В 2019 г. в Москве и Московской области закончился переходный период к государственной кадастровой оценке. Напомним, что в соответствии с положениями закона о государственной кадастровой оценке («Закон о ГКО») был введен новый режим проведения оценки недвижимости для целей налогообложения. В соответствии с новыми нормами полномочия по проведению кадастровой оценки были переданы государственным бюджетным учреждениям субъектов РФ.
С 1 января 2019 г. вступили в силу результаты оценки, выполненные уполномоченными учреждениями Москвы и Московской области, которые учитываются при определении налоговой базы за период с 2018 г. С этого момента эти субъекты перешли также на новый режим оспаривания кадастровой стоимости, существенно отличающийся от порядка, существовавшего до 2019 г. В связи с тем, что зачастую результаты кадастровой оценки не соответствуют реальной рыночной цене объекта, собственникам и арендаторам полезно знать, как они могут быть оспорены по новым правилам.
Получение информации о результатах оценки
В качестве первого шага по оспариванию необходимо получить актуальную информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Сделать это можно несколькими способами. Во-первых, заинтересованное лицо может получить выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости в бумажном или электронном виде. Соответствующие заявления могут быть поданы на сайте Росреестра или в МФЦ. Такая выписка предоставляется бесплатно.
Более оперативным способом получения информации является обращение к электронному ресурсу «Справочная информация по объектам недвижимости в режим онлайн». Используя его, можно мгновенно получить данные о текущей кадастровой стоимости объекта. Тем не менее, для дальнейшего оспаривания потребуется получение выписки из ЕГРН, которая прикладывается к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости.
Причины расхождения между кадастровой и рыночной стоимостями
В качестве возможных причин несоответствия между кадастровой и рыночной стоимостями могут быть следующие обстоятельства:
С 1 января 2019 г. вступили в силу результаты оценки, выполненные уполномоченными учреждениями Москвы и Московской области, которые учитываются при определении налоговой базы за период с 2018 г. С этого момента эти субъекты перешли также на новый режим оспаривания кадастровой стоимости, существенно отличающийся от порядка, существовавшего до 2019 г. В связи с тем, что зачастую результаты кадастровой оценки не соответствуют реальной рыночной цене объекта, собственникам и арендаторам полезно знать, как они могут быть оспорены по новым правилам.
Получение информации о результатах оценки
В качестве первого шага по оспариванию необходимо получить актуальную информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Сделать это можно несколькими способами. Во-первых, заинтересованное лицо может получить выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости в бумажном или электронном виде. Соответствующие заявления могут быть поданы на сайте Росреестра или в МФЦ. Такая выписка предоставляется бесплатно.
Более оперативным способом получения информации является обращение к электронному ресурсу «Справочная информация по объектам недвижимости в режим онлайн». Используя его, можно мгновенно получить данные о текущей кадастровой стоимости объекта. Тем не менее, для дальнейшего оспаривания потребуется получение выписки из ЕГРН, которая прикладывается к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости.
Причины расхождения между кадастровой и рыночной стоимостями
В качестве возможных причин несоответствия между кадастровой и рыночной стоимостями могут быть следующие обстоятельства:
- наличие ошибок в сведениях, использованных при проведении кадастровой оценки;
- массовый характер оценки, не позволяющий учесть особенности конкретного объекта недвижимости.
Оценить причину несоответствия помогут материалы государственной кадастровой оценки, размещенные на сайте Росреестра. Заинтересованное лицо может скачать отчет об оценке, в котором указаны параметры (площадь, этажность, вид разрешенного использования и т.п.), из которых исходило бюджетное учреждение при оценке отдельного объекта недвижимости.
Исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости
Если при анализе материалов кадастровой оценки будут выявлена техническая или методологическая ошибка, то стоимость может быть скорректирована в упрощенном порядке. К техническим ошибкам относятся описки, арифметические ошибки и т.п., к методологическим – нарушение методических указаний при проведении кадастровой оценки. Для проверки наличия методологической ошибки могут быть привлечены оценочные организации, обладающие соответствующей компетенцией.
После выявления ошибки заинтересованное лицо может обратиться с заявлением об ее устранении в бюджетное учреждение или МФЦ, приложив документы, подтверждающие наличие ошибки. К заявлению может прилагаться декларация об объекте недвижимости, форма которой утверждена Минэкономразвития. Заявление рассматривается в течение 30 дней, при этом срок рассмотрения может быть продлен до 60 дней. Если бюджетное учреждение удовлетворяет заявление заинтересованного лица, оно обеспечивает устранение допущенной ошибки.
