NAI Belarus: Итоги первого квартала 2022 года на складском рынке Беларуси

Сегмент складов оставался наиболее стабильным из всех секторов коммерческой недвижимости в 2021 году; Негативное влияние событий I квартала 2022 года сказалось и на складах, но в меньшей степени, чем в других сегментах; Продолжается «гибридизация» сектора. Активный спрос на склады со стороны e-commerce фактически объединил в себе функции классического склада, распределительного и логистического центра, склада-магазина.
2617
Изображение взято из источника: optominsk.by
Предложение

В I квартале 2022 года продолжилась положительная тенденция развития рынка современной складской логистики. В конце марта был введен в эксплуатацию СЛК «Хатежино» общей площадью около 50 тыс. кв. м. Объект расположен на территории оптоворозничного рынка «Новый Лебяжий» в д. Таборы.

Предложение на рынке складов существенно выросло за период предыдущего 2021 года, когда в Минске, его пригородах и прилегающих к столичной агломерации территориях* было введено в эксплуатацию практически 150 тыс. кв. м новых складов. Это один из лучших объемов ввода в истории развития рынка современной складской логистики, начало которой относится к 2008 году (с момента реализации Программы развития логистической системы Республики Беларусь на период 2008-2015 года).

Большие объемы нового строительства в истории были только дважды.

Всего на I квартал построено практически 1400 тыс. кв. м. современных складов. Кроме СЛК «Хатежино», еще один новый и крупный объект – логистический (распределительный) центр «Гиппо» компании «БелВиллесден» в районе д. Ярково. Специфика объекта в том, что на его базе создана «Фабрика кухня», которая будет централизовано снабжать объекты сети «Гиппо» продукцией собственного производства, полуфабрикатами. Объект введен в самом конце 2021 года, а основная организация функционирования объекта пришлась на I квартал 2022 года. Это классический пример built-to-suit, поскольку проект реализовывала профессиональная девелоперская компания ООО «Индастриал девелопмент» под нужды крупного национального ритейлера.



Спрос

Сегмент складов – один из не многих на рынке коммерческой недвижимости, который сохранял стабильность и в период 1-ой и 2-ой волн пандемии covid-19 в 2020 году, и на протяжении всего 2021 года. 2021 год, в целом очень удачный для субъектов хозяйствования Беларуси, занятых в ВЭД, как в направлении экспорта, так и импорта, способствовал спросу на склады.

Причем такая ситуация - это не только специфика рынка Республики Беларусь. Например, о небывалом спросе на склады по итогам 2021 года было заявлено в России, где спрос на покупку и аренду поставил абсолютный рекорд за всю историю рынка. А в Петербурге спрос в 2021 году был выше 2020 года в 2,6 раза и при этом остался неудовлетворенным.

Несмотря на высокие объемы нового строительства, фактически все предложенные рынку новые площади были востребованы в очень короткий период после ввода в эксплуатацию. Кроме того что сохранялся высокий спрос на аренду, очень многие объекты были реализованы как built-to-suit проекты.

Лидерами, формировавшими спрос, были торговые компании (традиционный ритейл и ecommerce) и дистрибьюторы (импортеры). Кроме потребностей в складах в обычном объеме держать дополнительные площади во многом подтолкнуло решение правительства о введении контрсанкций с января 2022 года. Стали известны страны и группы товаров, попадающие в перечень, и компании, работавшие на данных рынках и сегментах, стремились создать складские запасы.


Вакантность

Высокий спрос на склады, создание складских запасов на перспективу позволили не только сохранять стабильными ставки аренды, но и обеспечить вакантность площадей на низком уровне. Причем площади были заняты как в объектах давнего строительства, так и в новых, сроками год-полтора после ввода в эксплуатацию.

События вокруг Украины в I квартале 2022 года снова стимулировали игроков рынка к аналогичным действиям по созданию запасов продукции. Введение санкций и угроза новых санкций, обрыв традиционных логистических цепочек, курсовые изменения – все это требовало максимально оперативно использовать текущие возможности в плане поставок, поскольку с каждым днем ситуация становилась еще хуже.

На ближайшую перспективу спрос на склады выглядит менее оптимистичным. Созданные складские запасы будут постепенно расходоваться, а поддерживать объемы или создавать новые из-за санкций и нарушенной логистики станет сложнее. По отдельным товарам и регионам их происхождения поддержание их объема и вовсе невозможно. Есть риск, что отдельные отработанные направления логистики и вовсе закроются. К тому же Беларусь вместе с Россией была объявлена закрытой для поставок продукции ряда международных компаний и брендов. Это снизит потребность в складах со стороны отдельных дистрибьюторов и импортеров. Сдерживающим фактором снижения спроса в краткосрочной перспективе будет то, что отдельные участники рынка, например, представители e-commerce, ранее находились в состоянии поиска площадей и еще могут поглощать те объемы, которые потенциально будут высвобождаться арендаторами из других секторов бизнеса. Существует также вероятность, что такие отдельные участники выйдут на рынок в процессе строительства новых складских площадей.



