Сигнал к действию: как пандемия повлияла на спрос инвесторов в стрит-ретейле

Ирина Буренко, коммерческий директор R4S – одного из крупнейших владельцев торговой недвижимости формата стрит-ретейл в Москве
4998
Изображение взято из источника: ekaterinburg.bbport.ru
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам девяти месяцев 2021 г. превысил 20 млрд руб., что на 29% больше 2019 г. Как продолжать развиваться в период перманентного экономического кризиса? Владельцы столичной недвижимости и их арендаторы продемонстрировали, что этот вопрос решаем. В непростых условиях пандемии за короткий срок сторонам удалось адаптироваться. Впереди новые ограничения, но рынок уже готов и понимает, что трудности временные.

С 28 октября 2021 г. в Москве вводятся новые ограничения, которые, по официальным данным, продлятся до 7 ноября. Однако, по нашим ощущениям, так быстро дело не закончится. Скорее всего, ограничения продлятся до конца года, а возможно и перетекут в следующий, с небольшой передышкой непосредственно перед 31 декабря. Уже имея опыт, мы к такому повороту событий готовы. Мы понимаем, что это временные трудности, которые часто становятся стимулом к росту. Об этом свидетельствовали и итоги первой волны, и реакция рынка на снятие ограничений.

В первый постпандемийный период число обращений в компанию R4S инвесторов, интересующихся покупкой коммерческих помещений, увеличилось на 32% относительно допандемийного уровня. При этом чаще всего они делали ставку на помещения с арендатором. В меньшей степени интересовались свободными торговыми помещениями, для последующей сдачи.

Тотального кризиса в стрит-ретейле удалось избежать. Выкарабкаться отечественному бизнесу помогла способность находить компромиссы.

Например, магазины сталкивались с необходимостью закрыться. В этой ситуации R4S как владелец помещения снижал ставку или предоставлял каникулы. Рестораны выживали за счет работы на вынос. Этот формат перевел арендный платеж в процент от оборота.
«Случайный» куш достался представителям розничной торговли продуктами и фармпрепаратами на окраине Москвы: потребители, ограниченные в праве свободно  перемещаться по городу, заметно добавили выручки. В течение последних двух лет выручка магазинов «у дома» росла от 11 до 18% каждый квартал. Остальному же рынку стрит-ретейла пришлось по-настоящему бороться за жизнь. Те, кто сумел адаптироваться под суровые экономические реалии и смену привычек у потребителей, после отмены основных ограничений продемонстрировали стабильность и даже рост.  

Операторы помещений стрит-ретейла быстро осознали, что им придется научиться работать в гибридном формате, сделать ставку на развитие интернет-сервисов. Отныне важными направлениями практически каждого ретейлера стали доставка и тесное сотрудничество с курьерскими службами. При таком подходе стрит-ретейл, словно феникс, возродился из пепла уже к лету текущего года. В июне 2021-го число открытий магазинов в столице сравнялось с допандемийным.

В период снятий ограничений арендаторы активно возвращались в центр столицы. Пандемия сделала доступным большое количество помещений, ранее арендованных неустойчивым бизнесом или дотируемых сетью.

Капитал современных покупателей помещений формата street retail с арендным бизнесом зачастую не связан с рынком недвижимости. Мы видим, что большинство сделок заключается с участием новичков, которые раньше не вкладывали деньги в этот бизнес, а сейчас убедились в его надежности.

Торговой недвижимостью формата стрит-ретейл с действующим арендатором в Москве активно интересуются инвесторы из регионов. По нашим наблюдениям, это предприниматели с Дальнего Востока, из Уфы, Новосибирска, Пермского края, также стабильно высокий интерес проявляют инвесторы из Казахстана.

Сейчас доход от торговых помещений в столице в среднем равен 6-11% годовых в рублях. Он значительно выше, чем от сдачи в аренду квартир, когда инвестор получает только 2-5% по году. Поэтому те, кто раздумывает над размещением средств в недвижимость, все чаще делают выбор в пользу качественных торговых объектов стрит-ретейла, к которым арендаторы уже проявили интерес. Так, например, на первой фасадной линии Тверской сегодня можно приобрести торговое помещение площадью 16 кв. м с сетевой кофейней. Договор аренды заключен на три года, в первый из них инвестор получит 4,74 млн руб. (395 тыс. в месяц). Таким образом, арендный бизнес принесет ему 8% годовых. А если инвестор купит за тот же бюджет двухкомнатную квартиру на Тверской, то сможет сдавать ее в лучшем случае за 150 тыс. руб. в месяц, что даст чуть более 3% на вложенный капитал по году. Однако такой расчет не учитывает вложение средств собственника в ремонт и меблировку. В случае с торговыми объектами эти расходы несет арендатор.

Мы считаем, что текущие тенденции на рынке сохранятся – основные правила, которые помогли выжить бизнесу в первую волну закрытий, помогут и сейчас. Спрос на коммерческую недвижимость, а также доля непрофессиональных инвесторов продолжат расти.


Материалы по теме

Источник: Коммерсантъ
Исследования рынка

Colliers: В стрит-ритейле Москвы установилась «ковидная норма» вакантности

Доля свободных площадей в центре столицы в течение года колеблется вокруг 12%. С конца лета прошлого года рост составил 3,8 п.п, с начала 2020 года – 5,8 п.п.
08.10
Источник: new-retail.ru
Исследования рынка

Colliers: Вакантность в стрит-ритейле снизилась впервые с начала пандемии

По итогам II квартала 2021 г. средний уровень вакантности в стрит-ритейле (центральные торговые коридоры Москвы) составил 11,9%, что выше прошлогоднего показателя аналогичного периода на 3,9 п.п. (8,0% во II квартале 2020 г.) При этом по сравнению с итогами I квартала 2021 г. доля свободных площадей снизилась на 0,5 п.п. Это первый раз с начала пандемии в марте 2020 г., когда вакантность в сегменте стрит-ритейла стала сокращаться, отмечают аналитики компании.
25.06
Источник: new-retail.ru
Экспертный анализ

Knight Frank: К 2023 году стрит-ретейл в «Москва-Сити» увеличится в полтора раза

Согласно данным компании, общее предложение торговых помещений формата в ММДЦ достигнет 90 тыс. кв. м против 60 на текущий момент. Восстановления целевого трафика до докризисных показателей эксперты ожидают во второй половине 2021 – 2022-м гг.

24.03

журнал CRE 22 (400)

декабрь 2 - январь 1
С PDF-версией можно ознакомиться ЗДЕСЬ Выпущен при поддержке: Becar Asset Management www.becar-group.com   Metrika Investments https://metrikainvestments.com/   Union Brokers unionbrokers.ru   S.A. Ricci https://ricci.ru/   Lynks Property Management www.lynkspm.com   Алютех https://alutech-group.com/   MD Facility Management www.mdpm.ru   MMG www.mallmg.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   KR Properties www.kr-pro.ru   Knight Frank www.kf.expert   Raven R...

Популярное

Источник: Radius Group
Назначения

Radius Group усиливает команду

Radius Group рассказал о стратегических назначениях.
 
20.01
Источник: AFI Development
Сделка

AFI Development сдала VIP-этаж в БЦ AFI2B

Этаж площадью около 2 000 кв. м с 8-метровыми потолками заняла международная нефтетрейдинговая компания.
19.01
Источник: JLL
Игроки рынка

JLL делает ставку на землю

JLL объявляет о запуске нового направления бизнеса в России.
 
20.01
Источник: Accor
Игроки рынка

Accor рассказал об открытии новых отелей в 2022 году

Гостиничный оператор рассказал о своих планах на этот год. Новые отели также откроются в Лондоне, Париже, Бостоне, Катаре, Дубае и многих других городах по всему миру.

17.01
Источник: belaya-ploschad.bc-moscow.ru
Игроки рынка

O1 Properties поделилась итогами года

O1 Properties заключила арендные сделки общей площадью 155 тыс. кв. м в 2021 г.
 
19.01
Источник: Архсовет Москвы
Проект

На Тверском появится гастрокластер

Архсовет Москвы вчера одобрил проект гастрокластера на Тверском бульваре.
 
20.01
Источник: Т+Т Architects. Фотограф Илья Иванов
Проект

Как выглядит новый Inex Multispace

Концепцию комплексной реновации пятиэтажного здания площадью 4176 кв. м разработало архитектурное бюро Т+Т Architects.

18.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre