Инвестиции в стрит-ритейл: 10 правил поиска надежного актива

Арендный доход от инвестиций в коммерческие помещения для стрит-ритейла может превышать 10% годовых. Высокий спрос со стороны арендаторов делает их востребованным активом, способным приносить инвестору стабильный ежемесячный доход. Но как выбрать действительно качественный объект для инвестиций?

Отвечая на этот вопрос, Анастасия Попова, генеральный директор агентства недвижимости LIGHTHAUS, выделила 10 правил, которыми необходимо руководствоваться при поиске надежного и доходного помещения для стрит-ритейла в городских новостройках.  

Если лично вам помещение кажется безупречным, не факт, что оно таковым является. Не поддавайтесь эмоциям, а анализируйте, опираясь на объективные факторы. Помещение должно выполнять свою главную функцию – приносить прибыль.    
 

Начинающих инвесторов часто посещает мысль: «Зачем вкладываться в стройку и ждать 2-3 года, если можно купить готовое помещение». Опытные игроки знают, что самые ликвидные помещения расходятся на старте продаж нового проекта по самой привлекательной цене. К моменту ввода дома в эксплуатацию они прибавляют в стоимости в среднем на 30%.

Если вам предлагают готовое коммерческое помещение в сданном жилом комплексе, вероятно, с ним есть сложности. Например, неудачное расположение, отсутствие трафика, технические ограничения. Данные факторы могут создавать проблемы будущим арендаторам и влиять на арендную ставку, что негативно отразится на вашей прибыли.
 

Выбор жилых проектов с помещениями под стрит-ритейл большой. В Петербурге, например, одновременно возводится более 200 комплексов. При выборе ЖК смотрите в будущее – объект недвижимости, который проигрывает сегодня, может стать более ликвидным завтра. Возможно, соседний пустырь, который вы считали минусом локации, имеет целевое назначение под жилую застройку, через несколько лет там появится гигантский ЖК, что в разы увеличит трафик и количество потенциальных клиентов.   

Оценивайте потенциал локации – изучите план застройки и развития транспортной инфраструктуры. Помните, ваша задача как профессионального инвестора – заглянуть в будущее и заработать на этом.
 

Убедитесь, что ваш объект находится на пути следования трафика. Лучшими по данному показателю считаются фасадные угловые помещения, но не каждое такое помещение привлекательно для арендаторов. Оно может оказаться неудобными для подхода или подъезда. К тому же угловые фасадные помещения самые дорогие, так как застройщики считают их наиболее ликвидными. 

Существуют прекрасные недорогие варианты внутри квартала. Например, с высоким трафиком за счет расположения вдоль пути следования к остановке общественного транспорта. Иногда выгоднее купить недорогое внутриквартальное помещение, чем дорогостоящее на фасаде.

Анализ трафика позволит найти среди коммерческих помещений бриллиант по цене фианита.
 

Сегодня самые ликвидные на рынке коммерческие помещения – это качественные «малыши» площадью 50-80 квадратных метров, которые очень востребованы у малого бизнеса. Если решите купить помещение более 100 «квадратов», то выбирайте объект с двумя входами и свободной планировкой, чтобы вы смогли разделить его на два ликвидных «малыша» с максимально высокой арендной ставкой.
 

Они оказывают сильное влияние на арендную ставку и востребованность помещения у арендаторов. Проверяйте технические параметры тщательно, будьте внимательны к мелочам, задавайте вопросы. 

Случается, по проекту в помещении предусмотрен трехфазный ввод на 380 В, а реально только однофазный на 220 В, что создает серьезные неудобства арендатору.

Помните, два входа в помещение всегда лучше, чем один. Выделенная электрическая мощность 0,25 кВт/кв. м – хороший показатель для большинства арендаторов.

Уточните:

 

Существует множество вариантов, позволяющих приобрести помещение, не выплачивая всю сумму единовременно. Всегда есть возможность согласовать схему оплаты, адекватно учитывающую ваши финансовые потоки. Инвестору доступны: рассрочка с небольшим первым взносом, ипотека, лизинг, индивидуальный график финансирования. Каждая схема содержит много нюансов.  
 

Приобретая помещение в строящемся ЖК, неопытный инвестор рассчитывает на прибыль с момента ввода дома в эксплуатацию. Однако на практике между вводом и выдачей ключей проходит от 3 до 6 месяцев. Учитывайте данное время. Его можно использовать для поиска арендатора.
 

Коммерческие помещения на втором этаже по техническим характеристикам ничуть не хуже чем на первом, а их стоимость зачастую ниже. Одинаковые характеристики, высота потолка, свободная планировка. Однако за счет второго этажа коммерческое помещение теряет универсальность для арендаторов. Не каждому оно подойдет, что сразу снижает арендную ставку. Прежде чем купить помещение на втором этаже, подумайте, на каких арендаторов вы рассчитываете, и подойдет ли им такой вариант.
 

В элитном жилом комплексе стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости изначально высока. Но это не означает, что арендная ставка будет выше, поскольку коммерческие помещения в элитных ЖК имеют свою специфику. Зачастую они располагаются на закрытой территории с ограниченным доступом. Арендаторы будут ориентированы не на внешний трафик, а на жителей, поэтому высока вероятность, что получать доход вы сможете только после заселения комплекса.

Потребности аудитории элитных ЖК существенно ограничивают пул потенциальных арендаторов, оставляя дорогие салоны красоты, рестораны и продукты премиум-класса. Заселение элитных домов проходит небыстро, так как в квартирах делают длительный дизайнерский ремонт.

Все эти факторы буду оказывать влияние на величину арендной ставки.