Смерть опенспейса и восход коворкинга: почему крупные компании отказываются от классических офисов в пользу сервисов

Сегмент гибких рабочих пространств в последние годы переживает стремительное развитие – и проходит через трансформацию. В 2019 году было совершено рекордное количество сделок по запуску новых коворкингов общей площадью около 70 000 квадратных метров. В Москве в 2020 году аналитики Colliers International прогнозировали увеличение рынка на 69%. Пандемия, безусловно, внесет свои коррективы в развитие офисного сегмента в целом, однако становится ясно, что бизнес все чаще будет отдавать предпочтение концептуальному коворкингу с многообразием зон и сервисов, чем классическому open space. Окажутся ли компании в мире гибких офисов, и придется ли собственникам бизнес-центров превратиться в сервисных операторов?
8735

Коворкинг vs Open Space

В Москве растет не только количество коворкингов, но и площадь каждого такого объекта. По данным Colliers International, на конец 2019 года средний размер гибкого пространства сетевых операторов составлял 3 247 кв. м., а в 2020 году этот показатель должен вырасти до 4 800 кв. м. Показательно, что в новых пространствах под традиционный open space отведено меньше места, чем раньше, а значительную площадь занимают обособленные кабинеты, переговорные и площадки для проведения мероприятий.

Означает ли это постепенный отказ от «вредного» опенспейса и массовый переход компаний в коворкинги? Тотального перехода бизнеса в коворкинги владельцы офисных центров пока не опасаются. На рынке сохраняется спрос на классические офисы со стороны достаточно консервативных компаний, которые трепетно относятся к конфиденциальности и в большинстве случаев не готовы к подобным решениям. «Коворкинг удобен и функционален для небольших компаний штатом до 20 человек, но по мере развития бизнеса компании все равно переходят в классический офисный формат. Это в первую очередь связано именно с конфиденциальностью. Для рынка в своей массе именно коворкинг (не сервисный офис) пока остается заменой некомфортного офиса класса С, где за те же расходы можно получить больше в плане сервиса и качества пространства», - считает управляющий партнер Praedium Александр Ошурко.

«С точки зрения строительства большого отличия в коворкингах и опен-спейсах нет, просто по-другому распределяются затраты на инженерию и отделку, - отмечает Екатерина Ньюман, генеральный директор строительной компании Q1 Group. - В коворкингах меньше внимания уделяется отделочным решениям, но гораздо больше – инженерии: системам управления светом, климатом, автоматизации процессов бронирования и так далее. Сегодня каждый гибкий офис старается сделать планировку такой, чтобы адаптация под моноарендатора могла проходить легко и без особых затрат».

По мнению Екатерины Ньюман, в гибких офисах при необходимости резидент может быстро увеличить или сократить занимаемое пространство, не теряя время на бюрократические процедуры и переговоры. Оператор должен иметь возможность предложить желаемые решения без потерь на операционные расходы или отделку.

«Многие компании уже поняли, что делать крупные инвестиции в ремонт и организацию своего офиса невыгодно,» - говорит Мурад Дамиров, управляющий директор сети коворкингов Business Club. В случае с арендой коворкинга все проблемы по содержанию офиса, в том числе эксплуатация, клининг, администрирование, снабжение канцелярскими и хозяйственными товарами, питание, логистика и многие другие берет на себя управляющая компания. Коворкинги в части услуг для крупного бизнеса трансформируются в сервисные офисы: операторов, предоставляющих полный цикл услуг по обслуживанию и администрированию готового офисного пространства для компании. Арендуя такой офис, бизнес получает «все и сразу» - ставка аренды при этом формируется не в разрезе квадратного метра, а в отношении уже готового рабочего места.

Готовый продукт

Арендатору коворкинга вне зависимости от его масштаба предоставляется уже готовое решение, которое можно оперативно изменить под потребности бизнеса. «Он получает готовый продукт в виде рабочего места, он получает то, зачем он пришел, а не DIY-решение. Сейчас важнее всего - скорость и гибкость, поэтому квадратные метры в бетоне – это последнее, что можно выбрать в данной концепции», - отмечает Александр Устинов, директор по развитию компании Professional FM, занимающейся управлением недвижимостью.

По данным Colliers International, cтоимость аренды гибкого рабочего места варьируется от 19 до 30 тысяч рублей в месяц в зависимости от типа размещения сотрудника (фиксированные и нефиксированные места, кабинеты), локации внутри города и качества пространства.

Очевидно, что коворкинги сейчас открываются в местах с высокой концентрацией деловой активности, где есть некоторый дефицит готовых офисных решений. Около 70% площадей всех коворкингов расположены внутри ТТК, на «Москва-Сити» приходится 15% и за пределами ТТК находится около 14% площадей.

«В основе коворкинга лежит такой же принцип, как и в бизнес-центре», - настаивает Александр Устинов. Больше доходов с квадратного метра и как можно меньше расходов».

Несмотря на то, что коворкинг - достаточно быстрый с точки зрения строительства продукт, экономить на его архитектуре эксперты не рекомендуют – в условиях конкуренции рынка качество архитектуры и отделки сервисного офиса или коворкинга становится одним из преимуществ. «Надо помнить, что основные потребители коворкингов в данный момент - это все-таки миллениалы. А они являются, как правило, мобильными людьми с хорошо развитым вкусом и пониманием современных тенденций. Поэтому архитектурные и планировочные решения, зонирование, мебель – всё это должно не уступать классическим офисам крупных компаний», - отмечает управляющий партнер архитектурного бюро Blank Architects Магда Чихонь.

Коворкинг для корпорации

В последние годы, однако, состав резидентов коворкингов медленно меняется в сторону корпоративных клиентов. Так, в прошлом году компания «Яндекс.Маркет» арендовала около 600 рабочих мест в новом коворкинге Workki, что стало одной из крупнейших сделок на рынке гибких пространств; «Яндекс» также стал моноарендатором коворкинга сети Business Club в бизнес-центре ОКО 2 (площадь 4 500 кв.м). Сейчас больше всех такие площадки арендуют маркетологи, пиарщики и дизайнеры (32%), на втором месте – «IT, телекоммуникации, медиа» (24%), на третьем месте – производственные компании (15%).

Могут ли бизнесы в перспективе перевести свои офисы в формат сервисных? «Через 10 лет коворкинги займут существенный сегмент рынка, но в ином статусе. Сейчас коворкинг представляется как пространство для гибкой краткосрочной аренды. Через некоторое время восприятие формата изменится – это будут сервисные офисы для крупных компаний», - резюмирует Екатерина Ньюман.

Иного мнения придерживаются консультанты: «Даже в Калифорнии, где такой формат занимает долю порядка 10% на офисном рынке, востребован преимущественно IT-бизнесами и инновационными компаниями. Классические структуры предпочитают классические решения», - считает Александр Ошурко.

Автор текста: Семен Первомайский


иГРОКИ РЫНКА

Professional FM

Устинов Александр

Консалтинг и брокеридж

Praedium

Материалы по теме

Исследования рынка

Офисы Москвы: итоги I квартала 2020 года от Knight Frank

Доля свободных офисов Москвы по итогам I квартала 2020 года снизилась до уровня 7%, что ниже показателя 2008 года. Объем ввода составил 61 тыс. кв. м, а объем поглощения площадей - 199 тыс. кв. м. Несмотря на высокий показатель спроса, в следующие два квартала ожидается замедление активности пользователей офисов.
14.04
Точка зрения

Эволюция офиса: что ждет рабочие пространства после коронавируса?

Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis, рассуждает о том, как меры, принятые в связи с распространением коронавируса, повлияют на офисные пространства.
10.04

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre