе. Ожидается, что цены на аренду будут падать в течение года.
В долгосрочной перспективе с завершением нескольких проектов и появлением международных ритейлеров, способных выйти на рынок, в DTZ прогнозируют снижение арендных ставок.
При этом нынешняя ситуация в секторе торговой недвижимости откроет новые возможности международным инвесторам для выхода на рынок – они столкнутся с ограниченной конкуренцией.
Мировые бренды
Большая часть денежного оборота на рынке розничной торговли в Казахстане сегодня по-прежнему генерируется на крытых рынках и в шоппинг-центрах первого поколения. Из-за нехватки торговых площадей в стране все еще доминирует “уличная“ торговля. Большинство таких мест сконцентрировано в непосредственной близости от центральных улиц города.
В настоящее время существует только один успешный ритейл-проект в Казахстане, представленный на рынке тремя торговыми центрами, известными как “Мега“. Они были разработаны местным девелопером в трех городах: Алматы, Астане и Шимкенте.
Центры “Мега“ в этих городах занимают основную часть ритейл-рынка, являясь наиболее популярными комплексами с хорошим управлением, концепцией развлекательной зоны и сильным составом арендаторов, включающим в себя как профессиональных международных, так и местных ритейлеров.
Перспективы
Тем не менее, рынок Казахстана является одним из самых привлекательных на территории СНГ. В настоящее время, на рынке представлено около 500 международных брендов, большиство из которых работает в сегменте высокого качества. Но, тем не менее, более чем треть ритейлеров не являются официальными представителями данных марок.
Как правило, ритейлеры в начале своей экспансии на локальном рынке занимают главные города страны – Алматы и Астану – и лишь затем расширяются в другие регионы.
Согласно прогнозам, число иностранных ритейлеров, входящих на рынок Казахстана, значительно вырастет в последующие несколько лет. В данный момент рынок исследует IKEA, уже объявили о своем выходе на рынок Mеtro group с проектом Cash&Carry. Inditex (Zara) выразил желание выйти на рынок, а такие компании как FIBA (Marks & Spencer, GAP, Banana Republic) и Leroy Merlin (DIY from France) исследуют рынок.