В случае отказа в удовлетворении заявления заинтересованное лицо вправе передать спор в суд, который проанализирует законность отказа и примет решение относительно допущенной ошибки.
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной
Если при проведении государственной кадастровой оценки бюджетное учреждение не допустило никаких ошибок, но ее результаты тем не менее являются завышенными, заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость путем приведения ее в соответствие с рыночной.
Данный способ защиты уже достаточно хорошо известен и проработан судебной практикой, т.к. его использование допускалось законом об оценочной деятельности, который регулировал вопрос проведения кадастровой оценки и ее оспаривания до Закона о ГКО. Закон о ГКО сохранил основные правила установления кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке, что обеспечивает преемственность подходов судебной практики к данной категории споров.
Основной новеллой Закона о ГКО является отмена обязательного досудебного порядка рассмотрения спора в комиссии Росреестра, который во многих регионах стал простой формальностью, не обеспечивающей защиту прав заявителей.
Теперь заинтересованное лицо может сразу обратиться в суд с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по правилам Кодекса об административном судопроизводстве, приложив к заявлению отчет о рыночной оценке объекта недвижимости, подготовленный независимым оценщиком.
Инициируя судебную процедуру оспаривания, необходимо иметь в виду, что в подавляющем большинстве случаев по делу будет назначена судебная оценочная экспертиза. В рамках такой экспертизы будет проверяться представленный отчет, и при наличии каких-то нарушений, допущенных оценщиком, рыночная стоимость будет определена повторно. Суды при рассмотрении споров ориентируются на результате именно судебных оценочных экспертиз, поэтому нет никаких гарантий, что в конечном итоге кадастровая стоимость будет снижена до цены, определенной оценщиком на досудебном этапе. В случае неблагоприятных результатов судебной оценки истец может ходатайствовать о проведении повторной экспертизы, представив рецензию на отчет судебного оценщика. Тем не менее суд вправе по своему внутреннему убеждению отказаться от проведения повторной экспертизы, решив, что судебная оценка выполнена корректно.
После вступления решения суда в силу кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в соответствии с решением суда и действует до новой массовой кадастровой оценки.
Возможные изменения действующих правил
Изложенные выше рекомендации могут частично утратить свою актуальность в случае принятия разработанного Минэкономразвития проекта закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки». Он пока не внесен в Государственную Думу. Исходя из комментариев представителей Министерства, это должно быть сделано весной этого года. Данным законопроектом вносятся существенные коррективы в процедуру оспаривания кадастровой стоимости.
Так, предлагаемая к включению в Закон о ГКО статья 22 предусматривает, что заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной будет рассматривать не суд, а бюджетное учреждение, выполнившее оценку. Таким образом, предлагается вернуть обязательный досудебный порядок рассмотрения таких споров. При этом если учреждение откажет в удовлетворении заявления, такое решение может быть оспорено в суде. Однако предметом судебного рассмотрения будет не вопрос рыночной стоимости, как сейчас, а вопрос законности принятого учреждением решения.
Результатом предлагаемых изменений может стать формальная проверка судами таких решений на предмет соблюдения процедур, что может негативного отразиться на возможности заинтересованных лиц по эффективному оспариванию кадастровой стоимости. Поскольку данным законопроектом вводится принцип персональной ответственности руководителей бюджетных учреждений за результаты оценки, учреждения будут крайне заинтересованы в максимальном ограничении случаев пересмотра кадастровой стоимости в досудебном или судебном порядках по любым основаниям.
Если рассматриваемый законопроект будет внесен в Госдуму, мы рекомендуем оценить целесообразность скорейшего инициирования процедуры оспаривания кадастровой стоимости до вступления поправок в силу. В этом случае спор будет рассматриваться по действующим нормам Закона о ГКО, которые в большей степени гарантируют права заинтересованных лиц при рассмотрении споров об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости
Если при анализе материалов кадастровой оценки будут выявлена техническая или методологическая ошибка, то стоимость может быть скорректирована в упрощенном порядке. К техническим ошибкам относятся описки, арифметические ошибки и т.п., к методологическим – нарушение методических указаний при проведении кадастровой оценки. Для проверки наличия методологической ошибки могут быть привлечены оценочные организации, обладающие соответствующей компетенцией.
После выявления ошибки заинтересованное лицо может обратиться с заявлением об ее устранении в бюджетное учреждение или МФЦ, приложив документы, подтверждающие наличие ошибки. К заявлению может прилагаться декларация об объекте недвижимости, форма которой утверждена Минэкономразвития. Заявление рассматривается в течение 30 дней, при этом срок рассмотрения может быть продлен до 60 дней. Если бюджетное учреждение удовлетворяет заявление заинтересованного лица, оно обеспечивает устранение допущенной ошибки.
В случае отказа в удовлетворении заявления заинтересованное лицо вправе передать спор в суд, который проанализирует законность отказа и примет решение относительно допущенной ошибки.
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной
Если при проведении государственной кадастровой оценки бюджетное учреждение не допустило никаких ошибок, но ее результаты тем не менее являются завышенными, заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость путем приведения ее в соответствие с рыночной.
Данный способ защиты уже достаточно хорошо известен и проработан судебной практикой, т.к. его использование допускалось законом об оценочной деятельности, который регулировал вопрос проведения кадастровой оценки и ее оспаривания до Закона о ГКО. Закон о ГКО сохранил основные правила установления кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке, что обеспечивает преемственность подходов судебной практики к данной категории споров.
Основной новеллой Закона о ГКО является отмена обязательного досудебного порядка рассмотрения спора в комиссии Росреестра, который во многих регионах стал простой формальностью, не обеспечивающей защиту прав заявителей.
Теперь заинтересованное лицо может сразу обратиться в суд с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по правилам Кодекса об административном судопроизводстве, приложив к заявлению отчет о рыночной оценке объекта недвижимости, подготовленный независимым оценщиком.
Инициируя судебную процедуру оспаривания, необходимо иметь в виду, что в подавляющем большинстве случаев по делу будет назначена судебная оценочная экспертиза. В рамках такой экспертизы будет проверяться представленный отчет, и при наличии каких-то нарушений, допущенных оценщиком, рыночная стоимость будет определена повторно. Суды при рассмотрении споров ориентируются на результате именно судебных оценочных экспертиз, поэтому нет никаких гарантий, что в конечном итоге кадастровая стоимость будет снижена до цены, определенной оценщиком на досудебном этапе. В случае неблагоприятных результатов судебной оценки истец может ходатайствовать о проведении повторной экспертизы, представив рецензию на отчет судебного оценщика. Тем не менее суд вправе по своему внутреннему убеждению отказаться от проведения повторной экспертизы, решив, что судебная оценка выполнена корректно.
После вступления решения суда в силу кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в соответствии с решением суда и действует до новой массовой кадастровой оценки.
Возможные изменения действующих правил
Изложенные выше рекомендации могут частично утратить свою актуальность в случае принятия разработанного Минэкономразвития проекта закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки». Он пока не внесен в Государственную Думу. Исходя из комментариев представителей Министерства, это должно быть сделано весной этого года. Данным законопроектом вносятся существенные коррективы в процедуру оспаривания кадастровой стоимости.
Так, предлагаемая к включению в Закон о ГКО статья 22 предусматривает, что заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной будет рассматривать не суд, а бюджетное учреждение, выполнившее оценку. Таким образом, предлагается вернуть обязательный досудебный порядок рассмотрения таких споров. При этом если учреждение откажет в удовлетворении заявления, такое решение может быть оспорено в суде. Однако предметом судебного рассмотрения будет не вопрос рыночной стоимости, как сейчас, а вопрос законности принятого учреждением решения.
Результатом предлагаемых изменений может стать формальная проверка судами таких решений на предмет соблюдения процедур, что может негативного отразиться на возможности заинтересованных лиц по эффективному оспариванию кадастровой стоимости. Поскольку данным законопроектом вводится принцип персональной ответственности руководителей бюджетных учреждений за результаты оценки, учреждения будут крайне заинтересованы в максимальном ограничении случаев пересмотра кадастровой стоимости в досудебном или судебном порядках по любым основаниям.
Если рассматриваемый законопроект будет внесен в Госдуму, мы рекомендуем оценить целесообразность скорейшего инициирования процедуры оспаривания кадастровой стоимости до вступления поправок в силу. В этом случае спор будет рассматриваться по действующим нормам Закона о ГКО, которые в большей степени гарантируют права заинтересованных лиц при рассмотрении споров об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
