Виктория Васильева, заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК STONE HEDGE, об изменениях тарифов по смене ВРИ

Данный закон направлен на увеличение роста ввода объектов, выполняющих функцию мест приложения труда (и административно-деловые здания, и объекты торговли, научной деятельности и прочее) с акцентом на районы, в которых наблюдается их явный дефицит. Так, для проектов с соответствующим назначением в пределах ТТК при расчете арендной платы за первый год аренды вводится понижающий коэффициент 0,5 по основной ставке, а за пределами ТТК основная ставка приравнивается к нулю. Более того, в районах с дефицитом мест приложения труда девелоперам предоставляется льгота, которую застройщик может использовать при строительстве жилых проектов.

Порядок расчета арендной платы за первый год аренды при строительстве жилых проектов в данном случае претерпел серьезные изменения: ранее ставка аренды рассчитывалась на основании показателя плотности застройки и имела максимальный показатель 80% при плотности выше 40 тыс. кв. м на гектар. В связи с изменениями теперь будут учитываться не параметры плотности, а фактически строящиеся «квадратные метры» без ранее существовавшего «потолка» в 80%. Также отметим усиление показателя «локации» при расчетах: к ранее существовавшей кадастровой стоимости (зависящий от вида разрешенного использования в конкретном кадастровом квартале) добавляются стоимостной удельный показатель объекта недвижимости и коэффициент ренты.

По нашим предварительным расчетам, исходя из среднестатистических ТЭПов жилой недвижимости Москвы, первый платеж по аренде без использования льготы на создание мест приложения труда вырастет от 1,5 до 6 раз (значения с наибольшей частотой). При этом наибольшие значения наблюдаются в центральных районах Москвы и снижаются по направлению к периферийным районам.

Таким образом, если не учитывать льготу по созданию мест приложения труда, рост стоимости квадратного метра при прочих равных условиях, по нашей оценке, составит от 3% до 8%, а в центральных районах – 8-15%. Для минимизации стоимости арендного платежа застройщику будет необходимо увеличивать долю нежилой составляющей в проекте, если же строительство будет вестись в районе с дефицитом мест приложения труда (МПТ), то льгота, частично или в полном размере, может нивелировать данные издержки.

Последние несколько лет стал формироваться mixed-use девелопмент: поиск качественного баланса между жильем и объектами инфраструктуры. В городской среде все чаще появляются объекты, в которых есть одновременно жилье, офисы, ритейл, медицинские, образовательные, культурные и спортивные учреждения. Новая инициатива станет дополнительным стимулом для девелоперов соблюдать баланс и поддерживать развитие инфраструктуры в шаговой доступности, и минимизировать таким образом нагрузку на транспортную сеть.