Артем Пантелеев, коммерческий директор «Гинт-М», о планах «Ростелекома» на Dominion Tower

Бурный рост телеком-сектора в стране связан с той политикой, которую проводит государство: курс на усиление высокотехнологичных бизнесов, развитие IT-индустрии. В этих условиях телеком-компании растут, разрастаются, активно поглощают площади. Известно, что в бизнес-центре Comcity в Румянцеве «Ростелеком» арендует 48 000 кв. м, хотя изначально компания рассматривала аренду 90 000  кв. м – видимо, с расчетом на будущий рост. Рост состоялся, и компании снова нужны новые площади. Comcity – хороший пример децентрализированного бизнес-центра, он качественно построен, у него великолепная инфраструктура, большой паркинг и т.д. Но все же он имеет один недостаток: доступность оставляет желать лучшего. Шарикоподшипниковская улица – тоже не центр, но все же значительно ближе к нему. Сегодня для крупных компаний это стало трендом – помимо штаб-квартир, которые порой расположены не в центре, иметь в аренде или в собственности офисы в центре, которые, как правило, используются как VIP-представительства. Здесь, мне кажется, мы наблюдаем именно эту историю. В Comcity компания намерена вести операционную деятельность (колл-центр, служба поддержки, инженеры и т.д.), а новый офис использовать для торговых целей, международных контрактов, важных встреч.

Dominion Tower, построенный по проекту архитектурной мастерской Захи Хадид, с одной стороны, для представительских целей хорошо подходит. С другой стороны, есть нюанс: окружение объекта – ЖД-пути, промышленные помещения – конечно, контрастирует с обликом бизнес-центра. Объект, если можно так выразиться, слишком хорош для этого места. Но в Москве, как известно, земля очень дорогая, и видимо, девелопер выбрал эту концепцию, чтобы обликом здания как-то компенсировать недостатки локации.

У объекта очень непростая история сдачи в аренду.  В 2014 г., когда БЦ был почти готов и мы участвовали в тендере на строительство МОПов, появился крупный потенциальный арендатор. Компания планировала арендовать около 10 тыс. кв. м. Но сделка не состоялась. С момента открытия в 2015 г. бизнес-центр был не сильно востребован. Вакансия все эти годы составляла не меньше 50%. Помимо не самой удачной локации, такую вакансию можно связывать с высокими арендными ставками. Например, в 2017 г. среднерыночная ставка аренды по объектам сопоставимого класса составляла около 20 тыс. руб. за кв. м в год. В Dominion Tower она была равна 24 тыс. руб. в год без учета OPEX и НДС.

Думаю, девелопер попытался включить в арендную ставку привлечение именитого архитектурного бюро, но то ли в силу местоположения, то ли в силу каких-то других причин потенциальные арендаторы, этого, увы, не оценили. Возможно, сыграл свою роль и довольно большой loss-фактор в БЦ, что фактически делает аренду еще дороже.

Какие условия будут предложены «Ростелекому»? По официальной информации, базовая арендная ставка в БЦ сегодня составляет 26 400 тыс. за кв. м в год. Предполагаю, что девелопер должен предложить оператору такие условия, чтобы снизить вакансию и привлечь в проект хорошего долгосрочного партнера.

Почему объект выставлен на продажу? Думаю, девелопер рассматривает самые разные сценарии монетизации: аренда ли это, продажа, лизинг и т.д. Любой объект, который сдается в аренду, может быть продан – это лишь вопрос цены. Учитывая непростую судьбу БЦ, высокую вакансию, собственник готов рассматривать разные варианты.