JLL: Складов много, но их нет

В 3-м квартале 2021 года на рынке складской недвижимости Московского региона появилось 589 тыс. кв. м новых площадей. Тем самым совокупный объем рынка превысил 20 млн кв. м и составил 20,3 млн кв. м, свидетельствуют данные JLL. До конца года ожидается ввод еще около 325 тыс. кв. м, тем самым годовой ввод превысит 1,2 млн кв. м, что станет максимальным значением с 2014 года, когда было введено 2,6 млн кв. м складов в Московском регионе.
 

 
Стоит отметить, что 98% площадей, ввод которых состоялся в 2021 году, были заняты еще на этапе строительства – либо склад изначально строился под нужды конкретной компании, либо он был арендован на этапе строительства. Это приводит к острой нехватке складских площадей и росту арендных ставок.
 

«На начало 4-го квартала в Московском регионе свободно лишь 95 тыс. кв. м складских площадей, что составляет 0,5% от общего объема предложения. Столь низкая вакантность наблюдалась лишь во 2-м квартале 2013 года, когда из 10,7 млн кв. м складов вакантными оставались 51 тыс. кв. м, – отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в России. – Уже в 4-м квартале 2021 года вакантность на Московском рынке достигнет исторического минимума. По нашим прогнозам, на конец года она составит 0,3-0,4%».

 

 
Впервые за всю историю рынка в нескольких направлениях нет свободных площадей (в частности, на северо-востоке и юго-западе), да и лишь в одном направлении пока еще доля свободных площадей превышает 1% – на западе/северо-западе. Рынок находится на стороне арендодателя и те арендаторы, которые ищут объекты в настоящее время, столкнулись с ситуацией резкого увеличения затрат на склад. Резко выросли затраты на оборудование склада стеллажными конструкциями и конвейерами, существенно увеличились заработные платы, и сохраняется дефицит рабочей силы на рынке.
 

«Долгое время при резком увеличении спроса возможной альтернативой становились built-to-suit проекты, так как арендаторы были готовы подождать в течение года завершения строительства склада под собственные нужды, но при этом сэкономить на аренде. Однако произошедший в последние полгода резкий рост себестоимости строительства и непредсказуемость дальнейшей динамики привели к тому, что девелоперы закладывают в будущие арендные ставки риски изменения стоимости материалов, – говорит Евгений Бумагин, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании JLL в России. – Во втором квартале этого года мы отмечали, что цены на строительные материалы находятся на очень высоком уровне и мы по-прежнему считаем, что эти цены «перегреты». В текущее время арендаторы вынуждены идти на условия девелоперов. Изменится ли стоимость строительных материалов, и как скоро? Этот фактор существенно повлияет на рынок».

 
Пока спрос на склады бьет рекорды предыдущих лет. С начала года в Московском регионе было завершено сделок на 2,1 млн кв. м, из которых 850 тыс. кв. м – в 3-м квартале. И хотя показатель последних трех месяцев не является историческим максимумом (в 3-м квартале 2015 года было 880 тыс. кв. м), объем спроса за первые 9 месяцев является рекордным, до этого года ни разу спрос за аналогичный период не превышал 1,4 млн кв. м. Мы ожидаем, что по итогам 2021 года в Московском регионе показатель достигнет 2,5 млн кв. м.
 

 
В структуре спроса лидируют ритейлеры и компании сегмента e-commerce. На эти два сегмента начиная с 2015 года приходилось в среднем 50% спроса, но в последние два года эта доля выросла до 60%, и мы ожидаем сохранения этой тенденции и в 2022 году.
 

 
По итогам 3-го квартала арендные ставки на готовые помещения в локации А-107 выросли до 4 800 – 5 200 рублей за кв. м в год в отдельных проектах. При этом в built-to-suit проектах девелоперы устанавливают ставки на уровне 5 000 – 5 500 рублей за кв. м в зависимости от параметров здания. Стоимость продажи стандартного здания класса А с учетом стоимости земли и инженерных сооружений от 45 000 руб./кв.м без учета НДС.