Коммерческие условия

В ситуации стабильно высокого спроса, характерного для 2021 года и I квартала 2022 года, ставки арендной платы, даже номинированные в евро, сохранялись на прежнем уровне. В складском сегменте было значительно меньше обращений к собственникам с вопросами пересмотра ставкок и/или фиксации курса на определенном уровне, что было характерно для офисных и торговых сегментов. Поэтому в основном на рынке размеры ставок на конец I квартала 2022 года остались на сопоставимом уровне с размерами ставок конца 2021 года.

В ближайшее время значительного снижения ставок в складском сегменте не произойдет. Прогнозируется, что возможное снижение составит максимум 8-10%. Для рынка в ситуации стабильности это существенно, но в ситуации кризиса, когда в других сегментах коммерческой недвижимости падение составляет до 30% и более, это некритичная корректировка.



Тенденции рынка

• Становится более явным риск снижения спроса на склады по причине падения товарооборота розницы, снижения грузопотоков дистрибьюторов-импортеров, нарушения традиционных каналов логистики. Непредсказуемая ситуация с санкциями, которая предполагает как риск их ужесточения, так и их возможное смягчение;
• В существующих условиях ряд компаний пойдет на уменьшение постоянно арендуемых площадей с одновременным использованием услуг компаний по ответственному хранению. • Снижение среднерыночных ставок арендной платы в еврономинале неизбежно, но уровень снижения будет ниже, чем в иных сегментах коммерческой недвижимости. Нет предпосылок, что ставки в среднем опустятся более, чем на 10% по сравнению с уровнем ставок на начало 2022 года;
• Ожидается стабилизация рынка и формирование устойчивых ставок исходя из новой конъюнктуры;
• В сегменте продолжится реализация проектов, начатые ранее будут завершены с большей вероятностью, чем в иных сегментах с высокой долей образования долгостроев.


Материалы по теме

Источник: realt.onliner.by
Исследования рынка

NAI Belarus: Обзор рынка ритейла города Минска

По итогам первого квартала нового ввода торговой недвижимости не наблюдалась, общее предложение в сегменте составляет около 1,4 млн кв. м. Вакансия колеблется в пределах 7-8%, а ставки к концу года могут упасть на 15-20% в евронаминале.
20.04
Источник: Impersky.by
Исследования рынка

NAI Belarus: Офисы Минска в состоянии неопределенности

Аналитики компании подготовили обзор рынка за первый квартал 2022 года. Общее предложение офисов классов А и В составляет около 1 млн кв. м. Вакантность значительно снизилась по сравнению с «пандемийным» периодом, однако до сих пор остается высокой. К концу года ожидается сохранение уровня 12-15%.
13.04

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ   Nota...

Популярное

Источник: ЦДМ
Сделка

ЦДМ переехал с Лубянки на «Киевскую Площадь»

ГК «Киевская Площадь» стала новым собственником объекта. В том, что это рыночная сделка, есть сомнения.
 
12.04
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (8-14 апреля)

Расширение Industrial City Жуковский, новый складской проект Radius Group, региональная экспансия Lamoda Sport и Zenden, страсти по «Мегамаркету» на площади ИКЕА, переход ЦДМ под крыло «Киевской Площади», активная ротация арендаторов в мытищинском «Июне» и другие новости - в нашей традиционной подборке.
14.04
Источник: Дмитровский логистический парк
Сделка

В Дмитровском логистическом парке сдали 2,9 тыс. кв. м в субаренду

Новым резидентом стал производитель non-food. Брокер сделки – Bright Rich | CORFAC International.
12.04
Источник: Остров Мечты
Экспертный анализ

Дома лучше: торговые центры стали главными конкурентами путешествий

Торговые центры четвёртый год называются основными летними бенефициарами сложностей с поездками в другие страны и в разы подорожавшего отдыха в России. Однако на фоне сохраняющегося шока от ухода большей части иностранных арендаторов, инфляции, продолжающегося спада доходов, изменения потребительского поведения и сокращённых маркетинговых бюджетов удивлять посетителей всё сложнее.

Текст: Влад Лория. Журнал CRE Retail.
12.04
Источник: Stone
Проект

Stone презентовал 9-й офисный проект

Общая площадь квартала Stone Калужская составляет 83 тыс. кв. м, из них 58 тыс. кв. м займут офисы, 14 тыс. кв. м - инфраструктура.
10.04
Источник: CRE
События

IX Warehouse Conference: Склады нужны и они будут!

Ставки растут, и в их снижение не верят даже арендаторы. Девелоперы строят много BTS/BTR и Light Industrial, а спекулятивные Big Box - с осторожностью. Спрос останется высоким в течение 2-3 лет точно. Тем для дискуссии по-прежнему много, но среднесрочное прогнозирование "вышло из чата".
 
Видео IX Warehouse Conference здесь

Фото тут
10.04
Источник: Becar FM
Управление недвижимостью

Becar FM займется обслуживанием ART Gallery Business Park

УК заключила с Metrika Investments договор на управление комплекса класса В+ общей арендуемой площадью 32 тыс. кв. м.
10.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre