Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Сразу скажу, что уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, как коммерческой, так и жилой, вполне реально. Но над решением этой задачи придется серьезно поработать. Если вы хотите снизить кадастровую стоимость, то придется доказать, что она выше рыночной и не соответствует нормативам. 

Браться за снижение кадастровой стоимости официальным путем имеет смысл только в том случае, если она действительно завышена по сравнению с рыночной. Манипуляции с цифрами или игра словами в данном случае вряд ли сыграют вам на руку. Чтобы доказать свою правоту, необходимо будет принимающим решение органам предоставить экспертизу о рыночной стоимости объектов. И тут надо для себя решить - стоит ли овчинка выделки. То есть не окажутся ли расходы на переоценку выше, чем та выгода, которую вы получите от снижения налога. Кадастровая оценка недвижимости, которая проводится массово и с определенной периодичностью, может не брать во внимание специфику конкретно вашего объекта или участка земли.

Как   можно самому прикинуть, завышена ли кадастровая стоимость? 

Начать можно со следующих шагов: 

- изучите кaтaлoги нeдвижимocти нa втopичнoм или пepвичнoм pынкe; 

- найдите объекты, сходные с вашими; 

- выпишите их цeнy, а потом paccчитайте cpeднюю pынoчнyю cтoимocть. Браться за снижение стоимости имеет смысл в том случае, если величина завышения достаточно велика. 

Если, по вашим   расчетам, рыночная стоимость вашей недвижимости условно составляет 1 млн руб., а кадастровая -1 млн 5 тыс. руб.,    то и вы много не выиграете от снижения, и официальные органы вряд ли будут всерьез рассматривать такую просьбу.    
    
Другое дело, если стоимость завышена в два и более раза. По моему опыту, процедуру пересмотра стоит начинать, если завышение, по вашей оценке, составляет как минимум 20%.

Важнейшими факторами, отрицательно влияющими на рыночную стоимость, являются: 

- отнесение строения к ветхому фонду; 

- рыночная бесперспективность окружения (спальный район), небольшая площадь; 

- слабое развитие инфраструктуры;

- слабое развитие рынка недвижимости;

- неблагоприятная рыночная конъюнктура.

Сравнивая кадастровую стоимость с рыночной, надо помнить, что государство будет интересовать рыночная стоимость вашей недвижимости не на текущий момент, а на момент, когда производилась последняя официальная переоценка недвижимости. Это могло происходить несколько лет назад: кадастровая    стоимость у нас присваивается и меняется каждые 3-5 лет, орган местного самоуправления постоянно делает перерасчет, принимая в расчет изменения в инфраструктуре и развитие района. Информацию о состоянии рынка в момент последней переоценки надо извлекать из аналитики рынка недвижимости за прошлые годы.   

Как провести переоценку кадастровой стоимости?
 

1. Начинать процедуру переоценки надо с выбора оценочной компании, имеющей аккредитацию в Саморегулируемой организации. Именно такая компания, где работают профессиональные кадастровые инженеры и оценщики, поможет вам подготовить обоснование того, что рыночная стоимость вашей недвижимости меньше, чем кадастровая. Убедительность представленной вами в госорганы экспертизы во многом зависит от профессионализма сотрудников консалтинговой компании. Стоит такая услуга на рынке сегодня в диапазоне от 70 до 150 тыс. руб. По итогам этой работы оценочная компания предоставит вам отчет, который покажет реальную рыночную стоимость вашей недвижимости, в том числе проанализирует аналогичные объекты на рынке, четко распишет методологию оценки и покажет расчеты.   
 

2. Первым шагом в процедуре переоценки должна стать подача заявления в Градостроительную земельную комиссию, действующую при Кадастровой палате. В заявлении, подготовленном профессиональной оценочной компанией, должно содержаться подробное обоснование того, почему кадастровая стоимость завышена. Ждать решения комиссии обычно недолго: изменения вносятся от 5 до 21 рабочего дня. При этом довольно часто комиссия идет навстречу бизнесу  и действительно снижает стоимость. Отказов не так много – особенно сейчас. Однако надо быть готовым и к тому, что комиссия не сочтет ваши аргументы обоснованными и откажет.
 

3. Получив отказ в комиссии, вы имеете право обжаловать ее решения в суде. Но получить отказ обязательно надо – обращение в суд может быть только вторым этапом процедуры, начинать с суда нельзя. И довольно часты ситуации, что бизнес, получив отказ в Кадастровой палате, получает поддержку в суде. 
 

В моей практике был случай, когда у владельца земельного участка по кадастру недвижимость стоила 60 млн руб., а согласно рыночной экспертизе - 20 млн руб. Он подал заявление о снижении кадастровой стоимости в Комиссию по оспариванию и получил отказ. Надо сказать, что Комиссия, принимая решения, учитывает большое количество факторов. В том числе и возможную доходность недвижимости. И в этом случае требования посчитали необоснованными, ссылаясь на то, что участок находится в хорошем районе, имеет назначение «под магазин» и  находится в аренде у государства. А значит - потенциально имеет высокую доходность, поэтому снижать кадастровую стоимость нецелесообразно.

Тогда арендатор участка пошел в суд и обжаловал решение комиссии. В результате чего мы снизили кадастровую стоимость недвижимости до 20 млн руб. И сейчас ее аренда стоит 60 тыс. руб. в месяц, а не 300 тыс., как было ранее.
 

4. Если дело дойдет до суда, то ваши обоснования и аргументы будут проверены независимой оценкой, которую назначит суд. Обычно      по регламенту судебная экспертиза делается 45 дней. По результатам ее готовности назначается следующее судебное заседание. В любом случае вся процедура снижения кадастровой недвижимости через суд длится порядка трех-четырех месяцев. 
 

5. Надо помнить, что судебный этап процедуры снижения кадастровой стоимости теперь довольно дорогой. С 9 сентября установлен новый размер судебных госпошлин. При размере иска от 1 до 10 млн руб. пошлина составляет 55 тыс. руб. плюс 3% суммы, превышающей 1 млн руб. Таким образом, если размер иска – 5 млн рублей, то пошлина составит 175 тыс. руб. Суды перегружены,  и государство старается уменьшить количество исков. Поэтому всегда надо считать, окупятся ли затраты на судебный процесс.
 

И тем не менее, помните: снизить величину кадастровой стоимости вашей недвижимости – вполне реально. Многие бизнесмены, воспользовавшись услугами профессиональных консультантов, уже добились этой цели.