Дмитрий Атопшев, партнер, управляющий директор NF PM и Михаил Сафонов, директор по развитию NF PM, о том, стоит ли собственникам и управляющим компаниям добиваться от арендаторов включения e-commerce продаж в схему «процент с оборота»

774

Ретейлеры активно развивают продажи через интернет, ежегодно сообщая о кратном или существенном росте этого канала. Доля электронной коммерции в России уже достигла 12% от общего оборота розничной торговли. Темпы роста высокие, и по некоторым категориям достигают 100% в год. Лидеры – электроника и бытовая техника, одежда и обувь, продукты питания и товары для дома. Значительный объём приходится на столичный рынок, доля интернет-продаж на региональных рынках же пока на порядок меньше. Так, в Москве доля интернет-торговли превышает 20%, а в отдельных регионах может быть около 2%.

При этом, ретейлеры не уходят из ТЦ, а, наоборот, в связи с последними событиями расширяют присутствие, создавая новые форматы, и занимая площадки ушедших зарубежных компаний.

Размер арендной платы на каждом объекте, конечно, индивидуален, но структура примерно одинаковая. При этом для каких-то операторов фиксированная арендная плата составляет основной платёж, а для некоторых операторов она может быть незначительной или вообще равной нулю, и, в таком случае, арендодатель вправе рассчитывать как раз только на доход, выраженный в процентах с товарооборота.

В итоге, с точки зрения собственника недвижимости или управляющей компании выводить что-либо из платы с товарооборота несправедливо, поскольку при реализации товара ретейлер так или иначе пользуется площадкой торгового центра, его ресурсами, парковкой и другими сервисами, которые требуют значительных затрат со стороны арендодателя.

В небольших городах же у арендаторов зачастую вообще нет отдельных складов, и порой они используют часть площади магазина как склад так называемой «последней мили» для хранения и выдачи товара, реализуемого через интернет-каналы. Однако арендодатель никакой платы снова же за это не получает. Параллельно некоторые арендаторы запрашивают скидку на фиксированную арендную плату, мотивируя это снижением оффлайн-продаж, но умалчивая о том, какую долю составляют интернет-продажи через тот же магазин. Есть прецеденты, демонстрирующие, что даже в удаленных регионах такие продажи составляют 30–40% от выручки магазина – это видно из отчетов тех арендаторов, которые не скрывают такие факты.

Так вот, с ростом интернет-продаж возникает риск того, что со временем магазин ретейлера может превратиться в шоу-рум или склад с точкой выдачи товара. При этом, арендодатель рискует ничего не получить с продажи реализованной таким образом продукции. Альтернативой может быть только высокая фиксированная ставка, к чему арендаторы чаще всего также не готовы. Необходимо отметить, что уже есть много примеров, когда фиксированная арендная ставка в торговом центре ниже, чем в складском комплексе.

У ретейлеров же, очевидно, свой взгляд на этот вопрос. Они несут существенные затраты на продвижение электронных площадок, привлекают новых клиентов в торговый центр, которые, приходя за заказом, могут сделать другие покупки в ТРЦ. Арендаторы считают, что за этот трафик они не должны платить. Но на практике покупатели, приходя в ТЦ, сталкиваются с тем, что продавец предлагает купить этот же товар через интернет с получением товара в магазине прямо сейчас. Если такая покупка сопровождается дополнительной скидкой, то выбор покупателя очевиден. Разумеется, такая схема работы не выглядит, в свою очередь, справедливой для собственников ТРЦ.

На практике арендатор может получать оплату через интернет или кассу, которая не зарегистрирована в здании ТРЦ, а товар при этом продавать непосредственно в магазине. Анализ, который мы как управляющая компания проводим, позволяет отслеживать такие случаи посредством проведения контрольных закупок, проверок фактических продаж и их сверки с отчётом арендатора, и с помощью регулирования фиксированного платежа, когда это позволяет договор аренды. Все эти процессы накладывают дополнительную административную нагрузку на управляющую компанию, поскольку выливаются в целые расследования, требующие времени и ресурсов. При этом основной задачей в сотрудничестве арендатора и арендодателя при наличии процента с оборота является не поиск нарушений договоренностей, а открытые и действительно партнерские взаимоотношения.

Учитывая все особенности вопроса, включая возможность посетителей делать покупки через мобильное приложение, находясь при этом в магазине ТРЦ, или  через специальный стенд магазина, в целом этот процент может не отличаться от процента с продаж, сделанных стандартным способом.

Процент от товарооборота – вообще очень вариативная величина, для каждого торгового сегмента она разная. Следует оценить объёмы продаж конкретного арендатора через разные каналы, случаи перенаправления посетителей ТРЦ на онлайн-площадку, реальную генерацию трафика арендатором, если она присутствует, качество трафика и пр.  Всегда есть возможность найти решение, если действительно присутствует взаимная выгода и заинтересованность в честном сотрудничестве.

Насколько это увеличит доходы ТЦ? В сегодняшней ситуации для владельцев ТЦ речь скорее идет не об увеличении, а о сохранении арендного дохода. Если же арендодатель будет иметь возможность получать аренду, в том числе, и с интернет-продаж товара, реализуемого в его торговом центре, это поможет нарастить арендный доход не меньше, чем на 10-15%. В перспективе эта доля будет только расти.

К оттоку арендаторов, как нам кажется, подобные шаги тоже не приведут – наоборот, мы сейчас наблюдаем, как многие российские дизайнеры, работающие ранее только в соцсетях, открывают офлайн-магазины в ТЦ. Конечно, меняется формат площадей, некоторые форматы магазинов начинают выполнять роль «выставочного стенда», где можно рассмотреть и оценить товар, поэтому магазинам уже не требуются складские площади в прежнем объёме. Но полный уход из ТЦ приведет к снижению видимости и одноканальности продаж, которая необходима покупателю.
 
 


2023-01-27 09:06:58

Источник
25.01.2023

Взяли в оборот

Торговые центры всё жёстче настаивают на включении интернет-заказов ритейлеров и других операторов в арендную схему «процента с оборота». На фоне бума e-commerce и спада трафика в моллах, собственники и управляющие компании называют решение справедливым и оправданным, арендаторы же – поспешным и популистским, указывая на необходимость «разделять потоки».
 
Текст: Влад Лория. CRE Retail, январь 2023г.



подпишись НА эксклюзивные новости cre