Смерть опенспейса и восход коворкинга: почему крупные компании отказываются от классических офисов в пользу сервисов

Сегмент гибких рабочих пространств в последние годы переживает стремительное развитие – и проходит через трансформацию. В 2019 году было совершено рекордное количество сделок по запуску новых коворкингов общей площадью около 70 000 квадратных метров. В Москве в 2020 году аналитики Colliers International прогнозировали увеличение рынка на 69%. Пандемия, безусловно, внесет свои коррективы в развитие офисного сегмента в целом, однако становится ясно, что бизнес все чаще будет отдавать предпочтение концептуальному коворкингу с многообразием зон и сервисов, чем классическому open space. Окажутся ли компании в мире гибких офисов, и придется ли собственникам бизнес-центров превратиться в сервисных операторов?
8255

Коворкинг vs Open Space

В Москве растет не только количество коворкингов, но и площадь каждого такого объекта. По данным Colliers International, на конец 2019 года средний размер гибкого пространства сетевых операторов составлял 3 247 кв. м., а в 2020 году этот показатель должен вырасти до 4 800 кв. м. Показательно, что в новых пространствах под традиционный open space отведено меньше места, чем раньше, а значительную площадь занимают обособленные кабинеты, переговорные и площадки для проведения мероприятий.

Означает ли это постепенный отказ от «вредного» опенспейса и массовый переход компаний в коворкинги? Тотального перехода бизнеса в коворкинги владельцы офисных центров пока не опасаются. На рынке сохраняется спрос на классические офисы со стороны достаточно консервативных компаний, которые трепетно относятся к конфиденциальности и в большинстве случаев не готовы к подобным решениям. «Коворкинг удобен и функционален для небольших компаний штатом до 20 человек, но по мере развития бизнеса компании все равно переходят в классический офисный формат. Это в первую очередь связано именно с конфиденциальностью. Для рынка в своей массе именно коворкинг (не сервисный офис) пока остается заменой некомфортного офиса класса С, где за те же расходы можно получить больше в плане сервиса и качества пространства», - считает управляющий партнер Praedium Александр Ошурко.

«С точки зрения строительства большого отличия в коворкингах и опен-спейсах нет, просто по-другому распределяются затраты на инженерию и отделку, - отмечает Екатерина Ньюман, генеральный директор строительной компании Q1 Group. - В коворкингах меньше внимания уделяется отделочным решениям, но гораздо больше – инженерии: системам управления светом, климатом, автоматизации процессов бронирования и так далее. Сегодня каждый гибкий офис старается сделать планировку такой, чтобы адаптация под моноарендатора могла проходить легко и без особых затрат».

По мнению Екатерины Ньюман, в гибких офисах при необходимости резидент может быстро увеличить или сократить занимаемое пространство, не теряя время на бюрократические процедуры и переговоры. Оператор должен иметь возможность предложить желаемые решения без потерь на операционные расходы или отделку.

«Многие компании уже поняли, что делать крупные инвестиции в ремонт и организацию своего офиса невыгодно,» - говорит Мурад Дамиров, управляющий директор сети коворкингов Business Club. В случае с арендой коворкинга все проблемы по содержанию офиса, в том числе эксплуатация, клининг, администрирование, снабжение канцелярскими и хозяйственными товарами, питание, логистика и многие другие берет на себя управляющая компания. Коворкинги в части услуг для крупного бизнеса трансформируются в сервисные офисы: операторов, предоставляющих полный цикл услуг по обслуживанию и администрированию готового офисного пространства для компании. Арендуя такой офис, бизнес получает «все и сразу» - ставка аренды при этом формируется не в разрезе квадратного метра, а в отношении уже готового рабочего места.

Готовый продукт

Арендатору коворкинга вне зависимости от его масштаба предоставляется уже готовое решение, которое можно оперативно изменить под потребности бизнеса. «Он получает готовый продукт в виде рабочего места, он получает то, зачем он пришел, а не DIY-решение. Сейчас важнее всего - скорость и гибкость, поэтому квадратные метры в бетоне – это последнее, что можно выбрать в данной концепции», - отмечает Александр Устинов, директор по развитию компании Professional FM, занимающейся управлением недвижимостью.

По данным Colliers International, cтоимость аренды гибкого рабочего места варьируется от 19 до 30 тысяч рублей в месяц в зависимости от типа размещения сотрудника (фиксированные и нефиксированные места, кабинеты), локации внутри города и качества пространства.

Очевидно, что коворкинги сейчас открываются в местах с высокой концентрацией деловой активности, где есть некоторый дефицит готовых офисных решений. Около 70% площадей всех коворкингов расположены внутри ТТК, на «Москва-Сити» приходится 15% и за пределами ТТК находится около 14% площадей.

«В основе коворкинга лежит такой же принцип, как и в бизнес-центре», - настаивает Александр Устинов. Больше доходов с квадратного метра и как можно меньше расходов».

Несмотря на то, что коворкинг - достаточно быстрый с точки зрения строительства продукт, экономить на его архитектуре эксперты не рекомендуют – в условиях конкуренции рынка качество архитектуры и отделки сервисного офиса или коворкинга становится одним из преимуществ. «Надо помнить, что основные потребители коворкингов в данный момент - это все-таки миллениалы. А они являются, как правило, мобильными людьми с хорошо развитым вкусом и пониманием современных тенденций. Поэтому архитектурные и планировочные решения, зонирование, мебель – всё это должно не уступать классическим офисам крупных компаний», - отмечает управляющий партнер архитектурного бюро Blank Architects Магда Чихонь.

Коворкинг для корпорации

В последние годы, однако, состав резидентов коворкингов медленно меняется в сторону корпоративных клиентов. Так, в прошлом году компания «Яндекс.Маркет» арендовала около 600 рабочих мест в новом коворкинге Workki, что стало одной из крупнейших сделок на рынке гибких пространств; «Яндекс» также стал моноарендатором коворкинга сети Business Club в бизнес-центре ОКО 2 (площадь 4 500 кв.м). Сейчас больше всех такие площадки арендуют маркетологи, пиарщики и дизайнеры (32%), на втором месте – «IT, телекоммуникации, медиа» (24%), на третьем месте – производственные компании (15%).

Могут ли бизнесы в перспективе перевести свои офисы в формат сервисных? «Через 10 лет коворкинги займут существенный сегмент рынка, но в ином статусе. Сейчас коворкинг представляется как пространство для гибкой краткосрочной аренды. Через некоторое время восприятие формата изменится – это будут сервисные офисы для крупных компаний», - резюмирует Екатерина Ньюман.

Иного мнения придерживаются консультанты: «Даже в Калифорнии, где такой формат занимает долю порядка 10% на офисном рынке, востребован преимущественно IT-бизнесами и инновационными компаниями. Классические структуры предпочитают классические решения», - считает Александр Ошурко.

Автор текста: Семен Первомайский


иГРОКИ РЫНКА

Professional FM

Устинов Александр

Консалтинг и брокеридж

Praedium

Материалы по теме

Исследования рынка

Офисы Москвы: итоги I квартала 2020 года от Knight Frank

Доля свободных офисов Москвы по итогам I квартала 2020 года снизилась до уровня 7%, что ниже показателя 2008 года. Объем ввода составил 61 тыс. кв. м, а объем поглощения площадей - 199 тыс. кв. м. Несмотря на высокий показатель спроса, в следующие два квартала ожидается замедление активности пользователей офисов.
14.04
Точка зрения

Эволюция офиса: что ждет рабочие пространства после коронавируса?

Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis, рассуждает о том, как меры, принятые в связи с распространением коронавируса, повлияют на офисные пространства.
10.04

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre