Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам девяти месяцев 2021 г. превысил 20 млрд руб., что на 29% больше 2019 г. Как продолжать развиваться в период перманентного экономического кризиса? Владельцы столичной недвижимости и их арендаторы продемонстрировали, что этот вопрос решаем. В непростых условиях пандемии за короткий срок сторонам удалось адаптироваться. Впереди новые ограничения, но рынок уже готов и понимает, что трудности временные.
С 28 октября 2021 г. в Москве вводятся новые ограничения, которые, по официальным данным, продлятся до 7 ноября. Однако, по нашим ощущениям, так быстро дело не закончится. Скорее всего, ограничения продлятся до конца года, а возможно и перетекут в следующий, с небольшой передышкой непосредственно перед 31 декабря. Уже имея опыт, мы к такому повороту событий готовы. Мы понимаем, что это временные трудности, которые часто становятся стимулом к росту. Об этом свидетельствовали и итоги первой волны, и реакция рынка на снятие ограничений.
В первый постпандемийный период число обращений в компанию R4S инвесторов, интересующихся покупкой коммерческих помещений, увеличилось на 32% относительно допандемийного уровня. При этом чаще всего они делали ставку на помещения с арендатором. В меньшей степени интересовались свободными торговыми помещениями, для последующей сдачи.
Тотального кризиса в стрит-ретейле удалось избежать. Выкарабкаться отечественному бизнесу помогла способность находить компромиссы.
Например, магазины сталкивались с необходимостью закрыться. В этой ситуации R4S как владелец помещения снижал ставку или предоставлял каникулы. Рестораны выживали за счет работы на вынос. Этот формат перевел арендный платеж в процент от оборота.
«Случайный» куш достался представителям розничной торговли продуктами и фармпрепаратами на окраине Москвы: потребители, ограниченные в праве свободно перемещаться по городу, заметно добавили выручки. В течение последних двух лет выручка магазинов «у дома» росла от 11 до 18% каждый квартал. Остальному же рынку стрит-ретейла пришлось по-настоящему бороться за жизнь. Те, кто сумел адаптироваться под суровые экономические реалии и смену привычек у потребителей, после отмены основных ограничений продемонстрировали стабильность и даже рост.
Операторы помещений стрит-ретейла быстро осознали, что им придется научиться работать в гибридном формате, сделать ставку на развитие интернет-сервисов. Отныне важными направлениями практически каждого ретейлера стали доставка и тесное сотрудничество с курьерскими службами. При таком подходе стрит-ретейл, словно феникс, возродился из пепла уже к лету текущего года. В июне 2021-го число открытий магазинов в столице сравнялось с допандемийным.
В период снятий ограничений арендаторы активно возвращались в центр столицы. Пандемия сделала доступным большое количество помещений, ранее арендованных неустойчивым бизнесом или дотируемых сетью.
Капитал современных покупателей помещений формата street retail с арендным бизнесом зачастую не связан с рынком недвижимости. Мы видим, что большинство сделок заключается с участием новичков, которые раньше не вкладывали деньги в этот бизнес, а сейчас убедились в его надежности.
Торговой недвижимостью формата стрит-ретейл с действующим арендатором в Москве активно интересуются инвесторы из регионов. По нашим наблюдениям, это предприниматели с Дальнего Востока, из Уфы, Новосибирска, Пермского края, также стабильно высокий интерес проявляют инвесторы из Казахстана.
Сейчас доход от торговых помещений в столице в среднем равен 6-11% годовых в рублях. Он значительно выше, чем от сдачи в аренду квартир, когда инвестор получает только 2-5% по году. Поэтому те, кто раздумывает над размещением средств в недвижимость, все чаще делают выбор в пользу качественных торговых объектов стрит-ретейла, к которым арендаторы уже проявили интерес. Так, например, на первой фасадной линии Тверской сегодня можно приобрести торговое помещение площадью 16 кв. м с сетевой кофейней. Договор аренды заключен на три года, в первый из них инвестор получит 4,74 млн руб. (395 тыс. в месяц). Таким образом, арендный бизнес принесет ему 8% годовых. А если инвестор купит за тот же бюджет двухкомнатную квартиру на Тверской, то сможет сдавать ее в лучшем случае за 150 тыс. руб. в месяц, что даст чуть более 3% на вложенный капитал по году. Однако такой расчет не учитывает вложение средств собственника в ремонт и меблировку. В случае с торговыми объектами эти расходы несет арендатор.
Мы считаем, что текущие тенденции на рынке сохранятся – основные правила, которые помогли выжить бизнесу в первую волну закрытий, помогут и сейчас. Спрос на коммерческую недвижимость, а также доля непрофессиональных инвесторов продолжат расти.
С 28 октября 2021 г. в Москве вводятся новые ограничения, которые, по официальным данным, продлятся до 7 ноября. Однако, по нашим ощущениям, так быстро дело не закончится. Скорее всего, ограничения продлятся до конца года, а возможно и перетекут в следующий, с небольшой передышкой непосредственно перед 31 декабря. Уже имея опыт, мы к такому повороту событий готовы. Мы понимаем, что это временные трудности, которые часто становятся стимулом к росту. Об этом свидетельствовали и итоги первой волны, и реакция рынка на снятие ограничений.
В первый постпандемийный период число обращений в компанию R4S инвесторов, интересующихся покупкой коммерческих помещений, увеличилось на 32% относительно допандемийного уровня. При этом чаще всего они делали ставку на помещения с арендатором. В меньшей степени интересовались свободными торговыми помещениями, для последующей сдачи.
Тотального кризиса в стрит-ретейле удалось избежать. Выкарабкаться отечественному бизнесу помогла способность находить компромиссы.
Например, магазины сталкивались с необходимостью закрыться. В этой ситуации R4S как владелец помещения снижал ставку или предоставлял каникулы. Рестораны выживали за счет работы на вынос. Этот формат перевел арендный платеж в процент от оборота.
«Случайный» куш достался представителям розничной торговли продуктами и фармпрепаратами на окраине Москвы: потребители, ограниченные в праве свободно перемещаться по городу, заметно добавили выручки. В течение последних двух лет выручка магазинов «у дома» росла от 11 до 18% каждый квартал. Остальному же рынку стрит-ретейла пришлось по-настоящему бороться за жизнь. Те, кто сумел адаптироваться под суровые экономические реалии и смену привычек у потребителей, после отмены основных ограничений продемонстрировали стабильность и даже рост.
Операторы помещений стрит-ретейла быстро осознали, что им придется научиться работать в гибридном формате, сделать ставку на развитие интернет-сервисов. Отныне важными направлениями практически каждого ретейлера стали доставка и тесное сотрудничество с курьерскими службами. При таком подходе стрит-ретейл, словно феникс, возродился из пепла уже к лету текущего года. В июне 2021-го число открытий магазинов в столице сравнялось с допандемийным.
В период снятий ограничений арендаторы активно возвращались в центр столицы. Пандемия сделала доступным большое количество помещений, ранее арендованных неустойчивым бизнесом или дотируемых сетью.
Капитал современных покупателей помещений формата street retail с арендным бизнесом зачастую не связан с рынком недвижимости. Мы видим, что большинство сделок заключается с участием новичков, которые раньше не вкладывали деньги в этот бизнес, а сейчас убедились в его надежности.
Торговой недвижимостью формата стрит-ретейл с действующим арендатором в Москве активно интересуются инвесторы из регионов. По нашим наблюдениям, это предприниматели с Дальнего Востока, из Уфы, Новосибирска, Пермского края, также стабильно высокий интерес проявляют инвесторы из Казахстана.
Сейчас доход от торговых помещений в столице в среднем равен 6-11% годовых в рублях. Он значительно выше, чем от сдачи в аренду квартир, когда инвестор получает только 2-5% по году. Поэтому те, кто раздумывает над размещением средств в недвижимость, все чаще делают выбор в пользу качественных торговых объектов стрит-ретейла, к которым арендаторы уже проявили интерес. Так, например, на первой фасадной линии Тверской сегодня можно приобрести торговое помещение площадью 16 кв. м с сетевой кофейней. Договор аренды заключен на три года, в первый из них инвестор получит 4,74 млн руб. (395 тыс. в месяц). Таким образом, арендный бизнес принесет ему 8% годовых. А если инвестор купит за тот же бюджет двухкомнатную квартиру на Тверской, то сможет сдавать ее в лучшем случае за 150 тыс. руб. в месяц, что даст чуть более 3% на вложенный капитал по году. Однако такой расчет не учитывает вложение средств собственника в ремонт и меблировку. В случае с торговыми объектами эти расходы несет арендатор.
Мы считаем, что текущие тенденции на рынке сохранятся – основные правила, которые помогли выжить бизнесу в первую волну закрытий, помогут и сейчас. Спрос на коммерческую недвижимость, а также доля непрофессиональных инвесторов продолжат расти.
