2010 год
К началу десятилетия в Москве уже было более 8 млн кв. м качественной офисной недвижимости, правда, сосредоточена она была в основном в пределах центрального делового района (ЦДР). Нехватка свободных участков уже начала выталкивать девелоперов из центра, но о развитии кластеров говорилось еще с большой осторожностью. Так, на начало 2010 года в ММДЦ «Москва-Сити» достроены были только «Башня на Набережной», «Город Столиц» и «Северная Башня». Сейчас только в деловом центре более 1 млн кв. м офисов класса А, а десять лет назад чуть более 2 млн кв. м составляло общее предложение этого класса.
После кризиса 2008-2009 гг. начали вводиться ранее замороженные объекты, при этом поглощение составляло около 1 млн кв. м в год, вакансия снижалась, а ставки выросли до 800 долларов за 1 кв. м в классе А и 450 долларов в классе В – 24 тыс. руб. и 13,5 тыс. руб. соответственно, по курсу около 30 рублей за 1 доллар.
В торговой недвижимости напротив, в 2009 и 2010 гг. наблюдались высокие показатели ввода, около 500 тыс. кв. м (GLA) ежегодно выходило на рынок при общем предложении порядка 4 млн кв. м. Впрочем, вводились объекты, запланированные еще в 2007-2008 гг. Доля свободных площадей оценивалась в 10-12%, таким образом, уровень спроса и ограниченное предложение качественных ТЦ позволяли вводить новые объекты. В то же время, планировать новое строительство девелоперы не спешили. Так, ИКЕА в 2010 году решила отказаться от строительства ТЦ в Мытищах, сосредоточившись на развитии существующих проектов, а «ЭНКА ТЦ» заявила о планах по сносу ТЦ «Капитолий» в Кунцево и строительстве на его месте МФК. Как бы в ответ на кризисные явления, в Москве начинают строиться первые аутлет-центры Fashion House Черная Грязь и Outlet Village Белая Дача.
В отличие от торговой, складская недвижимость имеет более короткие сроки реализации, поэтому к началу 2010 года заявленные до кризиса проекты были уже достроены. Тем не менее, общее предложение складов классов А и В было весьма ограничено – порядка 4 млн кв. м. В 2010 выросли по сравнению с предыдущим продажи в продуктовом ритейле и в целом повысился грузооборот. За год вакансия в складах класса А снизилась до 5%, а ставки начали постепенно расти (до 110-115 долларов), что рано или поздно должно было привести к увеличению объемов нового строительства.
2010 год ознаменовался оживлением в гостиничном сегменте, где после нулевого ввода в 2008-2009 гг. открылось несколько пятизвездочных отелей совокупным фондом около 800 номеров. За год Россию посетили около 22 млн иностранных граждан, из них с туристическими целями порядка 2,2 млн и порядка 4,5 млн – с деловыми. Средняя цена размещения в гостиницах от 3 до 5 звезд оценивалась в 188 долларов (примерно 5640 руб. по тому курсу).
2011 год
В 2011 году проект присоединения к Москве новых территорий был одобрен Советом Федерации. В то же время вступили в силу ограничения застройки центра столицы, которые привели к отмене реализации проектов совокупной площадью около 1 млн кв. м. Во многом это стало причиной низких вводов во всех сегментах при постепенно растущем спросе.
Крупнейшим офисным зданием, введенным в 2011 году стала башня «Империя», при этом доля свободных площадей в классе А снизилась на 5 п.п. до 12,5%. Ввод торговой недвижимости составил более 200 тыс. кв. м (GLA), но больше половины этих площадей – ТРЦ «Афимолл-Сити». Доля свободных площадей в складской недвижимости достигла исторического минимума – 0,5%.
Во всех сегментах был зафиксирован рост ставок, а стабилизация макроэкономической ситуации привела к заметному увеличению инвестиционной активности. Совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость составили более 8 млрд долл. Так, O1 Properties приобрела БЦ «Лесная Плаза», «ВТБ Капитал» вошел в проект «Белая Площадь», «Маринс Групп» купила БЦ «Нагатинский». Структурами Михаила Гуцериева были приобретены ТРЦ «Калужский» и гостиница «Националь». Австрийская Immofinanz стала единственным собственником ТЦ Goodzone. Raven Russia довыкупила складские комплекса в Пулково и Ногинске. «Галс-Девелопмент» приобрел гостиницу «Пекин» и анонсировал там реконструкцию с последующим открытием отеля под брендом Fairmont.
2011 год можно считать точкой отсчета для последующего роста рынка коммерческой недвижимости, который продолжался до 2014-2015 гг.
2012-2013 годы
В 2012-2013 гг. инфляция находилась на уровне 6,5%, а ставка рефинансирования – на уровне 8,25%. Стабильными оставались и показатели спроса и предложения в офисной недвижимости. В «Москва-Сити» появились БЦ «Меркурий» и «Сити Пойнт». На Ленинградском проспекте появились «Белые Сады» и Sky Light. Доля вакантных площадей балансировала на уровне 12-15%, а ставки в районе 800 долларов за помещения класса А и 480 долларов – для класса В. Наиболее ожидаемыми из строящихся проектов были башни ОКО, «Эволюция» и «Евразия», а также анонсированные проекты бизнес-парков К2 и Comcity в «новой Москве». Наращивать портфель продолжила компания O1 Properties, купившая в 2012 году БЦ «Серебряный город» и Ducat III.
Ввод торговой недвижимости сохранялся на низком уровне, однако началось строительство новых крупных проектов, таких как ТРЦ Columbus и «Торговый квартал» в Пушкине. Анонсированы возобновление строительства ТРЦ «Ривер Парк» (Ривьера) и торгового центра у будущей станции метро «Саларьево». В части коммерческих условий торговые центры начали уходить от фиксированных ставок в сторону процента от оборота. При этом базовая ставка аренды для гипермаркета составляет 100-250 долларов.
За 2012 год в Москве было введено в эксплуатацию всего 2 отеля международных гостиничных операторов, но с 2013 года постепенно начали открываться отели, анонсированные в 2011 году. Стоит отметить, что в этот период наблюдался плавный рост иностранного туризма, поэтому ведущие гостиничные операторы, уже закрепившиеся на российском рынке, активно наращивали свои портфели.
В сегменте складской недвижимости, где строительный цикл короче, чем в других сегментах, рост объемов ввода начался еще в 2011 году и с каждым годом продолжал увеличиваться. При этом новое предложение поглощалось рынком практически сразу, а вакансия не поднималась выше 3%. Такую же стабильность демонстрировали ставки, зафиксировавшиеся на уровне 135-140 долл. за 1 кв. м.
2014 год
И пришел 2014 год, ставший рекордным по объемам ввода новых объектов за прошедшие 5 лет. Так, предложение качественной офисной недвижимости выросло на 1,1 млн кв. м, около 700 тыс. кв. м торговой и порядка 1,5 млн кв. м складской недвижимости. Были введены в эксплуатацию две башни в «Москва-Сити», офисные парки в «новой Москве», ТЦ «Авиапарк», «Вегас Крокус Сити», «Мозаика».
С середины 2014 года стремительно начали падать цены на нефть, а Россия попала под санкции в связи с присоединением Крыма, что привело к резкому падению курса рубля: если в начале года 1 доллар стоил порядка 32 рублей, то средний курс за 2015 год составлял более 60 рублей. Инфляция составила более 11%, а ключевая ставка ЦБ взлетела до 17%. Макроэкономические показатели сделали затруднительным финансирование нового строительства, но и спрос значительно снизился. Почти до 30% увеличилась вакантность в бизнес-центрах класса А, в складском сегменте вакантность также упала более чем в два раза и превысила отметку в 7%. Доля свободных площадей в ТЦ выросла до 6%.
В результате падения курса рубля фактические арендные выплаты увеличились почти в два раза, поэтому потребовался компромисс в виде ухода от долларовых ставок или привязка к фиксированному курсу. В среднем по рынку наблюдался рост ставок в рублевом эквиваленте (+10%) и снижение в долларовом (-20-30%).
2015 год
В 2015 году при снижении спроса продолжился ввод новых объектов. Так, были введены в эксплуатацию башня «Эволюция», «Большевик», «К2 Бизнес-парк», ТРЦ Columbus, Mari, «Кунцево Плаза», ЦДМ на Лубянке, «РИО» на Киевском шоссе. В сегменте складской недвижимости при снижении спроса объем нового ввода составил более 800 тыс. кв. м, а вакансия приблизилась к 10%.
В гостиничном сегменте снизилась доля иностранного туризма, но выросла доля внутреннего. Кроме того, 2015-2016 гг. ознаменовался ростом среднего и низкого ценовых сегментов. К концу 2016 года начался рост средней стоимости размещения. В то же время, гостиничные операторы начали присматриваться к новым локациям, готовясь к Кубку Конфедераций 2017 года и ЧМ-2018 по футболу.
2016 год
На офисном рынке 2016 год ознаменовался рекордно низким вводом новых объектов в эксплуатацию (70 тыс. кв. м объектов класса А), тогда как поглощение, напротив, в два раза превысило показатели предыдущего года и составило более 500 тыс. кв. м. Основным драйвером спроса выступил госсектор - Мэрия Москвы приобрела 55 тыс. кв. м в башне «ОКО», а Группа ВТБ выкупила башню «Евразия». Вакантность в классе А снизилась до 20%, а ставки продолжили снижение, зафиксировавшись по итогам года на отметках 24,3 тыс. руб. для класса А и 13,4 тыс. руб. для класса В.
Схожая картина наблюдалась и в складском сегменте, где объемы нового строительства продолжили падение, а новые спекулятивные проекты не заявлялись. В 2016 году средняя ставка составила 4000 руб. за 1 кв. м, тогда как в момент минимальной вакантности перед кризисом достигала 4700 руб. Около двух третей нового строительства составили объекты, построенные под конкретного заказчика (BTS). При этом доля свободных площадей начала постепенно сокращаться, преодолев отметку 9%.
Главным событием года в торговой недвижимости стало открытие ТРЦ «Ривьера», однако совокупный ввод продолжил снижение. Традиционно, лидерами по количеству арендованных площадей оставались операторы сегмента fashion, однако серьезный рост показали операторы развлечений. Совокупная доля свободных площадей составила порядка 8,5%, увеличившись по сравнению с предыдущим годом на 0,5 п. п.
2017 год
В 2017 году оживления девелопмента не наблюдалось, во всех сегментах продолжилось постепенное сокращение доли свободных площадей и снижение ставки аренды. Так, ставка в офисах класса А упала ниже 23 тыс. руб. за 1 кв. м, в складской – ниже 3900 руб. Ключевыми объектами, введенными в эксплуатацию стали «IQ-Квартал» и «Вегас Кунцево», в самом конце года была введена самая высокая башня Москвы – «Федерация», а компания Immofinanz ушла с российского рынка, продав свои торговые центры в Москве петербургской Fort Group. Кроме того, было запущено Московское Центральное Кольцо (МЦК). Но, пожалуй, главным событием года стала санация крупнейших частных банков – Открытие, БинБанк, Промсвязьбанк. Проблемы банков отрицательно сказались на настроениях рынка, но не оказались не столь критичными для рынка в целом.
2017-2018 годы
В 2017-2018 гг. состоялся ожидаемый бум ввода гостиниц. В 2017 году было открыто 9 проектов, а еще 8 запустились в год проведения чемпионата. Опыт проведения ЧМ дал определенный импульс развитию туризма и гостиничного бизнеса. Уже сейчас можно сказать, что резкого спада в 2019 гостиничный рынок не увидел, а по сравнению с 2017 все показатели продемонстрировали рост.
Постепенная стабилизация наметилась на офисном и складском рынках в 2018 году, когда показатели вакансии начали достигать минимальных значений. В этом году замедлилось падение ставок, чтобы начать плавный рост уже в 2019 году.
Также последние годы уходящего десятилетия отметились ростом электронной торговли, которая стала заметна не только в отчетах по складскому сегменту, но и в отчетах ведущих ритейлеров.
Уходящее десятилетие было очень насыщенным. Рынок вырос более чем в два раза по всем сегментам, пережил масштабные стройки и глубокие падения. Каким будет следующее десятелетие – покажет время.
